民泊を始めたいと考えていますね。民泊は外国人観光客の利用が多かったため、コロナ禍でピーク時に比べるとかなり需要が減ったものの、東京オリンピックでまた需要が高まる見込みがあります。
また、海外との往来が制限されているなかでも、国内旅行者や修学旅行の学生などからの需要は見込めるでしょう。
民泊を始める際には民泊のための物件を決める必要がありますが、中古の空き家を活用してみてはいかがでしょうか。
中古空き家なら手ごろな価格で手に入れられますし、近年は社会問題化するほど空き家が増加し続けているのできっと希望の条件に合う物件が見つかるはずです。
当ページでは民泊に空き家をおすすめする理由や、民泊可能物件の探し方などについてまとめていきます。
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民泊を始めるなら戸建ての中古空き家がおすすめ
民泊事業を始める際には民泊に使う物件が必要不可欠で、物件の種類は主にマンション、アパート、戸建てがあります。
民泊をする際には戸建てが向いているとされ、そのなかでも空き家は格安な価格で手に入れることができます。
集合住宅よりも一戸建ての方が民泊に向いている
アパートやマンションといった集合住宅でも民泊運営は可能ですが、戸建ての方が民泊に適しています。
なぜなら、アパートやマンションの一室を借りて民泊するとなると、他の住人からクレームが入る可能性が高いからです。
特に「通路で話をする声がうるさい」「見知らぬ人の出入りが多いと防犯面で不安」「夜間でも出入りが多く足音が響く」というようなクレームが多いです。
マンションやアパートでは階段や通路、エレベーター、エントランスなどの共有部分があるので、どうしても民泊で不特定多数の人が出入りするのは嫌がられるものです。
マンションやアパートを一棟まるまる買い上げて民泊をするというなら話は別ですが、よほどの資金や決断力がないとそれは不可能です。
一方、一軒家の場合は他の住人もいませんから、敷地内の庭や家の前の道路で騒ぐというようなマナーの悪い利用客でない限り近隣からクレームが入ることはないでしょう。
また、戸建てを購入する方がマンションやアパートを1棟買い上げるよりは安く済みます。
中古空き家は新築物件よりお値打ち
集合住宅より戸建ての方が民泊に向いている理由が分かっていただけたはずですが、民泊をするなら戸建てでも新築物件より格安な中古空き家を選ぶべきです。
中古の空き家なら建物自体の資産価値はほぼゼロに等しいケースも多いですから、そういった物件なら土地代だけの負担で済むでしょう。
民泊を初めてもすぐに利用客が見込めるとは限りませんし、家具や家電なども揃えなくてはなりませんから、できるだけ物件の購入費は少なく済ませるべきです。
民泊の利用客は中古物件の雰囲気が好きという方も多いので、建物が古くても掃除や管理が行き届いていれば需要は見込めます。
賃貸物件では民泊ができない可能性がある
戸建て空き家のなかには賃貸として貸し出されている物件もありますが、賃貸の空き家を民泊に利用するのは避けましょう。
そもそも賃貸物件では民泊を行うことを認めていないケースも多いです。戸建て賃貸のみならず、賃貸アパートや賃貸マンションも同様です。
賃貸物件の契約条項に「転貸借の禁止」「住居以外の利用用途の禁止」といった文言が含まれているなら民泊を運営することはできません。
もし民泊不可の物件で無断民泊（ヤミ民泊）をすれば、契約違反と見なされ強制退去を求められたり、行政から指導が入ったりする可能性もあるので気を付けましょう。
民泊可能物件の探し方
民泊可能物件の探し方としては主に以下の3通りがあります。
・物件紹介ポータルサイトを利用する
・不動産会社に問い合わせる
・民泊代行会社に問い合わせる
特に物件紹介ポータルサイトでは、民泊専門の物件を取扱しているサイトもあるので非常に効率よく物件を探し出せるでしょう。
なかでも「民泊物件.com(https://minpaku-bukken.com/)」、「ミンコレ(https://www.mincolle.com/)」は掲載数も豊富で、民泊運営に関するセミナーやサポートなども行っているので役立つはずです。
また、不動産会社や民泊代行会社へ問い合わせると、物件検索サイトに掲載されていない未公開物件の情報を提供してくれる可能性もあります。
まずは民泊専門のサイトを見てみて、希望に沿う物件が見つからなければ不動産会社や民泊代行会社へ相談してみると良いでしょう。
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民泊を始めるうえで大切なポイント
民泊は物件さえ見つかれば良いというものではありません。
民泊を運営する上で大切なポイントがあることもしっかり把握しておきましょう。
物件の所在地が民泊の需要があるエリアか確認する
気に入った民泊物件が見つかったとしても、民泊の需要がないエリアだとなかなか収益は見込めません。
民泊で集客を得るためには、物件の所在地が観光地に近い、または駅や空港からのアクセスが良いかなどをしっかり確認しましょう。
民泊を運営できるエリアが確認する
民泊は簡易宿所営業に該当するため、物件の所在地が旅館業を認めている地域や特別用途地区に該当する地域でなければなりません。
好きなエリアで勝手に民泊が運営できるわけではないのです。また、そのうえで民泊に必要な許可を得る必要があります。民泊を行う際には以下のいずれかの手続きが必要です。
・旅館業法の許可を得る
・国家戦略特区法（特区民泊）の認定を得る
・住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出をする
この３つの制度の違いをまとめました。
| 旅館業法 | 国家戦略特区法
（特区民泊） |
住宅民宿事業法
（民泊新法） |
|
| 許認可など | 許可 | 認定 | 届け出 |
| 住専地域での営業 | 不可 | 可能（自治体ごとに制限されている場合もある） | 可能（条例で制限されている場合もある）
|
| 営業日数の制限 | 制限なし | 2泊3日以上の滞在が条件
（年間営業日数の上限は設けていない）
|
年間提供日数180日以内
（条例で実施期間の制限が可能） |
| 不在時の管理業者への委託業務 | 規定なし | 規定なし | 規定あり |
旅館業法はもともと大規模なホテルや旅館などを想定した法律です。
そのため要件がとても厳しく民泊運営ではなかなか許可を得るのが難しかったのですが、平成30年6月の法改正で要件が緩和されました。
しかし、フロント（玄関帳場）を設置するもしくは近隣にフロント機能を持つ管理事務所を設置する必要があったり、客室面積要件や建築基準法、消防法などの規制を受けるのでまだ難易度は高い制度と言えます。
次に国家戦略特区法（特区民泊）は国家戦略特区において滞在に必要なサービスを提供する事業として都道府県知事の認定を受けた場合に旅館業法を適用しないという制度です。
国家戦略特区に指定されているのは、東京都や大阪府、新潟県、愛知県など一部のエリアとなります。
また、国家戦略特区の全域で民泊ができるわけではなく、あくまで条例を定めた自治体だけに限られるので気を付けましょう。
最後に住宅民宿事業法（民泊新法）は要件が比較的緩く、基本的には台所、浴室、トイレ、洗面設備があれば営業を認めてもらえます。
ただし、年間180日以内での営業しかできないので、民泊運営だけで生計を立てたいと考えている人は注意してください。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の対象となる施設はホテルや旅館などの宿泊施設ではなく、あくまで住宅という位置付けになりますから、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のいずれかに該当することも重要です。
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