土地売却における査定方法とは?自分で価格を調べる方法も解説!

土地や建物など不動産を売却したいと思ったとき、売却価格を決めるためにまずは査定を依頼するのが基本です。

この記事では、土地の売却における一般的な査定方法を解説するとともに、査定に影響を与える条件、査定時に抑えておきたいポイントなどもお伝えしています。

土地の売却を検討している方はぜひ、参考にしてください!

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土地の売却における一般的な査定方法は2種類!

土地の売却査定方法には「簡易査定」と「実査定」の2種類があります。

それぞれどのような査定なのか、メリット・デメリットも交えながら解説します。

簡易査定(机上査定)

簡易査定は、一般的に「机上査定」と言われています。

その名の通り“机上でできる査定”のことで、不動産業者が実際の土地を見ずに査定額を算出する方法です。

インターネット上のデータ、周辺地域の相場、市場の動向、過去の取引事例などさまざまな情報を元に査定額を導き出します。

メリットとしては、その日のうちに査定できることや、直接会うことがないためしつこく営業されるといった心配がない点が挙げられます。

一方のデメリットとしては、実際に土地を見たわけではないので、査定の精度が低いという点です。

あくまで「おおよその査定額を知りたい」といった場合に活用できる方法と覚えておきましょう。

実査定(訪問査定/詳細査定)

実査定は「訪問査定」や「詳細査定」などと呼ばれることもあります。

不動産業者の担当者が、実際に足を運んで土地を見たり、周辺環境を見たりして査定額を導き出します。

簡易査定のような簡単な査定を行い、あらかじめある程度の査定額を出してから実査定に移るのが一般的です。

メリットとして、より精度の高い査定を受けられる点が挙げられます。所有者が気づかなかった、その土地の“高く売れるポイント”なども教えてもらえるかもしれません。

一方のデメリットは、簡易査定のように当日中に結果が分かるのではなく1週間程度かかることがある点や、日時を合わせる必要がある点、揃えなければならない書類がある点、営業にあうかもしれない点などが挙げられます。

いずれにせよ、本格的に売却を考えている方は当然、実査定を依頼することになります。

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不動産業者によって土地の売却査定額が変わることがある?

査定額は、不動産業者によって変わることがあります。同じ土地、条件なのに査定額が変わってくるのはなぜでしょうか?

それは「査定方法」に違いがあるためです。

一般的には「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」と呼ばれる3種類の査定方法があります。

それぞれ、どのような査定方法なのか詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

もっとも一般的な査定方法が「取引事例比較法」です。

査定する土地と似た条件の取引成約事例を集め、取引の時期、市場全体の動き、その土地の個別性なども加味しながら過去の取引価格と比較して査定額を算出していく方法です。

マンションの売却査定に使われることが多いのですが、土地売却にも用いられます。

収益還元法

賃貸用または賃貸以外の事業用に利用される不動産に対して用いられることが多く、その土地から将来的に得られると予想される収益から査定額を算出する方法です。

1年間の純利益を還元利回りで割る「直接還元法」と、その土地の保有期間に得られる収益および、保有期間後の売却によって得られると予想される収益を合計する「DCF法」があります。

国土交通省でも詳しく定めています。

国土交通省 不動産鑑定評価基準(pdf)27P

原価法

原価法は、土地のみの査定に使われることは稀で、基本的には建物および建物とその敷地を売却する際の査定に用いられる方法です。

こちらも、国土交通省も原価法について詳しく定めています。

国土交通省 不動産鑑定評価基準(pdf)23P

書かれている内容が少し難しいため要点をお伝えすると、不動産の原価は“新たに建築した場合の価格”−“経年劣化によって下がった分の価格”によって算出するということになります(土地には原則として経年劣化がありません)。

国土交通省では「対象となる不動産が土地のみでも、再調達原価を適切に求めることができるときはこの方法が適用できる」としています。

参考程度に覚えておこう

いずれの方法も難しいため、突き詰めて理解しなくても問題ありませんが、なぜ不動産業者によって査定額が変わってくるのか?

といった単純な疑問を覚えたときに思い出してみてください。

土地の売却査定額に影響を与える条件とは

ここまで、基本的な土地や建物といった不動産の査定方法について解説してきました。

たとえ似たような土地であっても、実際の査定額はさまざまな条件によって大きく変わってきます。

続いては、土地の売却査定額に影響を与える条件を見ていきましょう。

エリア規制

その土地に建てられる建物の高さ、用途などは法律または自治体の条例などによって規制されていることがあります。

何らかの規制対象となる土地の場合、査定額に影響を与えることがあります。

 最寄り駅までの距離

駅からの距離は査定額に影響を与えます。

一般的には、駅に近い方が高くなりやすいです。

ただし、駅から徒歩30分以上など大きく離れている場合、移動は車やバスといった別の手段になるため、駅からの距離ではなく周囲の利便性などが重視されることがあります。

用途に見合った面積と形状

たとえ一等地でマンションが建てられるエリアでも、面積が30坪しかなければせいぜい一戸建てしか建てられませんので、価値が下がってしまいます。

また、いびつな形状の土地よりも整った形状の土地の方が利用しやすいことから、査定額が高くなる傾向にあります。

道路の幅員と容積率

土地の面積に対する、建築できる建物の延べ床面積を表したものが容積率です。

基本的に、住居なら「土地の前の道路の幅員×0.4×100」、それ以外なら「同×0.6×100」が容積率です。

ただし都市計画などで、その土地の容積率は200%などと決められていることもあります。

この場合、いずれか小さい方をその土地の容積率とするのが原則です。

容積率が高い方が、より高層階まで建築できるため価値が上がりやすいです。

それには、目の前の道路の幅員も関係してくることを覚えておきましょう。

その他

前面の道路に対して間口を広く取れるかどうかもポイントです。

間口が狭くて奥行きがある土地は使い勝手の面で価値が劣ります。

併せて角地であれば間口も広く取れるほか、視認性の高さや日当たりの良さなどから、査定額が高くなる傾向にあります。

そのほか、影響を与えるとされているのは、目の前の道路との高低差(若干高い程度の方が、査定額が高くなりやすい)、周辺施設(墓地、ごみ処理施設、下水処理場の有無など)といった点も、査定額に影響を与える条件とされています。

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土地の売却査定時に気をつけたいこと

「土地をできるだけ高く売りたい」と願う気持ちは誰もが一緒です。

しかし「高く売る」ことだけに意識がいってしまうと、思わぬ落とし穴が待っていることがあります。

土地の売却査定時と、実際に売り出し価格を決めるときに気をつけたいことは、次の2点です。

高値を付ける不動産業者に出会ったとき

「複数の不動産業者に査定を依頼し、もっとも高い査定額を付けてくれた不動産業者に仲介を依頼する」という方は多いと思います。

確かにそれだけ評価してもらえることは喜ばしいことでもありますが、ここで「専任契約」を結ぶかどうか、慎重に判断しましょう。

なぜなら、査定額はあくまで「不動産業者からみた市場価値」であり、必ずしも「その価格で売却できる」と保証するものではありません。

最終的に購入を決定するのは「買い手」であるからです。

いくら不動産業者が1億円の査定額を提示してきても、売れなければ意味がありません。

買い手がつかないからといって値下げをすれば「もう少し待てばもっと下がるかもしれない」と考える人や「頻繁に値下げをするなんて信用できるの?」と疑問を抱く人もいるかもしれません。

それに、専任契約を結んでしまうと他の売却方法を選択できなくなってしまいます。

査定額はあくまで査定額、大切なのは「売却すること」です。このバランスを考えて慎重に判断しましょう。

何をベースに売り出し価格を決めるか

やはり「相場感」が重要になってきます。

仲介契約を結んでいざ市場に売り出す際、広告などでプロモーションをする訳ですが、土地を探している人はまず新着情報に目を向けることがほとんどです。

この時点で相場より大幅に高い売り出し価格だったら、よほど魅力的な土地でない限りなかなか買い手はつかないでしょう。

買い手が見つかるまで広告に掲載し続けるとなると、新鮮味がなくなるだけでなく「なんだ、この土地まだ売れないのか」「誰も手をつけないということは何かあるのでは」など、マイナスイメージを持たれてしまう可能性もあります。

そうなると、売却するには値下げをするか、現状のままいつ現れるか(むしろ現れるかどうかも)分からない買い手を待つか…ということになり、相当な時間がかかってしまう恐れがあります。

スムーズな取引を望むのであれば「相場感」を大切にして売り出し価格を決めましょう。

売却査定の前に自分で土地を査定してみよう!

「とりあえず、土地の価格がどんなものなのか知りたい」という場合、自分である程度その土地の価格を調べることができます。

ただし、必ずしも実際の市場価格に反映されるものではありませんので、あくまで目安として活用してみてください。

公的評価額から調べる

土地には大きく4種類の公的評価額があります。国土交通省による「地価公示」、各都道府県による「都道府県地価調査」、市区町村(東京23区は東京都)による「路線価」、そして「実勢地価」です。

これらを使って、その土地のおおよその価格を調べることが可能です。

4種類の公的評価額のうち「地価公示」「都道府県地価調査」については、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から、「実勢価格」については、同じく国土交通省の「不動産取引価格情報検索」から調べることができます。

「路線価」については固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」を確認するか、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」などで確認することができます。

なお、それぞれの評価額は算出方法や基準となる地点などが異なるため、同じ土地でも価格が違うことがあります。

より「正常な価格」とされているのは「地価公示」および「都道府県地価調査」です。

不動産査定ソフトはどう?

必要事項を入力するだけで、土地などの不動産を査定してくれる「不動産査定ソフト」なるものも存在しています。

ただし、周辺の取引事例を収集する必要があるなど、一般の人には馴染みがないため不動産業者以外は基本的に使用しません。

どんなものか、試してみたいという方は覗いてみてはいかがでしょうか?

株式会社システム科学研究所「標宅プロ」

定価129,600円/75,600円(東京23区・横浜専門版)

公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

定価3,240円/年間

いずれも不動産業者向けのソフトになります。

こうしたソフトを用いて査定する方法もありますが、実際にはソフト上の評価だけでなく、駅からの距離、接面する道路の状況、高低差などさまざまな条件を加味しながら査定していくことになりますので、素人が使うのは難しいでしょう。

「こんなものがあるのか」と知っておく程度に留めておきましょう。

土地売却の査定方法まとめ

今回は、土地売却における査定方法を解説するとともに、査定時のポイントや自分で査定する方法などをご紹介してきました。

土地の売却を急いでいないという場合、まずは簡易査定を依頼しても良いでしょう。

実査定の方法はさまざまですが、土地は建物と違って経年による劣化がありませんので、多くは

  • 駅からの分数
  • 土地の形状や間口
  • 近隣施設(商業施設や公的施設など)
  • 環境(騒音、眺望など)
  • 前面道路の幅員
  • 方角
  • インフラの敷設状況

などを考慮し、標準評価100点からの増減によって査定額が決まってきます。

査定方法と併せて、こうした基礎知識も蓄えておくと役立つでしょう。

自分である程度土地の価格を調べたいという場合は、この記事でご紹介した「地価公示」「都道府県地価調査」「路線価」「実勢価格」などから調べてみてください。

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ABOUTこの記事をかいた人

市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士