全国的に空き家が増加し、社会問題化する中、東京都の空き家事情はどうなっているのでしょうか？
本記事では、東京都の空き家数や問題点、東京都や各区市町村が実施している空き家対策、さらには空き家に関する補助金・助成金制度などを紹介しています。
東京都で空き家を抱えている方、必見です。
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東京都の空き家数と空き家問題
日本全国で空き家問題が深刻化していますが、それは首都・東京も例外ではありません。
微増減こそ繰り返していますが、全体的に見れば東京都の人口は増え続けています。
その一方で、空き家数も増加しています。
地方では、人口流出による空き家数の増加という分かりやすい構図になっているのですが、東京都においては、人口増加で世帯数が増えたはずなのに空き家数も増加している、という現象が起こっているわけです。
その背景は後述するとして、まずは東京都の空き家補助金制度について見ていきましょう。
東京都の空き家に関する補助金制度とは？
もちろん、空き家問題に対して東京都も手をこまねいて見ているわけではありません。
東京都では「空き家利活用等区市町村支援事業」において、各区市町村に対する補助金制度を設けています。
空き家の改修工事や解体工事を行う際、東京都が区市町村に補助金を交付するというものです。
また、各区市町村でも空き家に関連するさまざまな補助金・助成金制度を設けています。
一部をご紹介します。
各区市町村が実施している補助金・助成金制度の例
区が危険と認めた空き家を除却（解体）し、跡地を区が10年間無償で借受けて行政目的で利用するという制度です。
解体工事に要した費用に対して、200万円を上限に補助金を交付してくれます。
耐震診断を行い、倒壊などのおそれがあると判断された老朽建築物の解体工事に要する費用に対して、50万円を上限に３分の１まで助成してくれるというものです。
解体後の土地を10年間、区に無償貸与することを前提とした助成制度では、解体工事費用に対して200万円を上限に助成してくれます。
また、単純に解体だけの場合は解体工事費用に対して50万円を、２分の１を上限に助成してくれます。
平成26年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」において“特定空き家等”に指定された空き家を解体する際、解体工事費用の80%を、150万円を上限に助成してくれるというものです。
区の調査によって倒壊等のおそれがあると認められた危険な老朽空き家を解体する際、解体工事費用に対して50万円を上限に２分の１まで助成してくれるというものです。
不燃化特区を除く密集事業区域内にある空き家のうち、解体後の土地を区または土地開発公社に売却することといった条件を満たした空き家を解体する際、解体工事費用に対して80万円を上限に２分の１まで助成してくれるというものです。
昭和45年以前に着工された住宅で、木造あるいは木造と鉄骨造による混構造の住宅を解体する際、解体工事費用に対して50万円を上限に２分の１まで助成してくれるというものです。
村内にある空き家を活用し、村への定住を促進するための事業です。
空き家の改修・解体・伐開に対して助成金を交付しています。
改修・解体では工事費用に対して100万円を上限に50%まで、伐開では50万円を上限に50%まで助成してくれるというものです。
昭和56年５月以前に建築された住宅のうち、１年以上空き家になっている住宅を解体する際、解体工事費用に対して30万円（長屋・共同住宅は100万円）を上限に、２分の１まで補助してくれるというものです。
最新情報は管轄の区市町村のホームページで
上記はごく一例ですが、このように東京都では空き家に関連した補助金・助成金制度を設けています。
全体的に見てみると、空き家の「解体」に対する補助金や助成金制度が目立ちますが、なかには改修に対する補助金や助成金制度もあります。
解体ではなくリフォームして売却したり賃貸に出したりすることを検討している方も、一度詳細を確認してみると良いでしょう。
しかしながら、前項で東京都の空き家の問題点として指摘した賃貸物件、とりわけ集合住宅に関する補助金や助成金制度はありません。
もちろん、空き家とは別の形で、集合住宅に関連する補助金や助成金制度を設けている区市町村があるかもしれませんし、また今後創設されるかもしれません。
ですが、現状メインは空き家となっている戸建て住宅に対するものが多くなっています。
なお、ここでご紹介したものはすべて2018年６月時点でのものです。
補助金・助成金制度の内容が変更になったり、募集が締め切られたりする場合がありますので、最新情報については管轄の区市町村のホームページでご確認ください。
東京都の空き家数
現在、東京都にはどれくらいの空き家があるのでしょうか。まずは総務省統計局が５年ごとに実施している「平成25年住宅・土地統計調査」の調査結果を見てみましょう。
- 東京都の空き家数の推移
平成10年 62.4万戸（11.0%）
平成15年 66.5万戸（10.8%）
平成20年 75.0万戸（11.1%）
平成25年 81.7万戸（11.1%）
※カッコ内は住宅数に対して空き家がどれくらいあるかという「空き家率」です。
ちなみに平成25年の日本全国の空き家数は約820万戸、住宅数に対する空き家率は13.5%という調査結果が出ています。
東京都では、空き家率こそ全国平均を下回っていますが、わずか15年の間に約20万戸も空き家が増えているという結果になりました。
平成25年時点の日本の空き家数が約820万戸ですので、ほぼ10%は東京都の空き家ということになります。
この数値は全都道府県中ダントツで最多です。
東京都に続くのは大阪府の67.8万戸、神奈川県の48.6万戸、愛知県の42.2万戸、北海道の38.8万戸です。
上位５都道府県だけで240.3万戸、全国にある空き家数の29.3%を占めています。
しかもこれは平成25年、つまり５年前の数値です（平成30年６月時点、最新の住宅・土地統計調査の結果はまだ出ていません）。
５年の間に東京都の空き家数が減少することは考えにくいため、おそらく今回の調査結果では空き家数が増加していることが予想されます。
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東京都の空き家問題
空き家は諸問題の発生要因となります。
イメージしやすいのは次のようなことではないでしょうか。
- 不法投棄や放火、違法薬物取引といった犯罪の現場
- 未成年者の喫煙や飲酒・いじめといった非行の温床
- 雑草や樹木が伸びたことによる景観の悪化、害虫の大量発生
- 野良犬や野良猫などの糞尿、死骸の腐敗臭
- 地震や台風による建物、ブロック塀等の倒壊、屋根材の飛散
つい先般、脱獄した囚人が長い間、空き家に身を隠していたという事件もありました。
このように、空き家が招くリスクは実にさまざまです。
しかし、東京都が抱える空き家問題は、少しだけ事情が異なります。
東京都特有の空き家問題について見ていきましょう。
東京都が抱える空き家問題の特徴
たしかに、東京都にも老朽化した空き家は多数存在します。ですが、他の地域と比べてより顕著なのが
- 賃貸物件の空き家率が高い
- 開発に伴う一時的な空き家が多い
ということです。
具体的に解説していきます。
賃貸物件の空き家が多い、という点ですがたとえば豊島区23.3%、大田区20.8%、中野区18.8%といったように、23区で特に多くなっています。
23区では、空き家全体の実に約52%が賃貸物件であるという調査結果が報告されています（ちなみに全国における賃貸物件の空き家は約38%です）。
東京都では、マンションやアパートなどの空き家が増えているのです。
最大の要因は「住宅の過剰供給」と言われています。超高層マンションなどは現在も次々に建設されています。
建設業界が潤うことは日本の経済に好影響を与えることに繋がりますので、国もなかなか住宅供給数の調整をできずにいるのかもしれません。
しかし、いくら東京都は人口増加が続いているとはいえ、2030年をピークに減少に転じることが予想されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口平成30年推計」より）
つまり、2030年以降、東京都では賃貸物件の空き家が急速に増加するかもしれないということです。
また、開発に伴う一時的な空き家とは、分かりやすく言えば六本木ヒルズに代表されるような大規模開発によるものです。
開発地域が地上げされることで、そこに住んでいた人たちは別の場所へ移動することになります。
六本木ヒルズではおよそ500世帯ほどが影響を受けたと言われています。
大規模開発における地上げは１年や２年ですんなり終わることはほとんどありません。
10年以上という長い年月をかけてようやく終わることも少なくありません。
この間、地上げによって住んでいた人たちが次々と出ていくわけですから、新たな施設などの建設が始まるまでその住宅は空き家になります。
これが、開発に伴う一時的な空き家数の増加です。分かりやすい例を挙げましたが、なにも大規模開発のみではありません。
2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けてまだまだ開発が進んでいる地域がありますし、規模を問わず東京都の各地で開発が行われています。
特に千代田区、中央区、港区といった都心部において、開発に伴う一時的な空き家が増加する傾向にあります。
「人口が減少したことによって空き家数が増えている」という地方の構図に対して「住宅供給方や大規模開発によって空き家数が増えている」というのが東京都の構図であり、問題なのです。
※ただし開発に伴う一時的な空き家数の増加については、深刻な問題として捉える必要性はないかもしれません。
賃貸物件の空き家が増えることへの懸念
賃貸物件に空き家が増えることで、その集合住宅は急速に老朽化していきます。
製品や設備は使用しないと一気に…
- 賃貸物件に空き家が増えることで集合住宅自体が老朽化する
- 老朽化した集合住宅では入居者がより見つかりにくい
- 空き家が多いことで修繕や建て替えの費用が集まらず、放置せざるをえない
こうした背景によって、老朽化し、やがて「スラム化」していく集合住宅が増えていくと考えられています。
首都直下型地震で大きな被害を招くおそれもあります。
分譲マンションでも…
- 入居者が高齢になったことで修繕や建て替えを面倒がり、話がまとまらない
- 寝たきりになってしまっている入居者もいて、修繕や建て替えができない
- そもそも修繕や建て替え費用を負担できない
などの問題で老朽化し、やがて入居者の死亡などで空き家が増えていくと考えられています。
東京都の空き家対策
続いては、東京都が実施している空き家対策を見ていきましょう。
2018年６月現在、さまざまな取り組みが行われていますが、その中の一部をご紹介します。
東京都空き家対策連絡協議会
東京都都は、平成29年４月より「東京都空き家対策連絡協議会」を設置し、これまでに５回の協議会が開催されています。
協議会を設置したことにより
- 空き家対策の実施主体である区市町村が、他の自治体の取り組みの情報共有
- 専門知識の提供により技術的支援のほか、空き家問題の解決に向けた共同検討
といったことが可能になります。個別に区市町村に任せるのではなく、連携することによって一丸となって空き家問題に取り組んでいこうというわけです。
協議会の内容は東京都都市整備局ホームページの「空き家対策」のページから確認することができます。
空き家バンク
空き家バンクとは、売却・賃貸といった活用を検討している空き家の所有者と、空き家を探している利用希望者とをマッチングさせるシステムです。
国は空き家バンクの一元化を目指していますが、なかなか実現していません。
東京都では、たとえば奥多摩町、国分寺市、青梅市、大島町などが空き家バンクを運営しています。
35歳以下の単身世帯、45歳以下の夫婦、50歳以下で中学生以下の子供がいる世帯を対象に、奥多摩町への定住促進を目的とした空き家バンクを運営しています。
国分寺市では平成29年４月より空き家バンクを開始しています。
１年以上経過した現在、登録はまだ１件と少ないため、うまく認知されていないといった印象を受けます。
青梅市では４件の空き家が登録されていましたが、そのうち２件は成約となり、残り２件は取り下げとなりました。
大島町では定住促進を目指して空き家バンクが設置されました。
５件の登録があり、２件は制約済み、１件は交渉中です。
残る２件のうち１件はペンション（経営者募集）、１件は４LDKのファミリー向け賃貸物件（家賃６万円）です。
空き家賃貸
空き家バンクを利用することで、賃貸用の空き家を探すことができますが、東京都ではまだまだ空き家バンクを活用している区市町村が少なく、また十分に活用しきれていません。
その場合、たとえば「ジモティー」といった地域の無料掲示板サービスを提供しているサイト（アプリ）や、不動産情報一括検索サイトでも検索することができます。
あるいは、空き家バンクを設置していない区市町村のホームページ上でも、稀に空き家の賃貸物件に関する情報が掲載されている場合があります。
空き家が多い東京は補助金制度も充実している
今回は、東京都の空き家数や空き家に関する問題、東京都および各区市町村が実施している補助金・助成金制度ならびに空き家対策などをご紹介してきました。
東京都の空き家事情は他の地域と異なり、賃貸物件や開発に伴う一時的な空き家が多いという特徴があります。
しかし、相続などで実家を引き継ぎ、その活用方法に困って空き家になってしまっているケースも決して少なくありません。
適正な維持管理が難しく、かといって解体できるほど経済的な余裕があるわけでもない場合、空き家はいわば「お荷物」となってしまいます。
適正に維持管理が行われなければ、やがて周辺の住民に悪影響を与えてしまいます。また、「空家等対策特別措置法」に規定される“特定空き家”に指定されてしまえば、最終的に行政代執行の対象となりますので、改善しなければなりません。
もし猶予期間内に改善が完了しない場合は、固定資産然の優遇措置対象から外れたり、50万円の過料が課せられたりします。
現在、東京都内で処分や活用方法に困っている空き家を抱えている方は、できるだけ早く自治体の窓口に相談したり、空き家バンクなどを活用したりして、負担を減らしていきましょう。
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