実家が空き家となるケースは、誰にでも起こりうる問題です。空き家は適度に管理しなければ、思いのほか早く傷んでしまいます。
そして管理できずに放置した空き家は、地元の自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。
そのような事態を回避するために、特定空き家に指定される条件とはどのようなものなのかを詳しく説明します。
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「特定空き家」とは何か
「特定空き家」とは、放置しておくとさまざまな問題を発生すると判断される空き家のことです。
2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により定義されたもので、各自治体が管轄エリアの空き家を調べて判断します。
この特定空き家に指定される条件はいくつかありますが、何かしらの危険性があると判断されるため、持ち主は状況の改善を求められることになります。
特定空き家に指定されると、まずは助言・指導により問題の解決を図ることを勧められます。それでも空き家をそのまま放置しておくと、次に勧告を受けます。
さらに放置すると改善命令を受け、最終的には自治体による行政代執行が行われる流れとなっています。
特定空き家に指定されると困ること
遠く離れた実家が特定空き家に指定されると、状況改善のための対処がなかなかできないという問題が発生します。そのため、特定空き家に指定される前に何かしらの対策を立てておかなければなりません。
特定空き家に指定されたにもかかわらず放置をしておくと、罰金を課せられるので注意が必要です。
自治体からは段階を踏んで警告されることになりますが、最終的な命令に従わない場合には最大50万円以下の罰金が課せられます。
さらに、その命令の前の勧告を受けてしまうと固定資産税が増えるという問題も発生します。
住宅の固定資産税は建物と土地の評価額に応じて算出されます。そして土地の評価額に関しては、宅地であることによる減額優遇措置が取られるので、固定資産税は最大で6分の1に減額されます。
しかし特定空き家に指定され勧告を受けてしまうと、その優遇措置の対象外となってしまいます。つまり、土地分の固定資産税は最大で6倍になるということです。
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特定空き家に指定される条件
このように特定空き家に指定されると、さまざまな問題が発生することがわかります。そこで次に、実家が特定空き家に指定される条件について説明します。
条件は全部で4つあります（参照：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針」）。
放置すると倒壊などの危険性があること
具体的に実家が次のような状態にある場合を表します。
- 家屋が著しく傾斜している
- 基礎や土台に亀裂やひび割れ、あるいは腐食がある
- 屋根や外壁が脱落あるいは飛散するおそれがある
- 擁壁が老朽化している
構造上において倒壊する危険性があることはもちろん、落下物などにより通行人などに怪我をさせる可能性があると、特定空き家に指定されてしまいます。
最近まで住んでいたからと、空き家になった実家を放置しておくのは危険です。手入れをしない空き家は思いのほか早く劣化するからです。
たとえば倒壊の危険が生じる構造体の劣化も、内部に湿気が溜まることから進行します。湿気は適度な換気をしなければ室内に溜まるので注意が必要です。
また外壁や屋根も定期的なメンテナンスが必要になります。こちらは業者に頼んで作業をしてもらいますが、それなりに維持費がかかることを頭に入れておかなければなりません。
遠く離れた実家にはなかなか足を運ぶこともないでしょうし、換気をすることもままならないかもしれません。しかし逆に言えば、せめて換気を適度にしておくだけでも劣化を遅らせることが可能です。
放置すると著しく衛生上有害となるおそれがあること
具体的な状態として、下記のようなものがあります。
- 吹付け石綿が飛散する可能性がある
- 浄化槽などの破損などにより汚物が流出し臭気を発生する
- 排水の流出により臭気を発生する
- ごみなどを放置あるいは不法投棄している
周辺住民に不快な思いをさせる状態にある実家は、特定空き家に指定されてしまいます。
実家を使用しなくなれば浄化槽や排水管も使うことはなくなります。しかし、使用しないことにより配管などは劣化が進みます。
一度劣化が進んでしまうと、交換作業が必要となり費用もかかります。
排水管などの劣化により特定空き家に指定されることを防ぐためには、事前に修繕あるいは交換作業などを行う必要があるでしょう。
適切な管理をせず著しく景観を損なっている
景観に関しての条件には以下のようなものがあります。
- 地域で定められた景観保全にかかわるルールに著しく適合していない
- 屋根や外壁が汚物や落書きなどで外見上大きく汚れている
- 窓ガラスが割れたままになっている
- 敷地内にごみなどが散乱している
危険性などのほかに景観に関しても、このように注意すべきことがあることがわかります。
この項目の条件を満たすことがないように、定期的に清掃などを行うことが必要です。自分で作業をしなくても業者などに頼めば済みますが、それなりの費用はかかるでしょう。
誰も住むことなく空き家にしてしまうと、ごみを投げ捨てられることもあります。そのため定期的な清掃費用も空き家の維持費として発生することを知っておくことが大事です。
周辺の生活環境の保全を図らず放置している
具体的に下記のようなものがあります。
- 立木の腐朽などで近隣の道路などに散らばっている
- 動物の鳴き声などが頻繁に発生する
- 多数のねずみ、はえやシロアリなどが発生している
- 門扉など施錠せず不特定の者が容易に侵入できる
実家を空き家として放置すると自然発生する動物などにも注意しなければなりません。
シロアリやねずみといったものも、自宅を空き家にしておくと自然に発生するものです。駆除のための作業をしなければならないので、それなりの費用負担は必要です。
以上の4項目すべてにおいて管理のための労力と費用をかける必要があることがわかります。誰も住まないからといってそのまま放置することはできません。
すべての項目において特定空き家に指定される条件を満たすことがないように、適時チェックすることが必要です。
特定空き家の指定は解除できる
上記のように空き家になった実家を放置しておくと、特定空き家に指定される条件のいずれかが自然発生的に満たされる可能があります。
しかし、一度その特定空き家に指定されたからといって諦める必要はありません。条件を満たさないように対処すれば、特定空き家の指定は解除されます。
ただし状況によっては大きな労力と費用を伴うことになります。たとえば倒壊の危険性をなくすためには、基礎工事をする必要があるかもしれません。
場合によっては修繕するよりも解体したほうが負担がかからないということもあるでしょう。いずれにしても実家が特定空き家に指定されたら、何かしらの対処をすることが必要です。
定期的に管理および修繕をするか、解体して更地にするか、あるいは老朽化する前に売却するかなど方法はいくつかあります。
コストや労力を加味して、実家が空き家になったらどのように対処するのか早めに検討することをおすすめします。
まとめ
特定空き家に指定されると罰金を課せられるほか、固定資産税が増えるといったデメリットも生じます。老朽化が進むと、その修繕などには相当の費用が必要です。
そこで事前にコストをかけてメンテナンスをするか、あるいは早期に売却するかを検討するとよいでしょう。
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