新しい住まいを選ぶとき、不動産屋から直接中古物件を購入すると、仲介手数料が不要になるなどのメリットがあります。
中古物件であっても高い買い物であるため、不動産屋の選び方に不安を感じることもあるでしょう。
そこで、中古物件を不動産屋から購入する際、どのような点に注意するべきなのか、５つの視点から解説したいと思います。
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不動産屋が売り主の場合は規制がある
中古物件を売り主から直接購入する際、売り主が不動産屋である場合、いくつかの規制があります。
買い主を保護するための規制
中古物件でも新築物件でも、不動産の取り引きをする場合、契約内容は当事者にゆだねられています。不動産の取り引きは、不動産のプロ（業者）と素人（一般人）のあいだでなされることが多数。
そのため、ほとんどの場合、その道のプロである不動産屋が、交渉する過程で有利になりがちです。不動産の素人である一般人＝購入者を守るための規制内容が定められているのです。
規制内容を理解してから交渉開始
そこで、不動産屋に課せられている規制内容を頭に入れてから、中古物件を探したり不動産屋と交渉したりするのがおすすめです。規制内容は簡単にまとめると以下の通りです。
①手付金に上限が課せられている
②手付金は上限を超える場合は保全措置を講じる
③損害賠償予定額や違約金に上限が課せられている
④所有していない不動産の売買は禁止されている
⑤一定の条件を満たしたらクーリングオフをする
⑥瑕疵担保責任のうち買主に不利な特約は無効となる
⑦支払いが遅れた場合、30日の期限を設けて督促する
不動産屋と取引することになったら、まずはこれらの規制を念頭に置いたうえで、話を進めるようにしましょう。
不動産屋のリフォームで隠蔽されてないか？
中古物件のなかでも、築年数が経っているものが、あまりにきれいな場合は、問題が隠れているケースがあります。
中古物件がきれいすぎる場合は要チェック
不動産屋が物件を直接売りに出している場合、あらかじめリフォームされていることが大部分です。
リフォーム費用が上乗せされているため、物件価格が高めに設定される傾向があるとはいえ、すぐに住み替えられる点は魅力的です。
とくに壁紙やフローリングがきれいになっていると、中古なのに新築物件のような見た目で、買いたいという気持ちが高まるでしょう。
しかし、表面があまりにきれいだと、その裏側にある劣化や損傷が分からないため、あとになって雨漏りが発覚…ともなりかねません。
そのため、築年数のわりに見た目がきれいすぎると思ったら、中古物件の状態を念入りにチェックしたほうがいいでしょう。
ホームインスペクションの実施も一案
中古物件の劣化や損傷を自力で調べることには限界があります。そこで、専門家による住宅診断＝ホームインスペクションを実施することも一案。
リフォームされている箇所の状況や、床下、屋根裏、基礎構造など、素人では簡単に確認できないところもチェックしてもらえます。
また、住宅の以前の持ち主が、ホームインスペクションを実施したうえで、不動産屋に売却していていることもありますので、問い合わせてみるといいでしょう。
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既存住宅売買瑕疵保険に加入できない可能性
物件の購入後に発見された隠れた問題を保証するのが既存住宅売買瑕疵保険。不動産屋が売り主である場合、これに未加入ということがあります。
既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古物件のホームインスペクションを実施したものの、購入後に問題が発見された場合の保証のこと。
ホームインスペクションを実施した検査機関から、隠れた瑕疵に対する保険金が支払われます。
加入プランは、①売主が宅建業者、②売主が宅建業者以外の2種類。
①の宅建業者はいわゆる不動産屋、②の宅建業者以外は個人が売り主向けのプランです。不動産屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入してれば、引き渡し後に万が一問題が発覚しても、修繕するための費用が保証されます。
不動産会社は未加入であることが多数
個人が売り主の場合、現場検査の審査に適合しなかった場合をのぞいて、ほとんどが既存住宅売買瑕疵保険に加入しています。
一方、売り主が不動産屋の場合、現場検査を受けるのではなく、不動産屋がその保険を取り扱うことが前提です。
このようなハードルの高さから、既存住宅売買瑕疵保険に未加入の不動産屋が少なくないというのが現状です。
不動産屋は手付金の上限が定められている
中古住宅の売買契約が成立したとき、手付金を支払うことになりますが、不動産屋が受け取れる金額には上限があります。
上限を超えて請求すると違法
手付金とは、中古住宅等の不動産の売買契約を結ぶときに渡す、約束のお金のこと。
①解約手付、②違約手付、③証約手付の3種類があり、無事に引き渡しが完了したら、購入金額の一部として返還されます。
しかし、どちらかが一方的にキャンセルするなどの不履行があったら、手付金は違約金に充当されます。
手付金は、買い主から売り主に渡すパターンが一般的ですが、売り主である不動産屋が代金の20パーセントを超える金額を受け取ることはできません。
手付金の保全措置も義務化されている
不動産屋が、一定の額を超える手付金を受け取る場合、それを保全する措置をしなければなりません。手付金を預かったまま、不動産屋が倒産したり返還を拒んだりしたら、買主に不利益が生じることがその理由です。
不動産屋が保全措置を講じていれば、万が一のことがあっても、買主に手付金が返ってきます。
保全措置は、中古物件の場合、売買代金の10パーセントまたは1,000万円を超える金額と定められています。そのため、売買交渉を進める過程で、手付金の保全措置について確認しておくと安心でしょう。
不動産屋の中古物件はクーリングオフの対象
意外と見逃されがちですが、不動産屋が売り出している中古物件は、クーリングオフの対象となることがあります。
一定の条件を満たしていることが必須
不動産屋が売り主の物件では、一定の条件を満たした場合に限り、契約を無条件で解除できる、クーリングオフの対象となります。
ただし、「もっといい物件が見つかったから」「購入費用が用意できなかったから」など、買い主の都合によるキャンセルは、クーリングオフの対象とはなりません。
また、修繕をほどこすことで解決するような理由の場合も同様です。クーリングオフの適用基準は、どこで申し込みや契約をしているのか。
不動産屋のオフィスやモデルルーム、買い主の希望により自宅あるいは勤務先で手続きをしている場合は適用外です。
冷静な気持ちで中古物件を探すことが大切
簡単に言ってしまえば、何らかの場で勧誘されて、強制的に申し込みさせられたケースが、クーリングオフの対象となります。
婚活パーティーなどで知り合った不動産関係の仕事をしている人が、言葉巧みに投資用の物件を購入させた被害が多数報告されています。
このような詐欺を働く人は、クーリングオフを免れるように計画していることも多いため、泣き寝入りとなる人も少なくありません。
そのため、どのような経緯であっても、冷静に購入計画をたてることが大切です。
まとめ
不動産屋から中古物件を購入するとき、買い主が不利にならないように、さまざまな形で法的に守られています。
違法な取り引きを強要するケースはそれほど多くありませんが、不動産屋に課せられている規制を事前に把握しておいて損はありません。
交渉過程で気になることがあったら、その都度確認するようにすれば、お互いに安心できる取り引きができると思います。
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