不動産投資の落とし穴!アパート経営で気を付けたい3つのポイント

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アパート経営ってどうなの?

「不労所得が得られたら…」なんて一度は考えたことがあるという人も多いのではないでしょうか?

不労所得の手段としては不動産投資が根強い人気があります。

初心者でも手を出しやすいと謳う広告も増え、実際に不動産投資を始めた人やこれから不動産投資を考えている人が増えていると言われていますが、実は表に見えない落とし穴が存在します。

今回はアパート(マンション)を経営する上で気をつけたいポイントをご紹介します。

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いま、副収入を考える人が増えている

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国税庁が2016年9月に公表した『民間給与実態統計調査』によりますと、日本人の平均年収はおよそ420万円です。

また、厚生労働省が同じく2015年7月に公表した『国民生活基礎調査』によりますと、児童のいる世帯に限れば平均年収はおよそ712万円となっています。

あくまで全体の平均値ですので参考にしかなりませんが、平均給与はここ3年間で見ても上昇しているという結果が出ています。

しかし年代別に見てみると30代前半は上昇していても30代後半は減少しているなど、必ずしも全体が上昇しているとは限りません。年代別、男女別、職業別に見るとまだまだ「上昇している」とは言えない部分の方が目立ちます。

児童がいる家庭の平均年収はおよそ712万円と公表されましたが、特にその中でも教育費が占める割合は高く、一般的に成人するまでにかかる費用は2,000万円~2,500万円(私立大学などではもう少し増える)と言われています。

ここに車のローン、住宅ローンなどが加わりますので、決して「余裕がある」生活とは言えません。

また、単純に日本の将来に対して不安を持っている人たちが多く、年金制度の崩壊や結局景気は回復しないといった悲観的な見方も強まっています。

このような状況からも”将来に備えて副収入を”と考える人が増えてきているのです。

そこでピックアップされているのが、最近インターネット広告やCMなどでも見かけるようになった「不動産投資」です。

不動産投資にはマンションやアパートなどの部屋を購入して賃貸に出す、あるいはアパートを一棟まるごと購入して賃貸経営するなどといったことがあります。

「不労所得」に魅せられて不動産投資に走る人はどんどん増えていますが、そこに大きな落とし穴があることに気づいている人は少ないようです。

もし不動産投資を考えている場合、どのようなことに気をつけるべきか解説をいたします。

必見!アパート経営で気をつけたい3つのポイント!

不動産投資をする際にどのようなところに気をつければ良いのでしょうか?

甘い誘惑に惹かれて見落としてしまいがちな3つのポイントをご紹介します。

(1)中古物件の落とし穴

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中古物件は当然ながら新築物件よりも安価になり、基本的には入居者がいる状態で購入することになりますので、比較的手を出しやすく即収入に繋がると考えてしまいがちです。

しかし、こうした中古物件の多くは購入後すぐに修繕費用が必要となるケースが少なくありません。

大規模改修工事などによって購入後すぐに多額の費用が発生してしまったり、部屋の設備交換などを行わなければならなくなってしまうという訳です。

【なぜ入居者もいて利益がある状況であるにも関わらず、前のオーナーが手放したのか?】

ここをしっかりと見極めなければなりません。

(2)高利回りの落とし穴

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「利回り」とは投資金額に対しての収益率のことを指します。

例えば5,000万円でアパートを購入して年間の家賃収入が500万円であれば10%となります。

利回りが高いほど効率が良いということになります。

中古物件には利回りが10%以上と謳われている物件が少なくありません。

一見すると効率が良さそうですが、これはあくまで【満室時の利回り】であることがほとんどです。

長期間、常に満室などという中古物件はよほどでなければ考えにくいものですし、最初の話に戻りますがわざわざオーナーが手放す理由がありません。

中古物件の空室率は1都3県で見てみると次のようになります。

東京都:12.15%

神奈川県:15.61%

千葉県:15.75%

埼玉県:18.00%

*出典:株式会社タス 『賃貸住宅市場レポート2017年4月』

さらに、この利回りには修繕費用等が盛り込まれていないケースが多いため、利回りの高さだけで判断することは危険です。

(3)ワンルームマンションの落とし穴

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とりわけワンルームマンションは他の物件と比べてもより安価で負担も少なく購入できますので、不動産投資を始めるにはもってこいと感じる方も少なくないようです。

しかし、例えば1部屋のみを購入した場合どれくらいの利益があるのかというと【赤字になってしまうリスクが高い】ということが言えます。

家賃80,000円のワンルームを購入した場合

家賃収入80,000円×12ヶ月=960,000円

ローン返済720,000円(月々60,000円の返済と仮定)

修繕費・管理費180,000円(月々15,000円と仮定)

ここから固定資産税なども引かれますので手元にはほとんど残りません。

またこれは1年間入居者がいた場合の計算です。

もし入居者が途中で出て行ってしまった場合はさらに利益が減ることになるほか、募集費用なども発生しますので赤字になるリスクが高いという訳です。

特にこの3点においてはしっかりと把握し、慎重に見極めることが大切です。

世の中の動きを読むことも忘れずに!

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人口の減少、少子高齢化、空き家率の問題…これらを知っていたら、不動産投資にはおいそれとは手を出さないと思いますが、管理会社もあの手この手で魅力的な謳い文句を並べてきます。

しかし、日本の現状や将来を少し考えれば不動産投資は「ちょっとした副収入」が目的で手を出すには非常に厳しい世界であることが分かります。

『国立社会保障・人口問題研究所』では、今後最も人口の減少が進んだと仮定した場合、2065年の総人口を8,213万人と推計しています。2015年の国勢調査では1億2709万人ですから、実に4,500万人近く人口が減少してしまうということになります。

仮定ではありますが、しかし現実的にこれに近い状態になる可能性は非常に高いと考えられています。

さらに厚生労働省統計局が発表した『平成25年住宅・土地統計調査』によりますと、住宅総数に占める日本の空き家率は過去最高の13.5%となっています。

この空き家には、一般家屋のほか、賃貸や売却目的で保有している空きマンションや空きアパートなども含まれます。

空き家は今後もどんどん増え続けると言われておりますので、将来的にはさらに厳しい状況が待っていると考えられます。

副収入を得たいがために不動産投資を始めたのに、空室が続いてしまえば大きな負担となってしまいます。

こうした世の中の動きを読むことで不動産投資は「手軽に始められる投資」とは言えないことが分かると思います。

不動産投資を検討している場合、これらすべての状況を加味し、十分に検討した上で行うようにしましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士