アパート経営は儲かるの？
近年アパート経営が人気を集めています。
いわゆる「不動産投資」と呼ばれるものですが、将来に渡って家賃収入が見込めるため「老後も安泰」などという触れ込みや、実際の管理は管理会社に依頼することで「誰にでもできる簡単なもの」というイメージもあるようです。
しかし果たして本当にそうなのでしょうか？安易に手を出してしまうと取り返しのつかない事態に陥ってしまうこともあるようです…。
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アパートを購入する人が増えている！？
「若いうちにアパートを1棟手に入れておけば、家賃収入を得られて貯蓄に回せる」
「子育て資金や老後の生活費のために備えておくことができる」
このような考え方の人が数年前から増え始め、実際に購入する人も増えています。
「不労所得」は誰もが一度は憧れたことがある魅力的な稼ぎ方の一つではないでしょうか？
しかし、現実はそう甘くはありません。
様々なリスクを知らずして手を出してしまうと、取り返しのつかない事態になってしまう可能性が大きいのです。
アパート経営のリスクいろいろ
アパート経営を考えた時に、最低限押さえておいた方が良いと言われているリスクは様々です。
「空室のリスク」が最も大きなリスクと言えるかも知れませんが、ここではそれ以外のリスクについてご紹介します。
返済リスク
例として【家賃5万円全6室のアパートを1棟まるまる3,000万円で購入した】とします。
満室の場合は月々30万円の収入となりますが、3,000万円をローンを組んだ場合、その支払いが完了するまではほぼ「返済」に充当されます。
空室が増えたとしても月々の返済額は変わりませんので、むしろ赤字になってしまう可能性が高くなります。
入居者を募るために家賃を4万円に下げたとしても満室で24万円に減ってしまいます。
さらに、変動金利でローンを組んだ場合、その金利が反映されて返済額が増額されるという状況に陥る可能性もあるのです。
その他の費用のリスク
毎年かかる固定資産税、入居者が退去した際の修繕費用やクリニーニング費用、管理会社への委託費用、家賃収入が増えた分跳ね上がってしまう所得税や住民税など様々な費用が必要となってきます。
老朽化のリスク
ローンの返済を終える頃には、そのアパートは老朽化してしまいます。
当然古いほど入居者は見つかりにくくなりますし、改修工事を行うにしても100万円単位の費用が必要となります。
ローンの返済が終わってもまだまだ「貯蓄」の余裕などありません。
災害のリスク
日本は世界でも稀に見る自然災害が多い国です。
特に近年、台風や大地震、大雨、竜巻など全国各地で災害が発生しています。これらに対応できる保険に入っておく必要があるのはもちろんですが、保険だけでは賄いきれない可能性が大きいということも知っておく必要があります。
資産価値の下落のリスク
購入するエリアの選定、そのエリアのマーケット分析はかなり綿密に行っておく必要があります。
空き家が多いエリア、人口が減少してしまっているエリア、シャッター商店街があるエリアなど、たとえ購入するアパートが良い物件であっても周辺環境によっては資産価値が下落し、もし売却しようと考えた時に売却価格が大きく下がってしまうリスクがあります。
人口の減少
日本は今後どんどん人口が減少していくことが分かっていますが、「人口の減少」はつまり「借り手の減少」ということに繋がります。
厚生労働省の発表では2053年に1億人を割り込み、2065年にはなんと9,000万人を切ってしまうとしています。
しかし住宅は供給過多
人口が減っているにも関わらず、住宅の供給数が増えています。
これはまだまだ日本人の心の中に”新築至上主義”が根強く残っている証拠です。
人口が減っているが住宅は増えている＝借り手の取り合いになるということが言えます。
空き家問題解決のために中古住宅市場が活性化
政府は全国でおよそ820万戸を超える空き家問題を解決するため、中古住宅市場の活性化をもくろみ、様々な政策を打ち出しています。
その結果、にわかに中古住宅市場が活性化してきています。
今後さらなる活性化が予想されますので、ここでも借り手の取り合いをしなければならなくなってしまいます。
死亡事故のリスクも
室内や敷地内での自殺や他殺、孤独死など死亡事故のリスクはアパートに限らず賃貸物件であれば嫌でもついて回ります。
特に超高齢化社会を迎えるにあたって高齢者の入居が増えると予想されますので、賃貸物件における死亡事故は今後、増加していくことが予測されています。
いかがでしょうか？
ざっと挙げただけでもアパートの経営にはこれだけのリスクが潜んでいます。
やはり簡単に家賃収入を得られるほど甘くはないですね…。
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アパート経営を成功させるためには！？
それでもアパート経営を成功させたい！
と思ったら、まずは上記でご紹介したリスクに対して万全な備えをつくることが大切です。
実際にアパート経営などの不動産投資で成功を納めている人も数多くいますが、口を揃えて言うのは
「デメリットを踏まえて万全の資金計画を練った」
「本当に損しない（あるいは損する確率が限りなく低い）物件が見つかるまで待った」
「立地や周辺環境を調べ上げ、将来どう推移するかもしっかりと根拠立てて予測した」
など「とにかく慎重に物事を進めた」ということです。
資産価値を下げないエリアかどうか
購入を検討しているアパートの周辺をくまなく歩き、地域性、どんな人たちが住んでいるのか、空き地や駐車場、使われていない倉庫や空き家など、そのアパートの資産価値を下げてしまう条件はないかどうか、しっかりと見極めることが大切です。
資金計画は十分か
例えば都心のアパートであれば中古でも5,000万円程度は見積もっておかなければなりません。
全額ローンを組んで購入できたとしても、返済し終えるまでは十分に蓄えることはできません。
途中で金利が上昇してしまったり、家賃を下げざるを得なくなってしまうリスクも踏まえて十分な資金を用意しておかなければなりません。
また、アパート全体の修繕にかかるコストは数百万円を見積もっておかなければなりません。
家賃が下がるケースに耐えられるか
住宅が供給過多に陥っていると言いましたが、空室が増えれば家賃を下げてでも入居者を見つけたいのがオーナーです。
”価格競争”にさらされた場合、勝ち抜いていけるかどうかもポイントです。
災害に対する備えはあるか
自然災害、人為的な災害、いずれに対しても備えが必要になります。
もし倒壊や焼失などの被害を被ってしまった場合、運良く保険で建て直すことができるとは限りませんし、たとえできたとしてもその間の家賃収入は途絶えてしまいます。
このような問題をしっかりとクリアできるかどうか（自然災害においては防ぎようがありませんが）、じっくりと検討をすることが大切です。
アパート経営を考えている人へ
アパート経営を否定したような内容になってしまいましたが、特にそういう目的ではありません。
簡単に手を出して失敗してしまっている方も見かけられるので「それだけ難しい」ということを知って欲しかったものです。
もちろん成功している人もいますし、アパート経営自体を否定するつもりはありません。
大空出版から出版された、須田忠雄氏の著書「アパート経営はするな！賃貸経営の落とし穴」では、より様々な角度からアパート経営のリスクなどについて解説をしています。
もしアパート経営を興味がある方は一度読んでみても良いかも知れませんね。
