実家が空き家になってしまった方へ
両親も高齢になってきたし、兄弟姉妹はみんな実家に戻って来そうもないし・・・などの状況で、そろそろ実家をどうするか本格的に考え始めなければならない、という方も多いのではないでしょうか。
もちろん解体も一つの手段ではありますが、今、空き家にはそれ以外にも隠れたニーズがあることを知っていますか？
今回は空き家のニーズについてご紹介して行きます。
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深刻化する空き家問題
空き家が年々増え続けているということは、皆さんもどこかで耳にしたことがあると思います。
まだ今は他人事のような感覚の方もいるかも知れませんが、近い将来、それはごく身近なものとなるかも知れません。
というのも、現在すでにおよそ8戸に1戸が空き家になっているという状況なのです。
このまま増え続けると数年後には4戸に1戸、あるいは3戸に1戸が空き家になってしまうと試算している民間企業もあるほどです。
日本の人口の減少は2004年をピークに始まっており、今後劇的に増えるということは考え難く、人口の減少に反比例するかのように空き家は増加して行きます。
またもし人口が劇的に増えたとしても、その人たちが成人して家を持ったり今の空き家を埋めてくれるとは限りません。
「私の実家は二世代（または三世代）で住んでいるからまだ心配しなくて大丈夫」という方も、決して他人事ではありません。
自分の実家がそうだとしても、隣家や両隣などが空き家だったらどうでしょうか？
犯罪の危険性、放火などによる貰い火の可能性、ゴミや臭いの問題など、空き家が増えることによって住環境が受ける影響は小さくありません。
また、例えば結婚していて夫婦がそれぞれ一人っ子だとしたらどうでしょうか？
両家の実家を相続する可能性も出て来ます。
つまり、やがて2戸の空き家を相続する可能性が出てくるということです。
このように、空き家問題は決して対岸の火事ではなく、日本人全員が関心を持つべき問題となってくるのです。
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空き家は売れるのか？
空き家を売りに出せば売れるのか、というとそう簡単には行きません。
不動産業者を介して売りに出してみても、「その家に魅力がない」「人口が減少し続けている地域にある」「老朽化していてとても住める状態ではない」「生活をするのに不便な土地である」「販売価格が高すぎる」「不動産業者の営業力が足りない」などによって売れ残ってしまうケースが少なくないのです。
それに、いかんせん人口が減っている訳ですから、みんなが空き家を売りに出してしまえば需要（買い手）に対する供給（売り手）過多という現象が生まれますので、容易に売れないということは想像に難しくありません。
もちろん環境や条件、価格などによってすぐに買い手が見つかる場合もありますので、何もしないまま「特定空き家」に指定されてしまうよりはマシですが、売れずに何年も残ったままという状況も頭に入れておかなければなりません。
特定空き家とは？
2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」によると『特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』とあります。
自治体の空き家調査によって「特定空き家」に指定されると、その土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。
つまり固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるのです。
自治体からの助言・指導・勧告に従わずにいると命令が下され、さらに命令違反に対して最大で50万円の罰金、最終的には行政代執行が行われるという流れになっています。
特定空き家に指定されてしまう前に、売却・解体・その他の対応をしなければならないのです。
賃貸物件として貸し出すのはどうか？
売れないのなら、賃貸物件として貸し出してしまうというのはどうでしょうか？
まだ新しい家であったり、その土地の賃貸物件に需要がある場合は一つの手として有効かも知れませんが、実際のところ賃貸には難しい面があります。
例えば築30年を超えて老朽化している場合、そのままでは賃貸に出せませんのでリフォームなどをする必要が出て来ます。
その費用が大きくなってしまい、家賃では数年しないと回収できない可能性が出て来ます。
さらにリフォームしたは良いが借り主が見つからずに何年も放置状態になってしまったり、家賃の未納などでトラブルが発生してしまったり、というリスクも考えられます。
売却や賃貸は、条件にもよりますが、非常に難しい面もあると思っておいた方が良さそうです。
解体して更地にしてしまうのはどうか？
売却や賃貸以外の空き家の処分方法としては、「解体」が挙げられます。
ただし、解体して更地にするとそれまで最大で6分の1に軽減されていた固定資産税や、最大で3分の1に軽減されていた都市計画税などの優遇措置は適用されなくなりますので覚えておきましょう。
また、解体後に整地して土地を売り出したり、賃貸駐車場を作って経営するという方法もあります。
この場合のリスクとしては、すぐに土地が売れるか分からないので固定資産税などを払い続けなければならない可能性があることや、駐車場を経営するには初期費用や管理問題などが発生してくるということが挙げられます。
そのほか、知人や親戚などへ「譲渡」したり、自治体などで受け付けている場合は「寄付」をしてしまう、などの方法もありますが、これはその需要があるかどうかになりますので、全ての方に提案できる方法とは言えません。
かといって何もせずに放置してしまうと、今度は自治体から「特定空き家」に指定されてしまう可能性も出て来ます。
空き家の隠れたニーズとは？
いざ空き家を抱えてみると実感することと思いますが、このように空き家問題は、「空き家を抱えてから」考えるのではなく、今のうちから、出来るだけ早く動いておくことが非常に重要になって来るのです。
というと難しく考えてしまいがちですが、実は、「空き家はニーズがない」のではなく、ニーズに対して提供する側がマッチングできていないだけなのです。
上記でご紹介した以外の、空き家の隠れたニーズについていくつかご紹介します。
空き家バンクに登録する
売却や賃貸に出すために不動産業者に依頼したが何らかの理由で断られてしまった、あるいは実際に営業をかけてもらったが買い手や借り主が見つからなかった場合、自治体が運営している「空き家バンク」に登録することも検討してみましょう。
仲介手数料で利益を上げている不動産業者とは違い、非常に低価であったり、条件が難しい物件であっても登録が可能です。
事実、不動産業者を介して売りに出した価格が800万円ほどで全く買い手がつかなかった物件が、空き家バンクで50万円で売りに出してすぐに買い手が見つかったというケースもあります。
この場合、価格よりも「処分する＝売れる」ことの方が大切ですので、不動産業者に仲介を頼むよりも処分しやすいと言えます。
自治体に相談をしてみる
自治体に相談してみるのも一つの手段です。例えば地域の交流場として活用できるケースもありますし、保育施設や託児所のような活用方法もあります。
ほかにも空き家をNPOの活動拠点として地域の活性化を図る動きも全国的に広がって来ていますので、自治体に相談することで、こうしたニーズにマッチングさせてくれる可能性もあります。
画期的なウェブサイトが登場
不動産業者や自治体でなくとも、個人で買い手を探すためのサイトもあります。
株式会社エアリーフローが運営する「家いちば」というサイトです。
これまで、不動産の売買をするには仲介業者が少なくとも1社、多ければ2社3社と絡んでいたため非常にややこしく、また仲介手数料も発生しますので費用も高額となってしまっていました。
ところがこの「家いちば」では、売り手と買い手が直接、交渉や取引ができるシステムになっています。
実際に見てみても、「亡くなられたご両親のご実家」から「200坪の畑とトラクター付きの家」「天体観測ドームと音楽ホール付きのペンション」「郵便局や病院」「山小屋や別荘」など、実に幅広く掲載されています。
空き家はこれから注目される
先ほども言いましたが、「空き家はニーズがない」のではなく、ニーズに対して提供する側がマッチングできていないだけなのです。
不動産業界は（収益などの関係もあるとは思いますが）、時代のニーズの多様化に追いつけていないのが現状ですのです。
実際には多くのニーズが埋もれてしまっているというのが現実であり、これまではどのように処分すれば良いのか、私たち一般人には情報や手段がなかったということが問題なのです。
どこにどのようなニーズがあるか分かりませんので、逆を言えば工夫や考え方次第でいくらでもニーズを探し出すことができるという訳です。
空き家を抱えている方、今後空き家を抱えるであろう方はぜひ、参考にしてみてください。
