土地を売却した時にかかる税金って何がどのくらいかかるの?

土地を買ったときに消費税がかからなかったのに、それが売れたら複数の税金がかかることを知って、思いがけぬ出費に驚いた人もいるのではないでしょうか。

土地を売却したときに発生する税金にはいくつかの種類があり、なかには特別控除の対象となるものもあります。

せっかく土地が売れたのに税金の支払いで出費がかさんでしまうと、なんだか損をした気分になってしまいますよね。

そこで、土地売却に伴う税金にはどんな種類があるのか、どのくらいの額を支払う必要があるのか、節税対策も含めて解説したいと思います。

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譲渡所得に対して支払う税金:住民税と所得税

土地を売ったときに支払う税金の大部分を占めるのが住民税と所得税。譲渡所得に応じて税額が変動することが特徴です。

譲渡所得とは土地売却の損失のこと

住民税と所得税は、土地を売却したことにより得られた譲渡所得に対して課せられます。譲渡所得とは、土地や建物などの不動産を売ったことで発生した利益もしくは損失のこと。

土地を売った場合の計算方法は以下の通りです。

【土地の売却金額−(土地の購入金額+売買時にかかった諸費用)=譲渡所得】

住民税と所得税の税率は、譲渡所得に応じて変わってきますので、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

税率は土地の所有期間により変動

住民税と所得税の税率は、算出された譲渡所得の金額だけではなく、その土地の所有期間によっても変動します。

譲渡所得の税率は、土地の所有期間が5年を超えるか超えないかが変動ライン。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に、5年以上の場合は長期譲渡所得に分類されます。住民税は、所有期間が5年以上なら5%、5年以下は9%が課税されます。

いっぽう所得税は、所有期間が5年以上なら15.315%、5年以下なら30.63%にて算出されます。
ふたつを合計すると、長期譲渡所得は20.315%、短期譲渡所得は39.63%の税率が適応されます。

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土地売却における節税方法

土地を売ったときに支払う税金は、諸費用をしっかり計上すること、特例制度を効果的に使用することで節税につながります。

土地売却時に発生した諸費用がポイント

住民税と所得税の支払い金額を抑えるためのポイントは、土地を購入したときの諸費用をしっかり計算に入れること。

土地を4,000万円で購入し、そのとき諸費用が100万円かかったとします。それを4,500万円で売り、諸費用が150万円かかった場合、以下のように計算します。

【4,500万円−(4,100万円+150万円)=250万円】

この計算から利益として計上された250万円をもとにして税額が決定されます。

諸費用として計上できるものとして、不動産仲介会社に支払う手数料や、売買契約書に添付した印紙代などが挙げられます。

譲渡所得が少ないほど課税額が少なくなり、マイナスになったら住民税も所得税も支払う必要がありませんので、諸費用を計上し損なわないように注意しましょう。

所有期間や特例制度も要チェック

節税するうえで注意したいのは土地の所有期間です。

先に説明した通り、5年が課税額変動のラインとなりますので、所有期間が4年ほどの場合は、できるだけ5年を超えるタイミングにすることがポイント。

また、節税の対象になりませんが、東日本大震災の復興に向けた財源確保のため、平成25年から所得税に2.1%が上乗せされていることも念頭に置いておきましょう。

売却した土地にマイホームが付いていれば、一定の要件を満たしたときに限り特別控除の対象となりますので、該当する人はチェックするようにしましょう(詳細は別に解説していますのでご参照ください)。

土地売買契約時にかかる税金:印紙税

土地を売却したことで利益が出ても出なくても等しく課税されるのが、土地の売買契約を結んだときに支払う印紙税です。

印紙税とは課税文書に課せられる税金

印紙税とは課税文書に対して課せられる税金で、その額は印紙税法により定められています。土地を売るときに取り交わす、売買契約書に記載されている契約金額に応じて、支払う税額が決定されます。

売買契約書は、売主と買主の両方に対して発行され、それぞれが印紙代=印紙税を負担する流れとなります。契約金額から決定された収入印紙を購入・添付することで、印紙税は納税完了となります。

印紙税の金額の目安

平成26年4月1日から令和4年3月31日までのあいだに作成される売買契約書は、軽減措置が適用されることから、印紙税が半額になります。印紙税額のもとになる売買金額、適用前および適用後の金額は以下の通りです。

100万円から500万円:2,000円⇒1,000円
500万円から1,000万円:10,000円⇒5,000円
1,000万円から5,000万円:20,000円⇒10,000円
5,000万円から1億円:60,000円⇒30,000万円

売買契約金額が5,000万円を超えると印紙税額が一気に跳ね上がりますが、軽減措置による減税率も高くなります。

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特別控除を受けられる土地のケース

土地を売却するとき、とくに建物付きの場合は、特別控除の対象となることが多々あります。特例制度の種類は多岐に渡りますので、情報収集を怠らないことが大切です。

マイホーム付きの土地を売却した場合

特別控除の対象になるのは、多くの場合、土地と建物をセットで売却したときです。土地と一緒にマイホームを売却すると、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。

この特別控除は、マイホームを手放すことによる諸負担を考慮した制度のため、住宅ローン控除と併用できません。

基本的に、新しいマイホームを取得する人は対象外となりますのでご注意ください。要件を満たしていれば所有期間が短くても適応され、さらに所有期間が10年を超えると課税譲渡所得のうち6,000万円まで税率が下がります。

空き家付きの土地を売却した場合

空き家付きの土地を売却する場合も、マイホームを手放すときと同じように、3,000万円の特別控除が適応されます。

人が住んでいない空き家は、治安や安全面で周囲に不安を与えるため、それを有効活用するために平成28年の税制改正で制定された制度です。

有効活用することが趣旨のため、家屋を取り壊したあと、あるいは耐震リフォームしたあとに売却したケースに限ります。

要件を満たしていれば3,000万円の特別控除を受けられますが、満たすべき要件は細かく多岐に渡るため、申請準備に手間がかかるかもしれません。

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抵当権付きの家と土地を売却:登録免許税

例外的な事例となりますが、売却する土地や家に抵当権が付いている場合、登録免許税を支払う必要があります。

抵当権付きの土地は担保に入っている

住宅ローンを利用しているものの、何らかの事情で残額の支払いが滞ったとき、金融機関が担保としている家や土地を差し押さえる権利のことを抵当権と言います。

基本的に買主は、抵当権が付いたまま土地や家を所有することを好みません。そのため、抵当権付きの土地や家を売る場合、売却金額などから残額を支払うことで、買主に引き渡すまえに抵当権を抹消することが望ましいです。

売主が支払うのは抵当権抹消時

抵当権を抹消する手続きをする過程で支払う税金が登録免許税と呼ばれるもの。

税額は不動産1筆あたり1,000円ですが、家付きの土地の場合は2筆となりますので2,000円を支払う必要があります。

登録免許税は、不動産の所有権を移行するときにも発生しますが、これは買主の負担となりますので売主は支払う必要はありません。

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まとめ

土地を売ったとしても、その売却金額がそのまま手元に残るわけではなく、複数の税金を支払わなければなりません。

売主の税負担を軽減するために、ここでご紹介したもの以外にも、さまざまな特例制度が用意されています。

その種類や内容は絶えず変化していますので、情報収集をしっかり行うことが大切です。

また、売却金額や所有期間によっても課税額が変わりますので、土地を売るタイミングにも注意を払うようにしましょう。

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