テナント退去時の原状回復・スケルトン工事｜解体との違いとは？

🏢 はじめに｜「退去＝全撤去」ではない？

オフィス・店舗・事務所などのテナントを退去する際、
「原状回復」「スケルトン工事」「解体」など様々な用語が登場しますが、
それぞれの違いが分からず混乱した経験はありませんか？

この記事では、
✅ 原状回復とスケルトン工事の違い
✅ 契約内容に基づく確認ポイント
✅ 解体工事との明確な線引き
✅ コストと工程に与える影響
をわかりやすく解説します！

✅ 原状回復とは？

🔧 入居時の状態に“戻す”ことが原則

「原状回復」とは、借主が退去時に入居時の状態に戻す義務のことを指します。
ただし、以下の点に注意が必要です。

📌 よくある原状回復内容

• 造作・パーテーションの撤去

• クロス・床材の張り替え

• 照明器具の交換・補修

• トイレ・空調などの清掃・軽補修

⚠️ すべてを元に戻すわけではない！

国交省のガイドラインでは「通常損耗・経年劣化分の回復は不要」とされており、
すべての箇所を新築同様に戻す義務はありません。

✅ スケルトン工事とは？

🧱 内装を“すべて剥がす”工事

「スケルトン」とは英語で「骨組み」の意味。
スケルトン工事は、内装を完全に撤去し、躯体のみの状態に戻す工事です。

📦 具体的な内容

• 床材・壁・天井の完全撤去

• 空調・照明・配線の撤去

• 設備配管・トイレなどの撤去

• 鉄骨・コンクリートが露出する状態へ

📌 スケルトン工事は「原状回復」より工事規模が大きい

→ 内装の全撤去＝中規模解体工事と同等の作業になることも。

✅ 解体工事とは？

🏗️ 建物そのものを壊す工事

• 建物の躯体（骨組み）を含めて取り壊す

• 建築物の“除却”を目的とする

• 建築確認・届出・廃材処分などが必要になる

→ 原状回復やスケルトンとは目的もスケールも異なる

🧭 契約書からチェックすべき4つのポイント

①「原状回復義務」の定義

• 「原状回復」は“どの状態”を指すか明記されているか？

• 口頭での説明だけで判断しない！

② スケルトン渡し or 内装付き渡しの明記

• 入居時点で「スケルトン契約」だったか？

• 造作譲渡・居抜き契約になっていないか？

• 退去時も同様の状態で返す必要あり！

③ 工事範囲の分担：借主 or 貸主

• 空調設備・給排水管などの撤去範囲の線引きは？

• 共用部（トイレ・エントランス）との境界部分の責任は？

④ 指定業者の有無・工事条件

• オーナー指定の業者があるか？

• 作業時間帯や騒音の制限など、施工条件も確認！

💰 原状回復 vs スケルトン工事｜コスト比較

💡 例：30坪テナントの場合

• 原状回復：約45〜90万円

• スケルトン工事：約90〜180万円

✅ 工事発注〜退去までの流れ（スムーズに進めるために）

📝 基本の流れ

1. 契約書の確認（原状・引渡条件）

2. オーナー or 管理会社と協議

3. 内装業者・解体業者へ現地見積り依頼

4. 工事期間・時間の調整

5. 近隣テナント・ビル管理会社への連絡

6. 着工 → 完工 → 引渡し・立ち会い

✅ 注意点＆トラブル事例

⚠️ トラブル①：「原状」の定義違いで費用トラブル

→ 借主「ここは元々あった内装です」
　貸主「契約上スケルトン返しの義務があります」

→ 写真・引渡図面・契約書が重要！

⚠️ トラブル②：工期不足で退去期日が間に合わない

→ ビルの使用制限（夜間不可・土日休み）を見落としがち
→ 計画は1ヶ月以上の余裕を持って！

⚠️ トラブル③：残置物撤去忘れによる費用追加

→ 借主側で残した不用品・什器が後から発見され
　「追加請求あり」「敷金返還なし」になるケースも…

📝 まとめ｜“解体ではない”からこそ、注意が必要！

✅ 原状回復とスケルトン工事は、似て非なるもの
✅ 契約内容と入居時の状態を確認すれば、トラブルは防げる
✅ 工程・費用の見積もり・業者選定も“早めの動き”がカギ！

「スケルトンか？原状回復か？」は、
退去工事の費用とスムーズさを左右する重要なポイントです。

次の借主・オーナー・管理会社、そして自社の信頼のためにも、
段取り良く、正しく整理していきましょう！