『空き家が前から放置されている』
『空き家を相続してしまった』
『空き家が遠すぎて管理ができない』
さまざまな事情で空き家を手にしてしまった。または手にしてもそのままになっている。
そんな方は多いと思います。
たとえ空き家でも立派な不動産となるために、あるだけで固定資産税を払わなければならなかったり、思わぬ問題が起きてしまう可能性があります。
そこで空き家を処分する方法を紹介したいと思います。
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なぜ空き家を処分した良いのか？
空き家は相続の遺族間で所有権を巡って折り合いがつかなかったり、所有者が高齢のため処分できず放置となってしまったりと、増え続けてしまっていることが現状です。
街の中に空き家がありますと地域の景観を損なう、害虫や害獣をさせてしまう他、火災防災の管理もしづらいことから、近隣へ損害を発生させてしまう恐れがあります。
その場合は空き家を放置した所有者が責任を負わなければなりません。
近年誰も住んでいない空き家は大きな社会問題になっています。
空き家を解体し更地にしてから売却する
木造一戸建ての資産価値は建築から約２０年で価値が0円となってしまうため、古い空き家には不動産価値はほぼありません。
購入したとしても買い手が空き家を解体処分しなければならず、通常の土地を購入するより費用がかさみます。
買い手側にデメリットがありますから、売れずに残ってしまう。
なおさらお金がかけられない。とそのような繰り返しです。
解体せず家屋付き土地として売却するという方法もありますが、その場合は解体前提の契約となるため、売却金額が下がってしまい売り手側にも損害です。
解体手続きの複雑さから購入者が躊躇するため、空き家付きの土地は売買では敬遠されがちです。
空き家を解体し更地にして土地のみを売却する方が、購入者の手間が少なくなる分、購入してもらう可能性が広がります。
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遺品整理・家財の売却や処分
基本的に空き家内に家財や荷物が残っている場合は回収しなければなりません。
空き家を遺産として相続した場合などは遺品整理と合わせて必要なものは回収する。不要なものは売却や処分しましょう。
大きな家具などは自治体でも回収ができない場合がありますので、廃品買取処分会社等に依頼するのも一つの手です。
ライフラインの精算と撤去
電気・ガス・水道・電話回線等のライフラインは解体作業前に精算および撤去工事をしなければなりません。手続きには10日から15日を目安にある程度の時間がかかります。
各契約会社に連絡して家屋解体作業のための撤去工事を依頼をすることができます。
こちらの工事は建物の所有者への負担となりますので、時間と費用は余裕を持って解体工事等と別のものとして考えておきましょう。
空き家の解体工事を依頼する
ひとくちに建物の解体といってもさまざまな方法があり、建物の材質では解体の手間や廃材によって処分方法が変わるために坪単価が変わってきます。
【解体作業の坪単価】
木造建築 坪単価4~5万円程度
軽量鉄筋造建築 坪単価６~７万円程度
鉄筋コンクリート造建築 坪単価７~１０万円程度
家屋の面積と比較すればどれぐらいの費用がかかるかの大筋の予測がつくと思います。
合わせて解体業者に見積りを取って実際の費用を確かめましょう。
【家屋の建材にアスベスト（石綿）が使われている場合】
1975年以前に建築された古い家屋では建材に断熱材として、飛散式アスベストは使われてることがあります。
アスベストの繊維を吸引してしまうと、肺や胃に蓄積し肺がんや悪性中皮腫を発症させ、健康に害を及ぶことが医学的に解明されています。
アスベストを含んだ家屋での作業をする際には、法律で現地への換気装置の設置、作業員に専用の呼吸用保護具などアスベストの吸引防止処置を施さなければいけません。
普通の解体工事とは異なり、アスベストを周囲に飛散させないために特別な処置をしなければならないため、解体費用が通常の価格より高額になる場合があります。
解体工事を依頼する際には必ず家屋にどんな建材が使われているかを、作業前に業者とともに現地や建築図面を工事前に調査しましょう。
【周囲の環境によって見積りが変動する】
空き家の解体はショベルカーや廃棄運搬用のトラックなど大きな重機を投入するため、外周りの道路の幅の広さや道路との高低差が作業に大きく影響します。
重機が入れられないなどの場合は搬出が手作業となるため人件費がかさみ費用が増す可能性があります。
解体業者はたくさんありますが、見積りはどこの業者でも基本無料です。
大体の金額を調べて納得できる業者に依頼してみてはどうでしょうか？
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解体後にしなければならない手続き
【土地滅失登記】
空き家を更地にした際には所有している不動産情報が変化するために、解体して1ヵ月までに不動産登記簿を書き換えなければなりません。
土地滅失登記は土地鑑定士や司法書士などに依頼できます。
またできるだけ金額をおさえたければ、自分で手続きをすることも可能です。
時間に余裕のある方は挑戦してみるのもいいですね。
この手続きをしなかった場合は罰則が法律で定められていますので必ず行いましょう。
【建物滅失登記に必要な書類】
・登記申請書
所轄の法務局に備えてあります。
・取り毀し（こわし）証明書
解体工事を行った業者から受け取ります。
・解体業者の印鑑証明
解体工事を行った業者から受け取ります。
・解体業者の資格証明または会社謄本
解体工事を行った業者から受け取ります。
・住宅地図
Googleマップなどをプリントアウトすると良いでしょう
【土地の測量】
売却する土地の実際の広さや近隣の土地の境界線を調査します。
売却を依頼する不動産会社での査定額調査などで必要です。
土地鑑定士や測量士が依頼して行いますが、不動産会社に依頼すれば併せて手配してもらえます。
また売却せずにひとまず価格だけ知りたいというならば、個別に土地鑑定士に依頼するのが良いでしょう。
土地を売却する手続き
不動産会社に依頼して土地がどれぐらいの値段で売れるかの査定を出してもらいましょう。
すでに購入者が決まっているならばいいのですが、土地をそのままにしても売ることはできません。
見積もりは無料ですので、まずは不動産会社に依頼してみてはどうでしょうか？。
土地家屋の売却に必要な書類
・登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証は平成18年以前に発行されたいわゆる権利証というものです。登記識別情報は平成18年頃以降に発行された権利書に代わるもので、同じ意味合いを持つ書面です。
・本人確認書
運転免許証・健康保険証・個人情報カード（マイナンバーカード）等
・固定資産税納税通知書
固定資産税の納税のため自治体から送られてくるものです。紛失した場合は所属にある地方自治体に再発行を依頼しましょう。
・固定資産税評価証明書
23区内であれば都税事務所、それ以外の市町村では役所で申請すれば発行してもらえます。
・実印
・印鑑証明書
不動産売却の仲介手数料
不動産会社の収入となる仲介手数料は宅地法で定められており、それ以上の金額は取れないようになっています。
２００万円以内の金額に対して
取引額の5%以内
200万円超から400万円以内の金額に対して、
取引額の4%以内
400万円超の金額に対して、
取引額の3%以内
例えば１０００万円の売買金額だった場合は、仲介手数料は380,000円＋消費税です。
ここで勘違いしてはいけないのは売却の合計に手数料がかかる理由ではなく、金額の範囲ごとによって手数料が加算されることです。
A（200万円×5%）＋ B（200万円から400万円×4%）＋ C（400万円以上×3%）
+消費税
A（100,000円）＋ B（100,000円）＋ C（180,000円）＝380,000円＋消費税
また仲介手数料は上限が定められているだけで、安くする分には規制がありません。
交渉で値引きすることも可能ですから、手数料を安くしてくれる不動産会社を探してみるのがいいかもしれませんね。
不動産売却の税金
譲渡所得 ＝ 実際に売却した価格 － 売却時にかかった費用
不動産を売却した場合、譲渡所得に応じて所得税と住民税がかかります。
売却した時にかかった費用は譲渡所得から引くことができます。
不動産の仲介手数料や解体工事費用などの売却にかかった費用分は節税できますので、契約書や領収書などは必ずとっておきましょう。
まとめ
空き家の処分にはいろいろな手続きがあり、費用や時間が多くかかってしまいます。
まずは信頼できる業者を探すことから始めてみませんか？
一度ことが進めば解体業者や不動産会社などをがしっかりと処理をしてくれますよ。
問題だった空き家をきれいに処分してみてはどうでしょうか？
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