不動産売買の手数料は何があるの?割引や値引きができる?

不動産売買を行う際の手数料について気になっていますね。

不動産会社を通して土地や建物などを売買すると仲介手数料が必要になります。仲介手数料は不動産会社に支払うお金ですから、なるべく節約したいと考えるでしょう。

そこで当ページでは仲介手数料とは一体何なのか、どれくらいの金額になるのか、割引や値引きが可能なのかなどについて解説していきます。

また、不動産売買で仲介手数料以外に必要となる費用についても紹介しますので是非お役立てください。

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不動産売買でよく耳にする仲介手数料とは

仲介手数料とは不動産売買において、売主と買主とを仲介してくれた不動産会社に支払う費用です。仲介手数料の内訳としては、不動産会社の営業活動に対する成功報酬、各種手続きの代行費用が含まれています。

たとえば、物件情報サイトへの掲載やチラシのポスティング、購入希望者の内見の立ち合いなど不動産会社の営業活動に対するものが成功報酬となります。

また、契約内容の交渉や契約書類の作成といったものが各種手続きの代行費用となります。
仲介手数料はいつ支払うのかというと、売買契約時に半額、引渡し時に残金の支払いとなるケースが多いです。

ただし、これらの報酬や費用はあくまで不動産会社の営業によって売買契約が締結した際に発生するものですから、売却や購入を途中でやめた場合や不動産会社を介さずに個人間売買した場合には仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料の上限額

仲介手数料がいくらかかるのか気になるところですが、実は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限額が決まっています。仲介手数料の上限額は物件の売買価格によって以下のように異なります。

取引物件価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×4%+消費税
400万円超の部分 取引物件価格(税抜)×3%+消費税

物件の取引価格が200万円以下なら単純な計算で済みますが、200万円を超える場合は上限の割合が異なるためそれぞれ計算をして合計金額を算出しなければなりません。

しかし、複雑な計算をしなくても取引物件価格によって算出できる速算式があるのでこちらも紹介します。

速算式の計算式は以下の通りです。

・売買価格200万円超400万円以下→取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
・売買価格400万円超→取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

たとえば売買価格が300万円の物件の場合は、3,000,000×4%+2万円+消費税で仲介手数料の上限は154,000円です。

また、売買価格が4,000万円の物件の場合は、40,000,000×3%+6万円+消費税で仲介手数料の上限は1,386,000円です。

なお、不動産会社が上限を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。

仲介手数料の割引や値引きをしてもらえるケースもある

仲介手数料は不動産会社によっては割引や値引きに応じてくれる可能性があります。

なぜなら仲介手数料には上限額の設定はあっても、下限額の決まりはないため不動産会社が独自に調整できるからです。

仲介手数料は不動産会社にとって大切な収入源ですから、自社の利益を確保するために上限いっぱいで設定されているのが一般的です。

しかし、売買契約に至らなければ1円も利益を得られませんから、契約のために多少は仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産会社も実際にいます。

なお、値引き交渉は媒介契約の締結前にしましょう。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社が交渉に応じてくれる余地があります。

ただしあまりにも過度な値引きをしてもらうと、十分な広告や宣伝をしてもらえなかったり、満足できるサポートを受けられなかったりする可能性はあるので注意しましょう。

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不動産売買で仲介手数料以外に必要となる費用

不動産の売買では仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかることをしっかり把握しておきましょう。

引っ越し費用

自宅を売ったり、新たに購入したりするとなれば必然的に引っ越しが必要です。自分たちで運び出せる程の荷物であれば問題ないですが、荷物が多かったり家具や家電があるとどうしても引っ越し業者に依頼しなければならなくなるでしょう。

その際には引っ越し費用も捻出しなければなりません。引っ越し費用は、繁忙期や世帯人数、引っ越し先への距離によっても大きく異なりますが、近隣の都道府県への引っ越しで4人家族の場合は15~20万円程になるでしょう。

解体費用

不動産売買において建物を取り壊すことになれば解体費用が必要です。築年数が経過し、老朽化した建物だとそのまま住み続けることは難しく解体は避けられないはずです。

解体費用の相場は地域や土地の広さによって差がありますが、大体150万円~300万円が相場とされています。

解体費用は買主と売主どちらが負担するべきか気になるでしょうが、更地渡しの条件であれば売主負担、古家付きで現状渡しの条件であれば買主負担となります。もちろん交渉次第で解体費用を負担する側が変わることはあります。

手付金

不動産の売買契約が成立すると、買主は売主に手付金を支払うことになります。

手付金には、契約が成立した証拠のほか、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金としての役割もあります。

なお、最終的に売買代金の一部に充当されます。手付金は売買代金の5%〜20%となるのが一般的です。

登記費用

不動産売買では登記費用も必要となります。登記費用と一言で言っても、買主側に発生するものと売主側に発生するものがあるので気を付けましょう。

買主が負担するのは、所有権移転登記及び抵当権設定登記に関する費用です。所有権移転登記とは買主に所有権を移す手続きで、登録免許税は固定資産税評価額の2%となります。

また、抵当権設定登記とは不動産購入時に住宅ローンを利用した金融機関が該当の不動産に抵当権を付けるための手続きで、登録免許税は借りた金額の0.4%です。

いずれも軽減税率が適用される場合があります。

また、所有権移転登記及び抵当権設定登記は司法書士に代行を依頼する場合が多いので、司法書士への報酬として約5万円程も必要となります。

一方、売主側が負担するのは抵当権抹消登記費用です。抵当権抹消登記とは、不動産売却時に住宅ローンを借りた金融機関が持っている抵当権を削除する手続きで、登録免許税は不動産1個につき1,000円となります。こちらも司法書士に代行を依頼する場合が多いので報酬が別途必要です。

測量費用

土地の境界を明確にする測量を行う際の費用は売主側が負担することになります。測量は必須ではありませんが、売却しようとしている不動産の土地の境界が不明なら確定測量を行うのが安心です。

なぜなら測量をしないまま売却すると隣接する土地の所有者と境界をめぐるトラブルに発展するケースが多いからです。

確定測量の費用は約35万円~80万円が相場で、売却する土地が公道や河川など国や行政が所有する官有地と接している場合は官民査定という方法になり費用が高めになります。

一方、民有地のみと隣接している場合は、官民査定なしの確定測量になるので45万円以下で収まるでしょう。

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