不動産と一口に言ってもその種類は多種多様で、利用用途や目的などによって細かく種類分けされます。
必ずしも不動産分野に詳しくない人でも、投資方面で色々調べ物をしていると「収益物件」というワードを見聞きすることがあると思います。
この回では不動産分野における収益物件とはどういうものか、その種類やメリット・デメリットなどを見ていきますので参考になさってください。
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収益物件の定義は？
まず収益物件の定義ですが、法律的な意味での定義というものはなく、賃料収入を得るための不動産を総じて「収益物件」と呼びます。
反対概念として「自己居住用不動産」を挙げると収益物件の目的がはっきりします。
自己居住用は自分が住むための不動産であり、収益物件は自分が住むためのものではなく、人に貸すなどして収益を上げる目的で保有する不動産を指します。
収益物件にはいくつか種類があるので、次の項で見ていきます。
収益物件の種類
収益物件は以下のように用途別に種類が分かれます。
①居住用不動産
居住用不動産は生活の拠点として人が住むことを目的にする不動産です。
一般的な戸建てやマンションなどがこれに該当します。
前項で「収益物件」vs「自己居住用不動産」の概念を挙げて違いの説明をしましたが、ここでいう居住用不動産は収益物件側の概念に入るものですから、他人に貸して家賃収入を得るための不動産であることを意識しましょう。
居住用不動産も投資対象としてはさらに細分化されます。
戸建てや区分所有のマンション（マンション一室）だけでなく、一棟もののアパートやマンションや土地も対象になります。
それぞれ購入に必要な金額も変わってくるので、投資戦略を練る上でどの種類を選ぶかは重要なファクターになります。
②オフィス用不動産
人が住む居住用ではなく、ビジネスオフィスとして使用される不動産のことです。
借り手が法人などの企業体となり、一旦借り手が付けば比較的長く安定した賃料収入を得ることができます。
また生活に必要なキッチンや浴室などの設備が不要なため、設備導入や管理の手間、コストを避けられるメリットがあります。
賃料も居住用不動産よりは高額になる反面、オフィス用不動産は高額なため資金に余裕がなければ投資対象として選択できません。
またオフィス用不動産の弱みとしては景気の影響を受けやすく、景気の下降局面ではオフィスの撤退が加速して空室リスクが顕在化し、安定した収益が上がらなくなることもあります。
特に昨今のコロナ騒動ではオフィス用不動産は大きな打撃を受けており、これにリモートワークの浸透なども相まって厳しい状況となっています。
③テナント用不動産
コンビニや飲食店、アパレルなど、各種の商いを行うために使用する不動産のことです。
テナント用不動産には上の②オフィス用不動産も含めて解釈されることがありますが、ここではエンドユーザー向けのビジネス展開をしているかどうかで簡単に違いを押さえてください。
テナント用不動産で営まれるのは飲食など消費者に直接サービスや商品を販売するビジネス、②のオフィス用不動産は主に商社間（BtoB）でなされるビジネスに使用される不動産という意味で細かい違いが出ます。
消費者の購買意欲が直接売り上げに影響するテナント用不動産も景気の影響をもろに受けるので、景気が後退し国民の消費意欲が減退するとテナント用不動産の需要も減り、賃料収入に大きな影響が出ます。
こちらも昨今のコロナ騒動で打撃を受けており厳しい状況にありますが、緊急事態宣言が解除され国民の消費行動が上向きになっていることから好転の兆しも見えます。
収益物件のメリット
収益物件で得られるメリットは以下の通りです。
①インカムゲインを得られる
借り手が付いている間は収益物件から安定的、継続的に賃料収入が発生します。
②労力の要らない不労所得となる
同じ額を稼ぐとしても、サラリーマンなど勤め人の方は自身の労働力を投下して勤め先に貢献しなければなりません。
収益物件の経営でも物件管理等で多少の労力は必要なこともありますが、拘束される度合いはサラリーマンより軽度で、より楽に稼ぐことができます。
③レバレッジを利かせられる
他の投資と比較すると、例えば株式投資では基本的に自己資金の範囲内でしか運用できないので、リターンも小さくなりがちです。
不動産投資の場合は金融機関から融資を受けて臨むことができるので、自己資金以上の投資が可能となり小さな元手で大きなリターンを期待することができます。
自己資金を必要以上に投下せずに済むので、生活資金を手元に置いておける安心感もあります。
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収益物件のデメリット
①気軽な投資が難しい
株式や投資信託など他の金融商品と比べた場合、不動産を扱う収益物件への投資は気軽にはいきません。
小口化された株式などの投資商品と違って、不動産の購入には一般に多額のお金を投下しなければならないので、慎重にも慎重を期さねばなりません。
実際に収益物件に投資するには、不動産業者との折衝や市場調査、金融機関から融資を受けるための審査など多方面の問題をクリアする必要があります。
②融資に保証人や担保が必要
金融機関の融資を利用する場合はほぼ必ず保証人や担保の提供を求められます。
資金力のある機関投資家と違い、個人が自己資金のみで不動産投資を考えると資金的に収益性の高い物件が買えないので、銀行の融資を利用することが多くなります。
③融資のハードルが自己居住用不動産よりも高い
マイホームを購入する際には住宅ローンを利用できますが、これは自己居住用不動産の購入にしか使えません。
収益物件を購入する際に普通の住宅ローンは使えず、収益物件に対応したローン（一般的に「アパートローン」といいます）を利用しなければなりません。
アパートローンでは債務者の収入だけでなく投資先商品の収益性なども詳しく評価、チェックされ、少しでも利益の確保に問題があると踏めば融資を受けることができません。
アパートローンは住宅ローンよりも利用のハードルがずっと高いと考えてください。
④流動性がない
株式など他の投資商品と比べると、不動産の特性として流動性がない点がデメリットになります。
流動性がないとはつまり換金しにくい性質を持つということで、現金が必要な場面で迅速に換金するのが難しいのが難点です。
⑤経営上の各種リスクがある
収益物件の運用において必ず付きまとうのが「空室リスク」です。
収益物件は借り手が付かなければ利益を上げることができませんから、借り手が付かない空室リスクを以下に避けられるかがカギとなります。
他にも借り手がトラブルを起こすなどした場合の対応で手間を取るリスクもあります。
特にマンションや戸建てなど人が住む居住用不動産でトラブルが起きやすいので、自分で対応したくないのであれば管理会社の利用を検討する必要があり、これには当然費用がかかってきます。
まとめ
本章では収益物件とは何か、定義や種類、メリット・デメリットなどを見てきました。
収益物件は賃料収入として利益を得る目的で所有する不動産をいい、上手く借り手がつけば安定したインカムゲインを得られるのが魅力で、近年は個人でも多くの人が収益物件を購入し大家さんとして活躍しています。
ただ株式投資などと比べると参入のハードルは比較的高めで、確実に利益を上げられる収益物件を選ぶ選定眼が必要です。
銀行融資を利用して臨むケースが多くなると思いますが、その返済に一定期間拘束されることや流動性の低さから迅速な換金が難しいなどのデメリットもあるので、収益物件の購入は入念な計画の元に進める必要があります。
最近は不動産投資ブームもあり個人を対象にした勉強会などもよく開かれているので、興味がある人は勉強として参加してみては如何でしょうか？
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