土地を売りたいと思っているけれど、そこに家が建っている場合、解体したほうがいいのか、解体するならどのタイミングがいいのか、迷ってしまいますよね。
家を解体するタイミングを誤ると、費用が余分にかかったり売れにくくなったりすることがあるため注意が必要です。
そこで今回は、売りに出したい土地に家が建っている場合、解体のタイミングをどのように判断するのがいいのか、解説したいと思います。
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家を解体して土地を売却したほうがいいの？
土地を売ろうと思ったとき、多くの場合、家がある状態のことが多いでしょう。このとき、家をそのままにするのと解体するのと、どちらのほうがいいのでしょうか。
買主の家に対するニーズはさまざま
家を解体してから売りに出す場合、売主が解体・整地費用を負担することになります。
土地の代金に含められれば、売主は解体費用を回収できますが、買主の負担は大きくなってしまいます。
買主によっては、できるだけ予算を抑えたい、しばらく古い家に住みたいなど、そのままの状態で安く手に入れたい人がいることも事実です。
そのため、土地の売却を検討するときは、買主の多様なニーズを想定したうえで、家を解体するかどうか、どのタイミングで実行するのがいいのかを判断するようにしましょう。
家の解体のタイミングを誤るとどうなる？
家を解体することにしたら、どのくらいのスピードで家が売れそうか、条件やニーズを踏まえてタイミングを考えることも大切です。
なぜなら、土地だけよりも家がある状態のほうが固定資産税を安く抑えられるから。
解体費用を払って更地にしたあと、長期に渡って土地が売れない状態が続くと、支払額の負担が膨れあがってしまいます。
もちろん、更地にしておいたほうがスムーズに契約が決まることもあります。そこで、立地や競合物件からニーズを見極めて、解体のタイミングを判断するのもいいと思いますよ。
家の解体のタイミングの決めかた
家を解体することが決定されたあとに考えなくてはならないのがタイミング。基本的に固定資産税の発生期間を目安にスケジュールを決めるのがいいでしょう。
固定資産税の課税期間から考える
家を解体するタイミングの目安となるのが、固定資産税が発生する1月1日。
固定資産税を最小限に抑えるなら、１月１日よりも前に実行しておくことがおすすめです。
1月1日の時点で家が残っていると、そのあとすぐに取り壊したとしても、1年分の固定資産税が課税されてしまいます。
不要な費用を発生させないためにも、1月1日の時点で更地になっているように解体スケジュールを立てるようにしましょう。
無駄な固定資産税が発生するケース
3月ごろに更地の状態になっていても、1年分の固定資産税を払わなければなりません。
また、1月1日より前に解体を終わらせる予定であっても、事情により年越ししてしまうこともあるでしょう。
そうなると、事情は何であれ１月１日の時点で家があれば、固定資産税が発生してしまいます。
猶予してもらえる可能性もありますので、年越ししそうなときは市区町村の固定資産税課に相談するようにしましょう。
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土地売却前のタイミングで解体するメリット
土地を売る前のタイミングで家を解体すると、買主が購入後の土地の利用をイメージしやすい、土地の価格を明確にできるなどのメリットがあります。
買主に更地の状態を見せられる
家を解体した状態になっていれば、広さや形をくまなくチェックできるので、どのように利用できるのかイメージしやすくなります。
家がある状態ですと、実際よりも土地が広く見えたり狭く見えたりしまうので、印象にギャップが生じる可能性があります。
しかし更地になっていれば、どのくらいの広さの家が建てられるか、庭や駐車場スペースの確保は可能かなど、より具体的に考えられます。
土地の利用をイメージできれば、具体的な計画を検討できますので、購入の後押しにつながります。
土地の価格を明確にできる
あらかじめ家を解体しておけば、解体・整地の費用がはっきりしますので、土地の売り出し価格を明確にできることもメリットです。
解体・整地にかかるお金は、家や土地の状態により変わりますので、事前に金額を明確にすることはできません。
買主が購入した後に解体・整地して、想定以上にコストがかかってしまった場合、絶対にトラブルがないとは言い切れません。
先に解体しておけば、追加費用を用意しなくていいため、買主はより購入計画を立てやすくなると言えます。
土地売却後のタイミングで解体するメリット
土地や家の状況によっては、すぐに更地にするのはなく、売買契約が成立したあとのタイミングで解体したほうがいいこともあります。
固定資産税を抑えられる
家が建っている土地の場合、固定資産税は小規模住宅用地の特例の適用を受けられます。
小規模住宅用地の特例は、土地だけは適用されない、つまり家を解体すると受けられないということ。
更地にすると特例の適用外となりますので、固定資産税の納税額が大幅にアップします。
最大で６倍になることもありますので、売却がスムーズに進まなさそうな立地の場合、解体のタイミングを遅らせたほうがいいかもしれません。
買主のニーズに幅広く応える
あえて家を残しておくと、リノベーションして住みたい、古くても安く住みたいなど、多様なニーズに応えられます。
とくに風情ある古民家の場合、買主のこだわりや、カフェなどに利用するなど、一定のニーズが期待できます。
また、古い家のほうが周囲の雰囲気とマッチして、購入したいと思わせることもありますので、更地にすることが必ずしも最善ではありません。
築年数がそれほど経っておらず、リフォームしなくても住める家の場合も同様。ひとまずは、「更地引き渡し可能」と記載しておき、買主のニーズに合わせて解体のタイミングを判断することも一案です。
家を解体して売却したほうがいい土地
もちろん、家の状態によってはニーズの有無に関わらず、解体したほうがいいこともあります。なぜならコンディションが悪い家の場合、クレームや修繕費の請求につながる恐れがあるからです。
家に欠陥があるが立地がいい
多額の修繕費用を要するような、大きな問題を抱えている家は、解体してから売却したほうがいいと思われます。
なぜなら、家を売却したあとに欠陥が見つかったら、その責任を負うのは売主側であるからです。
古い家を格安で売れば、欠陥を前提に購入してもらえるかもしれませんが、現在の法律では買主のほうが立場はうえであることは事実。
トラブルを未然に防止するために、早いタイミングで家を解体することも選択肢のひとつになるでしょう。
新耐震基準法を満たしていない
中古の家の場合、昭和55年より前と後では耐震基準が異なります。
昭和55年より前に建てられた家の場合、古い耐震基準に従っているため、現在の基準を満たしていないことがあります。
旧耐震基準の家ですと、安全面などから買い主に不安を与え、積極的に購入を検討してもらえません。
最初から家を解体してしまったほうが、買主に対する説明がシンプルになり、購入を促しやすくなることもあるでしょう。
まとめ
家を解体したほうがいいのか、そのままのほうがいいのかは、その土地のニーズや費用により変わってきます。
解体する場合は、どのタイミングで実行するのかにより、売主が負担する費用が変動しますので、スケジュールを含めて検討することが大切です。
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