不動産を売却した時の税金っていくらかかるの? 空き家や土地を売却したケースをご紹介

不動産を売却するつもりだけど、どれくらいの税金がかかって、費用がどれくらい必要なのか気になっている方もいらっしゃると思います。

不動産の売却には購入時と同じように、手数料や各種税金が経費としてかかってきます。

手数料については契約する際にわかることですが、税金は不動産の条件によって税額が変化するため、売却前にある程度の知識を持っておく必要があります。

後で損をしたということにならないために、不動産を売却する際にかかる税金についてポイントをまとめてご紹介していきます。

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不動産を売却した時の税金の種類

不動産を売却する際には、さまざまな費用が必要であり、その中でも重要なのが税金です。

まずは、不動産売却にかかる税金についてどんなものがあるのか知っておきましょう。

不動産売却でかかる税金

不動産を売却した時には5種類の税金がかかわってきます。

その中でも覚えておきたいのが、不動産の売却で利益が出た際に課される税金があることです。

多くの場合、高い税金が発生するのは利益が出た時です。

利益が出ない売却の際には、税金がほとんどかからないというケースもあります。

それぞれの税金について見ていきましょう。

  •  登録免許税(国税)…不動産登記の名義変更
  •  印紙税(国税)…契約時に貼り付ける収入印紙
  •  譲渡所得税(国税)…利益を得た時
  •  住民税(地方税)…利益を得た時
  •  復興特別税(国税)…利益を得た時

必ず発生する税金

不動産を売却する時に必ず課される税金があります。

登録免許税と印紙税について詳しく見ていきましょう。

登録免許税

物件の所有者が変わる時に登記にかかる税金が登録免許税です。

不動産売買の際は、売り主と買い主で連帯して納税する義務があります。

登記費用には「ローン残債がある際の抵当権設定時の登記費用」と「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」があり、慣習的に前者を売り主が納め、後者を買い主が納めるようになっています。

不動産を売却する際に納める「抵当権設定時の登記費用」は不動産1つあたり1,000円の税金がかかります。

土地と建物であれば、それぞれが不動産とみなされるため、合計で2,000円になります。。

また、一般的に司法書士に依頼するため、手数料込みでおよそ1万円から2万円程度かかることになります。

印紙税

不動産の売買契約の際に貼る収入印紙にかかる税金が、印紙税です。

課税の対象になる文書に印紙税はかかるため、契約書や受取書、領収書などに必要になります。

  •  不動産譲渡の契約書
  •  地上権や土地の賃借権の設定や譲渡に関する契約書
  •  消費賃借の契約書
  •  請負に関する契約書など

収入印紙税は、2020年3月31日まで軽減税率が適応されています。

  •  100万円から500万円以下…2,000円(本則税率)/1,000円(軽減税率)
  •  500万円から1,000万円以下…10,000円(本則税率)/5,000円(軽減税率)
  •  1,000万円から5,000万円以下…20,000円(本則税率)/10,000円(軽減税率)
  •  5,000万円から1億円以下…60,000円(本則税率)/30,000円(軽減税率)
  •  1億円から5億円以下…100,000円(本則税率)/60,000円(軽減税率)

利益が出た場合の税金

不動産の購入時よりも売却利益が大きく、それによって利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税、復興特別税といった税金が発生します。

譲渡所得税

不動産を売却した際の所得に対して発生するのが譲渡所得税です。

所得とは1月1日から12月31日まで、年間で得た収入から必要経費を差し引いた金額のことを指します。

譲渡所得税の税率は、所有していた期間によって変わり、5年以上の長期所有の税率が30%で、5年未満の短期所有の場合には15%の税率がかかります。

不動産の売却利益があった場合には、確定申告で納税する必要があります。

住民税

前年の所得から翌年の納税額が決まり、地域や収入によっても金額が異なります。

住民税は地方自治体の行政サービスや教育の資金にするための税金です。

住民税の税率は譲渡所得税と同様に、所有していた期間によって変わり、長期所有で9%で、短期所有で5%となっています。

復興特別税

東日本大震災の被災者支援を目的としている税金で、所得税に対して税率の2.1%を納税します。

もっと詳しく説明すると、譲渡所得の課税分である所得税額に対して2.1%を乗じたものが復興特別税になります。

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不動産の売却で利益がでているか確認する方法

不動産の売却で利益が出ているか、どのように確認すればいいのでしょうか。

売却益を計算するには、下記の計算方法で算出することができます。

売却益=物件の売却価格ー(物件の購入価格から減価償却費を引いた価格+購入時の諸費用)ー売却時の諸費用

購入時の価格や諸費用、そして売却時の諸費用について差し引くことができるため、売却益を抑えることができ節税対策をすることができます。

諸費用には、不動産購入時の仲介手数料や測量費、不動産売却時の仲介手数料や印紙代、解体費用や立ち退き料などの費用を含めることができます。

また、計算式の中にある減価償却費とは、経年劣化によって購入時よりも下がる分の価格を表すものです。

居住用の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、減価償却費は下記の計算式で算出できます。

減価償却費=物件の購入価格×0.9×0.015(償却率)×経過年数

なお、償却率は法定耐用年数によって変わるため、木造の場合は償却率が0.031などになります。

不動産売却で税金を安くしたい

不動産を売却する際に少しでも税金を安くしたいという場合に、控除を受けることで安くできる可能性があります。

不動産によって条件に合う場合もあるので、それぞれ確認しておきましょう。

居住用財産の定義

まずは居住用財産(マイホーム)の定義について確認していきましょう。

特例を受けるための条件になるのは下記のいずれかに該当する必要があります。

  •  売却時に居住している
  •  不動産に住まなくなってから3年後の年末までに売却
  •  上記条件内で住宅を解体してから1年以内に売却
  •  単身赴任などにより配偶者が居住している不動産を売却

3,000万円の特別控除

居住用財産のいずれかの定義を満たしていれば、3,000万円の特別控除を受けることができます。

また、特別控除は所有期間10年超の軽減税率とも併用することが可能です。

ただし、不動産を売却して新居を購入する場合、3,000万円の特別控除を受けていると住宅ローン控除を適用することができません。

住宅ローンで不動産を取得した際に、年末残高の1%を住民税と所得税から10年間控除を受けることができます。

住宅ローン控除が必要かどうかは条件によって変わるため、不動産会社にまずは相談してから決めるようにしたほうがいいでしょう。

所有期間が10年超の軽減税率

居住用財産の定義を満たしており、不動産の所有期間が10年超の場合、軽減税率を受けることができます。

前述したように3,000万円の特別控除と所有期間が10年超の軽減税率と併用することができます。

買い替え特例

居住用財産の定義を満たしており、住宅と土地の双方が10年超の所有、そしてマイホームを買い換える場合に適用できるのが、買い替え特例です。

税額の計算の際に譲渡益の課税が繰り延べられ、差額分については譲渡所得税が課されるため納税する必要があります。

ちなみに繰り延べの分に関しては、磁界売却時に上乗せされることになるので注意が必要です。

なお、買い替え特例は3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率と併用をすることができません。

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空き家や土地などの不動産を売却したケースを紹介

不動産を売却した際にかかる税金や特例について見てきましたが、ここからは空き家や土地を売却したケースについて紹介します。

空き家を売却したケース

築年月:2001年8月
土地価格:4,000万円
建物価格:3,000万円
費用:150万円

売却引渡し日:2019年10月
売却価格:4,500万円
固定資産税清算金:5万円

まず、売却価格と固定資産税清算金を足して、譲渡価額を算出します。

譲渡価額:4,500万円+5万円=4,505万円

次に減価償却費を算出します。
建物の経過年数は、18年となるので下記の計算となります。

減価償却費:3,000万円×0.9×0.031×18=1506.6万円

減価償却費が出たので、取得費を算出します。

取得費:4,000万円+(3,000万円ー1506.6万円)=5493.4万円

譲渡所得を出すには、譲渡価額から取得費を引き、さらに譲渡費用を引くことで算出できます。

譲渡所得:4,505万円ー5493.4万円ー150万円=ー1138.4万円

損失が出ているため、この空き家を売却した際には、利益が出ないため税金が発生しません。

土地を売却したケース

  • 取得年月日:2013年6月1日
  • 購入価格:2500万円(中古住宅含む)

解体日:2018年1月
売却引渡し日:2018年5月1日
売却価格:3,000万円
固定資産税清算金:5万円
費用:201万円

このケースでは不動産に住まなくなってから3年以内で、解体から1年以内の契約、賃貸をしていないなど「3,000万円の特別控除」に該当しています。

譲渡所得:3,000万円ー2,500万円ー304.68万円=195.32万円

上記の税金がかからないため、手元額を計算していきます。

手元額:3,000万円ー304.68万円+5万円=2700.32万円

不動産を購入した時から395.32万円の利益を得られたことになります。

不動産売却の税金に関する注意点

不動産を売却した際にひつような税金に関して、注意しておきたい点について見ていきましょう。

確定申告が必要

譲渡所得税は分離課税であり、給与などとは別に確定申告を行う必要があります。

確定申告は、不動産売却で利益が出た年の翌年に行います。

翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告の手続きを忘れずに行うようにしましょう。

納税のタイミング

税金を支払うタイミングは、それぞれ違うことに注意しておきましょう。

不動産の売却の際にかかる税金は、下記のタイミングで納税します。

  •  譲渡所得税…翌年の確定申告時(2月16日から3月15日)
  •  復興特別税…翌年の確定申告時(2月16日から3月15日)
  •  住民税…翌年度の住民税に課税
  •  仲介手数料などの消費税…売買契約時(代金決済)
  •  登録免許税…抹消手続き時
  •  収入印紙税…売買契約時

不動産売却の際にかかる税金は、支払いのタイミングが異なるため、忘れてしまわないように注意する必要があります。

なお、住民税を納税する方法には「特別徴収」と「普通徴収」があり、「特別徴収」は源泉徴収という形で給与から支払う方法で、「普通徴収」は計4枚の納付書で納税する方法です。

どちらの納税方法を選ぶかは、不動産を売却した翌年の確定申告の際に決めます。

建物代金の計算

不動産を売却した際の不動産売買契約書で「建物代金」と「土地代金」が分けて記載されずにまとめられている場合、土地代金は非課税のため消費税の記載から建物代金を計算する事ができます。

また、消費税の記載が無い場合、国土交通省が定める標準建築費から建物代金を出せます。

標準建築費は木造や鉄骨鉄筋コン、鉄骨コンなどの構造や建築年によって決められています。

木造・モルタルの場合、1平方メートルあたりの標準建築費は下記のようになります。

  •  平成元年…123.1(千円/平方メートル)
  •  平成5年…150.9(千円/平方メートル)
  •  平成10年…158.6(千円/平方メートル)
  •  平成15年…152.7(千円/平方メートル)
  •  平成20年…156.0(千円/平方メートル)
  •  平成25年…159.9(千円/平方メートル)
  •  平成30年…168.5(千円/平方メートル)
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不動産売却で税金以外に必要な費用

不動産を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用がかかります。

不動産の売却時に必要な費用について見ていきましょう。

仲介手数料

不動産を売却するために、不動産会社に仲介を依頼する場合には、仲介手数料がかかります。

宅地建物取引業法によって、手数料は定められており、売却価格から算出することができます。

売却価格が400万円以上の際の簡易計算式は下記になります。

  • 仲介手数料=(売却価格×3%)+6万円

ローンの残債を返済する

不動産を売却時にローンの残債がある場合には、それを返済する必要があります。

手元資金で返済したり、売却益で返済、また住み替えをする場合にはローンの組み換えという方法もあります。

その他の費用

住んでいた住宅を売却する場合、引越し費用や住所登記の変更も必要になってきます。

また、不動産の購入者を早く見つけるために、ハウスクリーニングなどで住宅をきれいにし、印象をよくすることも必要でしょう。

状況によっても必要な費用は異なるので、事前にどんな費用が必要なのか、リストアップしておくようにしましょう。

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不動産売却時の税金まとめ

不動産を売却するためには、多くの費用が必要となります。

税金は規則によって取り決めがあり、売却の時期によっても税率がかわるため、非常に難解な面がありますが、ポイントを抑えておくことでどういったことが必要なのかを理解することができます。

また、税制や特例などを今回知ったことで、できる節税についてもイメージすることができたのではないでしょうか。

それから、不動産売却を成功させるために必要なのは、なによりも親身になって不動産を売却してくれる良い不動産会社を選ぶことです。

今回の内容をひとつの知識として持ち、不動産会社選びからしっかりと進めていきましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士