不動産を売りたい、あるいは不動産を買いたいとき、専門の会社に仲介をお願いすることがあると思います。そのとき請求されるのが仲介手数料。
仲介手数料と聞いても、いったい何に対して支払っているのか、実際のところよく分からないという人も多いのではないでしょうか。
不動産を売るにしても買うにしても一定の出費が発生するため、できることなら仲介手数料を抑えたいというのが本音ですよね。
そこで、仲介手数料の相場はいくら位なのか、支払額の上限はあるのか、具体的に解説したいと思います。
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不動産の仲介手数料とは？
不動産の売買を進めるとき、売主側も買主側もさまざまな出費が発生します。そのなかで不動産の仲介手数料とは、どのような位置づけの料金なのでしょうか。
不動産売買の仲介に対して支払う料金
仲介手数料とは、不動産の売買の仲介をおこなう会社に対して支払うもので、取り引きが成立したことに対する報酬という位置づけです。
不動産は多額のお金が動く取り引きで、手続きも煩雑であることから、不動産仲介会社が間に入ることが一般的です。仲介会社が報酬を手に入れられるのは取り引きが成立したときのみで、成立しなかったときは請求できません。
また、仲介手数料の対象は「仲介」のみであり、売買交渉を進める過程で発生する書類作成などは、それに含まれません。
不動産の仲介手数料を支払うのは依頼者
不動産の仲介手数料を支払うのは、仲介を依頼した人であるため、買主であることもあれば、売主であることもあります。
売主が依頼した仲介会社と、買主が依頼した仲介会社が異なる場合、取り引きが成立したらそれぞれの依頼先に報酬を支払います。
売主と買主が同じ仲介会社に依頼し、取り引きが成立した場合、その会社は両方から手数料を受け取ることが可能。
そのため、できるだけ自社に依頼している売主と買主を引き合わせようとしていることを、念頭に置いておくようにしましょう。
不動産の仲介手数料の内訳
仲介手数料には内訳がありますが、その項目は売主と買主では違いがあります。依頼した会社がきちんと仕事をしているのかチェックする目安になりますので、内訳は把握しておくようにしましょう。
売主の不動産の販売促進
売主が支払う仲介手数料の内訳は、おもに販売促進のための諸活動です。中心となるのが、不動産の販売を促進するための広告作成や配布にかかる費用です。
ほとんどの仲介会社が行うのが、レインズ（指定流通機構）というネットワークシステムに不動産情報を登録する作業。ここに登録することで、ほかの不動産仲介会社も情報を閲覧できるようなるため、多くの目に触れられるようになります。
そのほか、作成した広告チラシを新聞に折り込む、ポスティングする、店舗に張り出すなどして情報を発信することも仲介会社の役割。不動産に興味を持つ人があらわれたら、その人を現地に案内することも、仲介手数料に含まれています。
買主の不動産探しのサポート
買主が依頼する場合、不動産を探して希望にあったものを紹介することが、おもな仲介業務となります。仲介会社は、できるだけ売主と買主の両方から手数料をとりたいため、まずは自社の登録物件を紹介する流れになるでしょう。
そこで希望に合致する不動産が見つからなかったら、レインズの登録物件から探す、同業のネットワークを活用するなど、情報網を徐々に広げていきます。
買主に興味を持ってもらえたら、仲介会社は現地に買主を案内し、不動産購入をサポートします。
不動産の仲介手数料の相場は？
現在、不動産の仲介会社は無数にあり、買主と売主の選択肢は豊富にあります。これらの会社のあいだで、仲介手数料の金額に違いはあるのでしょうか。
国土交通大臣の告示で定められた相場
不動産の売買契約が成立したとき、仲介会社が受け取れる報酬は、国土交通大臣の告示により決められています。厳密には、定められているのはあくまで「上限」であり、金額が一律化されているわけではありません。
売却価格の３%に６万円を足した金額が仲介手数料の「上限」。プラス６万円というのは、400万円以上の不動産を購入したときの金額なので、400万円以下の場合は、次に解説する別の計算方法を利用するようにしましょう。
宅地建物取引業法で定められた相場
仲介手数料の上限の目安は、売却価格の３%に６万円を足した金額としましたが、詳細は以下のようになっています。
- 200万円以下は売却価格の5%以内
- 200万円～400万円以下は売却価格の4%以内
- 400万円以上は売却価格の3%以内
たとえば売却価格が２,500万円の不動産だったら、5%、4%、3%の部分を合算して仲介手数料を算出します。
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不動産の仲介手数料は値下げできるの？
先に法的に定められた不動産の仲介手数料はあくまで「上限」であることはご説明しました。禁じられているのは「上限」だけのため、実は値下げ交渉することが可能なのです。
一般的に仲介手数料は上限の金額を提示
依頼者が仲介手数料を問い合わせたら、不動産の仲介会社の多くは、国土交通大臣の告示による「売却価格の3％+6万円」を提示してくるでしょう。
つまり最初は「最高値」の金額を、あたかも適正価格のように提示しているというわけです。
売却価格が高くなればなるほど、仲介手数料の支払い額も多くなりますが、依頼者の多くはそのようなものかと思い、支払っているのが現状です。
不動産仲介会社と交渉する権利がある
国土交通大臣の告示は上限であるため、それを超えるような不当請求をすることは許されません。
宅地建物取引業法には、上限を順守することに加え、依頼者と仲介会社は協議のうえ料金を決められることも記されています。
つまり交渉により手数料を下げることは可能ですし、仲介会社が依頼者を増やすために最初から安めに設定することもできるのです。
不動産の仲介手数料が不要のケース
不動産取引のほとんどは仲介手数料が発生しますが、状況によっては不要となるケースもあります。
仲介なしで不動産の売買取引をする
売主と買主が個人で売買活動をしている場合は、仲介する会社が存在しないため、当たり前ですが手数料は発生しません。
また、売主が不動産開発業者（デベロッパー）であるときも仲介手数料が不要となるケースがあります。
土地の購入、建物の設計、建設工事、販売活動を一貫して行っている場合、仲介する会社がいない直接取引になるからです。ただし、不動産のなかでも新築マンションに限定されるため一般的ではありません。
「両手仲介」の場合にも可能性あり
さきほど、売主と買主の両方から手数料を貰うケースをご紹介しましたが、買主がそれを利用して手数料を値切れることがあります。
仲介会社にとって両方から取れることがベストですが、「片方だけでいいや」となることがあるからです。
何らかの事情により早く売りたいときは、買主に購入を促すために、仲介手数料の値下げ、あるいは無料を提案することがあるのです。
まとめ
仲介会社は、手数料により成り立っているため、値引きされることはあるものの、無料になるのはレアケースです。
とはいえ、サービスが充実していれば手数料を支払う意味がありますし、逆に仕事をしていない場合は、無駄な出費になってしまいます。
そこで、不動産の売買を検討している人は、仲介手数料の相場を把握したうえで、それに見合ったサービスを提供してくれるのか、きちんとチェックすることが大切です。
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