日本と海外の空き家
2013年に総務省統計局が発表した「住宅・土地統計調査」によると日本の空き家率は総住宅数の13.5%と、調査開始後、最も高い数値となりました。
この13.5%という状況は諸外国と比べて高いのでしょうか？低いのでしょうか？
日本と海外の空き家事情を比較してみたいと思います。
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日本の空き家事情
総務省統計局は5年ごとに「住宅・土地統計調査」を行っています。
最も新しい2013年の調査の時点では、日本の総住宅数は6,063万戸であり、前回調査時の2008年から304万戸増加（5.3%上昇）しました。
一方、空き家については2013年の調査では820万戸であり、5年前と比較して63万戸増加（8.3%上昇）しました。
総住宅数に占める空き家の割合は、1998年に初めて10%台に乗り、15年後の2013年には空き家数・空き家率ともに過去最高の820万戸・13.5%となったのです。
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人口が減少しているのに住宅数が増えている
以前から指摘されていることですが、日本では今後人口がどんどん減少していくことが分かっています。
総務省が2017年4月に発表したデータによりますと、2016年10月1日時点での外国人を含む総人口は前年と比べて16万2千人少ない1億2,693万3千人となり、6年連続で減少となりました。
出生数と死亡者数から割り出す”自然減”においては実に10年連続で減少しています。
しかし、総住宅数は2008年から2013年にかけて304万戸も増加したように、現在も増加を続けています。
【人口が減る＝住宅が減る】
という簡単な問題ではありません。
人口は確かに減少していますが、【世帯数】が増えているのです。
この理由の一つは「独身者が増えたことや、核家族化が進んでいること」つまり世帯構成の変化を意味しています。
また、もう一つの理由としては日本の文化と呼んでしまって良いのか分かりませんが「新築至上主義」とも言える新築に対するこだわりがあります。
【人口が減る＝世帯数は増えている＝新築が増える＝空き家が減らない】
世帯数が増えているとはいえ、超高齢化社会や少子化によって確実に人口が減少していく訳ですから、やがて世帯数も減少して行きます。
ピークは2019年の5,300万世帯と言われており、2035年には4,950万世帯にまで落ち込むと予測されています。
【人口が減る＝世帯数も減る＝空き家が激増する】
という時代がやってくるのです。
海外の空き家事情
ここでいったん海外に目を向けてみましょう。
海外の空き家事情はどうなのでしょうか。
いくつか例を挙げてみます。
- ドイツ（人口8,110万人）
空き家率およそ1%
- イギリス（人口6,451万人）
空き家率およそ2,5%
- アメリカ（人口3億1,905万人）
空き家率およそ11%
- シンガポール（人口553万5千人）
空き家率およそ5%
- 日本（人口1億2,693万3千人）
空き家率13.5%
総住宅数や空き家数については調べきれませんのでおおよおの数値になってしまいますが、諸外国の空き家事情はこのようになっています。
明らかに日本との間に大きな差があることが分かります。
なぜ、こんなにも違うのでしょうか？
なぜこんなに違う？ 日本の特異な住宅事情が背景にあった！
どうしてこうも大きく空き家率が違うのでしょうか？
そこには、単純に人口の減少などでは片付けられない問題があります。
中古住宅の流通が極端に少ない
日本における住宅供給量全体のうち、中古住宅が占める割合は36,7%と言われています。
つまり住宅を購入する10人中3人～4人弱が中古住宅を購入するということになります。
一方、海外では例えばフランスが66.4%、アメリカが77.6%、イギリスにおいてはなんと88.8%という非常に高い中古住宅供給率を誇っています。
日本は諸外国に比べて、極端に中古住宅の流通が低いと言えます。
住宅の平均寿命が極端に短い
日本の住宅の寿命は平均で30年程度と言われています。
この場合の寿命とは「住宅として機能しなくなってしまった」という意味ではなく、「まだ住宅として十分機能を果たせるのに住宅としての価値を失ってしまう」という意味です。
海外では例えばアメリカが平均44年、イギリスは平均75年と日本の倍以上の寿命となっています。
日本では新築中心の「スクラップ＆ビルド」な住宅市場であると言えます。
このような背景には何があるのでしょうか？
高度経済成長期の住宅の乱立
日本では高度経済成長期において人口の増加に伴い住宅不足が叫ばれ、どんどん新しい住宅が建ち始めました。
とにかく短期間で大量の住宅を供給しなければなりませんでしたので「質より量」が重視されてきました。
ところが経済が落ち着いてきて人口の増加も頭打ちになり始めると、今度は「量より質」が求められるようになったのです（2006年の住生活基本法の制定などが良い例です）。
現在の空き家の多くは「質の低い住宅」のため、そこには住みたくないという考えから新築が今でも増加しているということが窺えます。
「質が低い」とは言え、まだまだ十分住める住宅も多いのですが、「古い＝時代のライフスタイルにそぐわない」というイメージが強いものと思われます。
海外では中古住宅の取引がメイン
特にヨーロッパでは市街地とそれ以外の区画整備がきっちりとなされているケースが多いので、住むことができる区画にできるだけ長持ちする住宅を建てて受け継いで行くという流れが一般的です。
そのため購入するのは中古住宅が基本です。
また、住宅を「投資」と考える傾向も強いと言えます。
つまり「売る」ことを考えて購入するという訳です。
日本はそもそも住宅をそのような「投資対象」としては見ておらず、「消費対象」つまり「使い捨て」と捉える傾向にあります。
中古住宅市場が未成熟
かつて不動産業界の常識は「25年で住宅の価値はゼロになる」とされており、中古住宅は資産価値としては重視されてきませんでした。
その結果「古い住宅は更地にした方が土地が売れる」という流れとなり、中古住宅市場はずっと未成熟なまま現在を迎えてしまったのです。
世界一の空き家大国・ニッポン
株式会社野村総合研究所が発表した「日本の総住宅数・空き家数・空き家率」などの予測によりますと、このままの状況が続いた場合、住宅総数7,106万戸、空き家数2,146万6千戸、空き家率は30.2%になると予測しています。
現在の倍以上、つまりおよそ3戸～4戸に1戸が「空き家」となり、まさに名実ともに【世界一の空き家大国・ニッポン】となってしまう訳です。
当然国も様々な対策を練っておりますので、今後、中古住宅の流通がある程度は活性化してくるものと予想することもできます。
しかし他方では、まだまだ時間を要するのではないかという意見もあります。
例えば住宅メーカーやディベロッパーなどは常に開発・建築をしていかなければ生きて行けませんので、中古住宅市場が活性化するとしたら何かしらの方向転換や新たな取り組みが必要になってきます。
空き家を減らすためには、まず第一に著しく危険であったり不衛生な空き家は一刻も早く解体することが望ましく、また現在多量にストックされている中古住宅をうまく利活用するための政策を打ち出すことも必要です。
しかしこれらは単に「対症療法」でしかありません。
根本的な問題を解決するためには、海外に倣い「より良いものを作り、それを長く使って行く」という住宅市場への変換が求められるのではないでしょうか。
やはり日本は空き家が多い！
世界的に見ても「日本は空き家が多い国」だったんですね。
あるニュースでは、数年後日本の空き家は外国人だらけになる、という記事が載っていました。
確かに、今の状況を見るとそうなるかも知れませんね。
「お隣の空き家、中国人が住んでいるんだってね」とか「〇〇市の空き家、アメリカ人が買い占めたらしいよ」などと言う会話が日常茶飯事になる日は近いかも知れません。
外国人が住むからどうのではありませんが、今のうちから「日本の空き家対策」について本気で考える必要があると思います。
