不動産を所有していると避けて通れないことの１つが管理の問題。
「不動産を利用して収益を得たいけれど、管理の面で賃貸と売買ではどちらがいいだろうか？」
このようなお悩みをお持ちの方に向けて、それぞれのメリットとデメリットを解説していきます。
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不動産賃貸の管理
不動産賃貸の管理には主に
- 自主管理する
- 不動産管理会社に委託する
- サブリースとして転貸する
以上の3種類があります。
自主管理する
自主管理のメリットは他の２つよりもコストが安く抑えられることです。
しかし、自分で入居者募集からその審査、ちゃんと家賃を回収して、トラブルが発生したらその仲介に入ったり、退去時には修繕費やクリーニング代を請求することもあり、それに応じてもらわなければなりません。
また、経年劣化や人的に起きた破損箇所について、自身で手を打たなければなりません。
費用を抑えるために自分で修繕したり、もしくは業者に依頼するなどして次の入居付けに向けて行動しなければ、空室を埋めることができないためです。
このようにやることが多く、時間とメンタルを擦り減らす場合があることがデメリットです。
不動産管理会社に委託する
不動産管理会社に委託する場合のメリットは、先の自主管理で苦労すること、入居付けや近隣トラブル、家賃回収、清掃、退去時に必要な修繕等などを一括で任せることができることです。
対応に必要なことは管理会社に任せ、その時間を他のことに使うことができます。
デメリットは、家賃の何%かを管理会社に委託手数料として支払わなければならないことです。
管理会社によっては、入居者がなかなか見つからない時に、受け取れる信託手数料を増やすため家賃を下げたらどうですか？と言ってくる場合もあるようです。
サブリースとして転貸する
サブリースとして転貸する場合のメリットは不動産管理会社に委託することと同様で、入居者に関わることは全てサブリース会社に任せることができるということです。
サブリース会社は不動産を貸す側から一括で借り上げ、入居者に転貸するためです。
デメリットはサブリース会社が保証してくれる家賃が、本来受け取れる家賃よりも低く設定してあることです。
賃貸の場合は貸主と借主のやり取りですが、サブリース転貸の場合は貸主と借主の間にサブリース会社が入るわけですから、本来得られる収益よりも少なくなるのは必然ですよね。
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不動産売買の管理
不動産売買の場合には、賃貸とは違って売却してしまえば管理の必要がなくなるので、そこまでが勝負となります。
不動産売買の管理とは、目立っている損傷箇所の修繕を行うことが挙げられます。
損傷していても買ってくれる場合がありますが、その分売値を安くお願いしてくることがほとんどでしょう。
なるべく高く売るための交渉に持っていくためにも、管理が大切です。修繕の際に重要なことは、必ず複数社からの相見積もりをとってください。
また、相見積もりの中で最安値を見つけてもすぐに相談するのではなく、その会社の口コミを見てから相談することをオススメします。
安いからにはそれなりに理由があります。
例えば、追加料金があることを後から言われたり、雑な業者であったりということを事前に見分けるためにも、口コミを見ておくことがいいでしょう。
まとめ
不動産賃貸と不動産売買では、管理手法の種類の違いがあることを解説しました。
不動産賃貸の場合には主に自主管理、不動産管理会社に委託、サブリース転貸の3種類ありました。
手間がかかることを覚悟してコストを抑えたいと考えるならば自主管理です。
極力、自分は動きたくないし誰かに管理を任せたいと考えるのであれば、不動産管理会社に委託するか、サブリース転貸です。
不動産売買の場合には、売却までに損傷箇所等を修繕することです。
それぞれ、自分の都合に合わせて上手に判断していただけたら幸いです。
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