【空き家になった自宅を売りたい】家が欲しい人とのマッチング方法や税金についても解説!

「空き家を譲りたい人」や「空き家が欲しいと考えている人」には、どうすれば出会えるのか分からない、という人も多いのではないでしょうか?

自分の力だけでそうした人たちを見つけ出すことは難しく、空き家を放置したままにしたり、欲しいと思いながら時間だけが過ぎていたりしませんか?

この記事では、そうした人たちのマッチング方法について紹介するとともに、空き家の無償譲渡は可能か?

空き家を譲り受けた場合にどんな税金がかかるのか?などを解説します。

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空き家のマッチングサービスとは?

今や日本全体で深刻化している空き家問題、今後も空き家が増加していくことはほぼ確実となり、一刻も早い対策が求められています。

空き家=使えないもの、というイメージを抱く人も少なくありませんが、実は空き家を譲りたい人と、空き家が欲しい人という、いわゆる需要と供給が存在する市場でもあります。

「空き家を所有しているが、将来的に使う予定もないため必要な人がいれば譲りたい」

「まだまだ居住用に使えるため、解体するにはもったいない。欲しい人がいれば譲りたい」

「管理が困難で解体費用を捻出するのも難しいため、探している人がいたら譲りたい」

など、さまざまな理由で空き家を譲りたい人が大勢いる一方で

「憧れの田舎暮らしを実現させるために、安く空き家を手に入れたい」

「空き家になっている古民家を民宿やカフェにリノベーションしてビジネスを始めたい」

「マイホームとして空き家を探している。とにかく、できるだけ安く譲り受けたい」

など、空き家が欲しいと考えている人も大勢います。

しかし・・・

「どんな空き家がどこにあり、いくらで売られているのか?」

「空き家が欲しい人と出会うにはどこに行けば良いのか?」

など、需要と供給はあるものの、それをマッチングさせる方法がこれまでありませんでした。

ところが近年、空き家を譲りたい人と、空き家が欲しい人とをマッチングさせてくれるシステムやサービスが登場し、空き家市場がにわかに活況を呈し始めています。

まずは、どういったマッチング方法があるのかいくつか紹介しますので、簡単に見ていきましょう。

自治体が運営する空き家バンク

最初は、市区町村など自治体が独自に運営している空き家バンクです。

空き家を譲り受けたい場所が決まっている場合は「○○市 空き家バンク」などで検索すればヒットします。

ただし、空き家バンク自体を設置していない自治体もあります。

例)

横須賀市空き家バンク(横須賀市)

長野県佐久市空き家バンク(佐久市)

ひろしま空き家バンク(広島県)

など

法人が運営する空き家バンクとその他のサービス

法人が運営している空き家バンクもあります。

全国の自治体が運営している空き家バンク情報を集約させたものなどもあるため、空き家を譲り受けたい場所は決まっていないものの、全国にはどんな空き家があるのか見てみたい、気に入ったものがあれば所有者とコンタクトを取りたい、という人に向いています。

例)

一般社団法人 移住・交流推進機構

家いちば(株式会社エアリーフロー)

ジモティー(株式会社ジモティー)

など

サービスは増えているが利用者が少ないのが現状

こうしたサイトに空き家を登録しておくと、不特定多数の人の目に触れる機会が生まれるため、譲れる可能性や譲り受けられる可能性が高くなります。

しかし、「空き家を譲りたい」「空き家が欲しい」と考えている人の数に対して、まだまだ利用者が少ないのが現状です。

また、空き家を抱えている人の中には高齢者も少なくないため、そもそもこうしたサービスがあること自体を知らない、聞いたことはあるけど利用できない、といったケースも少なくありません。

空き家バンクその他のサービスを運営する自治体や法人は、どのようにこうしたサービスがあることを周知し、高齢者の人たちも含めて利用者を増やしていくか、といったことも考えていかなければなりません。

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空き家の無償譲渡は可能!ただしトラブルを避けるための注意点も押さえておこう

法律の面から見て、空き家の無償譲渡は可能です。

「無償で譲りたい人」と「無償で取得したい人」がマッチングし、双方が同意すれば良い訳です。

ただし、この場合は多くが個人間での取引になるため、トラブルが発生しやすくなります。

まず、本当にその空き家の所有者であるかどうかを確認しておく必要があります。

実は譲りたいと言っている人は登記上の所有者ではなく、あとから本来の所有者が出てきてトラブルになる、ということも個人間の取引ではあり得る話です。

また、無償譲渡の場合、原則として現状渡しになります。譲り受けた後になって大幅な修繕や改修、修理が必要だと分かり、多額の費用が必要になってしまった、ということも考えられます。

譲り受ける前に、必ず空き家を見て隅々までチェックしましょう。

気になった点などはその場で確認し、取り決めなどはすべて書面に残しておくことをおすすめします。

また、目に見えない欠陥や不具合(床下が腐っている、シロアリが棲み付いている、雨漏りがする等)が発覚した場合、瑕疵担保責任が生じるかどうかといった問題も出てきます。

上記は一例ですが、このように個人間の取引、とりわけ無償譲渡においては、さまざまなトラブルのリスクが潜んでいます。

売主・買主の2人だけでこうした取引を行い契約を締結させるのはハードルが高く、法的な部分も含めてきちんとした知識が必要になってきます。

専門家や第三者を介して取引する事がトラブル回避のコツです。

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空き家を譲り受けたときにかかる費用や税金とは?無償譲渡でも納税義務が!

空き家を譲り受けたときにかかる費用や税金について知っておくことも大切です。

費用としては「取得費用」「仲介手数料」「リフォーム・リノベーション費用」などが、税金としては「贈与税」「不動産取得税」「固定資産税」「登録免許税」などがあります。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

空き家を譲り受けるときの費用

「取得費用」とはそのまま、空き家の購入費用のことです。

これは空き家ごとに異なり、無償譲渡であれば0円で済みますが、ほぼ新築のような空き家、あるいは人気の土地の空き家などは数百万円〜数千万円することもあります。

「仲介手数料」は、不動産業者を介して空き家を譲り受けた場合です。

稀に不動産業者が仲介しているものの「仲介手数料ゼロ」という空き家も見かけます。

この場合、売主が不動産業者に仲介手数料を支払っており、空き家の販売価格にその仲介手数料分も組み込まれている、というケースが考えられます。

また、家はひとたび住む人がいなくなることで、建物自体、および設備などの老朽化が一気に進みます。

そのため、現状渡しの場合、手を加えずそのまま利活用できることは少なく、リフォームやリノベーションといった作業が必要になることがほとんどです。

その際の「リフォーム・リノベーション費用」も忘れずに確保しておかなければなりません。

そのほか引越し費用や、不要な物置・倉庫・納屋などがあり、解体するのであれば解体費用なども必要になってきます。

なお、こうした諸費用に対する補助金制度を設けている自治体もあります。

たとえば、岡山県津山市の例では、津山市の住まい情報バンクに登録されている空き家を購入した移住者に対して、購入費最大30万円、改修費最大60万円を補助してくれます。

空き家活用定住促進事業補助金(津山市)

富山県射水市も同様に、射水市空き家情報バンク登録データベースに登録されている空き家を購入した県外からの移住者に対し、購入費最大30万円(中学生以下の子供が2人以上いる世帯には最大60万円)を補助してくれます。

射水市空き家情報バンク〜不動産情報の紹介〜(射水市)

神奈川県愛川町でも、愛川町空き家バンクに登録されている空き家を購入した移住者に対し、30万円を上限に取得費を補助してくれます。

空き家取得費補助制度(愛川町)

これらはほんの一部です。

ほかにも多くの自治体が、空き家の取得費用や改修費用などに対する補助金制度を設けていますので、ぜひ活用したいところです。

ただし、補助金制度は補助金額や要件などが変更になったり、予算に達して募集自体が終了したり、あるいは制度そのものが廃止されたりする可能性があります。

逆に、今は補助金制度がないものの、近いうちに創設される自治体もあるかもしれません。

最新情報は、空き家の住所を管轄する自治体のホームページなどで確認するか、問い合わせておきましょう。

贈与税

続いて税金について見ていきましょう。

まずは「贈与税」です。

無償で譲り受けた場合も贈与税が課税されます。

贈与財産価額から110万円を引いた金額が課税価格となる部分です。

贈与財産価額とは、空き家を譲り受けたときの「時価」のことです。

また110万円とは基礎控除のことです(つまり、基礎控除を差し引いた時点で0円以下になる場合、申告は不要ということになります)。

たとえば、贈与財産価額410万円の空き家を譲り受けた場合、次のようになります。

410万円 ― 基礎控除110万円 = 300万円

300万円 × 税率15% ― 控除額10万円 = 贈与税額35万円

よって、35万円を贈与税として納めることになります。

基礎控除を差し引いた後の課税価格によって税率が次のように変わります(一部抜粋)。

  • 200万円以下10%(控除なし)
  • 300万円以下15%(控除額10万円)
  • 400万円以下20%(控除額25万円)
  • 600万円以下30%(控除額35万円)など

贈与税について詳しくは、国税庁のホームページで確認できます。

贈与税(国税庁)

不動産取得税

有償・無償に関わらず、土地や建物といった不動産を取得した場合、登記の有無に関係なく不動産取得税が課税されます。

空き家など住宅を取得した場合の税率は3%で、空き家の価格に対してかかってきます。

この場合の空き家の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって算出された価格のことで、固定資産課税台帳に登録されている価格です(新築・増築家屋等を除く)。

無償で譲り受けた場合でもかかってくる税金なので、こちらも覚えておきましょう(ただし相続により取得した場合は非課税となります)。

固定資産税

土地・家屋・償却資産の総称を固定資産と言います。毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に納税義務があり、税率は1.4%となっています。

原則として、固定資産課税台帳に登録されている課税標準額×1.4%となります。

なお、空き家の住所によっては、別途0.3%以下の都市計画税が加わることもあるため、事前に調べておくことをおすすめします。

登録免許税

空き家を譲り受け、所有権を自分へと移転するための登記を行う際に必要になるのが、登録免許税です。

三たび登場となりますが、やはり固定資産課税台帳に登録されている、固定資産税評価額に対してかかってきます。

税率は、購入した場合・無償で譲り受けた場合いずれも2%となります。

併せて、司法書士への手数料なども発生しますので、覚えておきましょう。

このように、空き家を譲り受けたときにはさまざまな費用や税金が発生します。

たとえ無償で譲り受けた場合でも、贈与税・不動産取得税・固定資産税(都市計画税)・登録免許税などの納税義務が生じますので、忘れずにチェックしておきましょう。

「空き家を売りたい」のまとめ

今回は、空き家を譲りたいと思っている人、空き家が欲しいと考えている人をマッチングする方法を紹介するとともに、無償譲渡する場合の注意点、譲り受けたときにかかる費用や税金などを解説してきました。

空き家は、平成27年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」によって、これまでのように放置したままにしてはおけない時代になりました。

万が一放置して老朽化がすすみ、自治体から「特定空き家」に指定されてしまえば、最悪のケースとして強制撤去(解体等)され、その費用を全額負担しなければならなくなります。

そこに至る前に、固定資産税の優遇措置対象から除外されたり、50万円の過料が科せられたりといった厳しい罰則も待っています。

そうした事態を避けるためにも、すでに空き家を抱えている人はもちろんのこと、将来的に空き家を相続しそうな人も、ぜひ今のうちからマッチングサービスがどんなものか利用してみたり、いざ空き家の所有者になったときの対策(売却・提供・解体等)を練っておいたりすると良いでしょう。

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