土地の売却をすると所得税や住民税、印紙税、登録免許税、復興特別税といった税金が発生します。
売却する予定の土地があるけど、どれくらい税金を納める必要があるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
これらの税金のうち所得税と住民税、復興特別税に関しては、土地の売却で得られた利益に応じて課税されます。
また、印紙税は課税の対象になる文書に印紙を貼ることで納税し、登録免許税は土地の登記の際に納めるため、土地の売却で必ず必要になる税金にわけられます。
それぞれの税金が土地の売却でどの程度かかるのか、また税金を安くすることができる軽減措置についても解説していきます。
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土地の売却で税金がいくらかかるか計算する
土地売却で利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。
まずは、土地の売却で譲渡所得（利益）が出ているのかを確認して、次に譲渡所得がある場合、税金がいくらかかるかを計算していきましょう。
譲渡所得を計算する
譲渡所得は、下記の計算式で算出することができます。
譲渡所得＝売却金額ー購入金額ー売却費用
- 売却金額…土地の売却金額に固定資産税や都市計画税の清算金を加算したもの。
- 購入金額…土地を購入した金額と、土地を取得するためにかかった費用を加算したもの。金額がわからない場合には、売却金額に５％を掛けた金額で出せますが、譲渡所得が多くなり支払う税金も高くなります。
- 売却費用…土地を売却するために支払った仲介手数料や、印紙税、立ち退き料や取り壊し費用、違約金などの費用。
譲渡所得税の税率と計算式
譲渡所得がプラスになっている場合には、譲渡所得税や復興特別税が金額に応じて課されます。
所得税と住民税の税率は、土地を所有していた期間によって異なります。
土地の所有期間が５年以下の短期譲渡所得と５年以上の長期譲渡所得があり、長期譲渡所得のほうが税率が低くなるため、土地売却のタイミングには注意するようにしましょう。
- 所得税…30％（短期譲渡所得）、15％（長期譲渡所得）
- 住民税…９％（短期譲渡所得）、５％（長期譲渡所得）
そして、これに復興特別税の税率を足します。
所得税額の2.1％が復興特別税の税率になるので、それぞれを含めた税率は下記のようになります。
- 短期譲渡所得…39.63％
- 長期譲渡所得…20.315％
譲渡所得税を求めるには、下記の計算式を使用します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
3,000万円の特別控除を受けるには
土地を売却して利益である譲渡所得がプラスになった場合にかかる譲渡所得税を算出しましたが、マイホーム（居住用財産）である場合に「3,000万円の特別控除」という制度を使うことで税金をやすくすることができます。
マイホームであることに限られるので、別荘や投資用不動産は適応外となります。
3,000万円の特別控除が適応になる場合、下記のような計算式になります。
譲渡所得＝売却金額ー購入金額ー売却費用ー3,000万円（特別控除）
ちなみに3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件があります。
- 自分が住んでいる家屋や敷地を売る、借地権を売ること。
- 以前に住んでいた場合には、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売却すること。
- 家屋を取り壊した場合、家屋を取り壊した日から1年以内に契約が締結され、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売却すること。
- 前年および前々年に特例を受けていない、譲渡損失の損益通算や繰越控除などの特例を受けていないこと。
- マイホーム買い替えや交換の特例を売った年や前年、前々年に受けていないこと。
- 収用等における特例を受けていないこと。
- 被災した家屋の場合、その敷地に住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売却すること。
- 売買する相手が親子や夫婦、成形をひとつにする親族など特別な関係でないこと。
軽減税率の特例が適用できる
売却する土地が10年以上保有している場合「マイホームを売った時の軽減税率の特例」があります。
軽減税率の特例は、6,000万円以下の部分を所得税率10％、住民税を４％にすることができます。
3,000万円の特別控除と併用することができ、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率になります。
6,000万円以下の部分＝所得税率10.21％、住民税４％
マイホームを売った時の軽減税率の特例は以下の適用要件があります。
- 自分が住んでいる家屋や敷地を売る、借地権を売ること。
- 以前に住んでいた場合には、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売ること。
- 被災した家屋の場合、その敷地に住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売ること。
- 家屋を取り壊した場合、次の要件の３つすべてに当てはまらなければいけません。取り壊した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること。家屋を取り壊した日から1年以内に契約が締結され、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までの間に売ること。さらに土地を貸駐車場などで活用していないこと。
- 売った年の１月１日の時点で所有期間が10年を超えていること。
- 前年、前々年にこの特例が適用されていないこと。
- マイホーム買い替えや交換の特例を売った年や前年、前々年に受けていないこと。
- 売買する相手が親子や夫婦、生計をひとつにする親族など特別な関係でないこと。
マイホームを買い換える際の特別控除
10年以上所有している土地を売却して、マイホームを買い換える場合「特定の居住用財産の買い替え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」を受けることができます。
この特別控除は3,000万円の特別控除と併用することはできません。
また他の特別控除と違い、譲渡所得に対する課税が減るのではなく、買い替えたマイホームを将来売却するときまで繰り延べされる特例として扱われます。
3,000万円までの譲渡所得であれば、多くの場合3,000万円の特別控除を受けたほうが得になります。
譲渡所得税を計算してみる
特別控除や軽減税率について理解したところで、譲渡所得税を実際に計算してみましょう。
土地の売却による譲渡所得税を算出するためには、下記の流れで行います。
１．譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却金額ー購入金額ー売却費用
２．特別控除を差し引く
課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除
３．税率をだす
短期譲渡所得…39.63％
長期譲渡所得…20.315％
４．譲渡所得税を計算する
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
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相続した土地を売却した時の税金と特別控除
相続した土地を売却するときも基本的には、同じように譲渡所得について計算し、特別控除を差し引き、税率から譲渡所得税を計算していきます。
土地を売却した時の税金
相続した土地を売却した時の税金を計算する時に迷ってしまいがちなポイントとして、取得費や所有期間が挙げられます。
取得費は亡くなられた方が当時購入した金額をさします。
もしも、売買契約書が見つからない場合などは、売却金額に５％を掛けた額が取得費として適用されますが、なるべく書類を探し出すようにしたほうがいいでしょう。
また、所有期間については、亡くなられた方が取得した日から数えるようにします。
相続した土地を売却した時に受けられる特別控除
相続した土地を売却するときにも、要件に当てはまる場合、特別控除を受けることができます。
3,000万円の特別控除
居住用財産であれあ、相続してから３年がすぎた日の年末12月31日までに売却することで、この特別控除を受けることができます。
「亡くなった人の住まいに係る譲渡所得の特別控除制度の特例」で令和５年12月31日までに売却した場合に限られます。（期限に関しては延長される可能性もあるので国税庁のホームページなどで確認しましょう）
相続から売却までに土地をなんらかの目的で使用してしまうと、3,000万円の特別控除が受けられなくなってしまいます。
譲渡益について不動産会社に査定をしてもらってから、土地を活用する方法についても検討するようにしましょう。
3,000万円の特別控除を受けるためには下記の要件に適用している必要があります。
- 相続または遺贈によって財産を取得したこと。
- 相続または遺贈によって取得した土地を売ること。さらに相続から譲渡の時まで貸付けや事業などで利用していないこと。
- 相続または遺贈によって取得した土地にある家屋を取り壊した後に土地を売ること。また次の要件に当てはまること。相続から譲渡の時まで貸付けや事業などで利用していないこと。取り壊しから譲渡の時まで貸付けや事業などで利用していないこと。
- 相続の開始から３年を経過する日、その年の12月31日までの間に売ること。
- 売却代金が１億円以下であること。
- 取得費の特例や収用等の特別控除などの適用を受けていないこと。
- 同一の被相続人からの相続や遺贈によって取得した土地がこの特例を適用してないこと。
- 売買する相手が親子や夫婦、生計をひとつにする親族など特別な関係でないこと。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
土地を相続税の申告期限の翌日から３年10ヶ月までの間に売却した場合、一定の額の相続税を取得費に加えることができます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続税を支払った場合に使える制度です。
前述の3,000万円の特別控除との併用はできません。
節税効果としては3,000万円の特別控除のほうが大きいので、それが使えない場合にこの特例を受けることを考えましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けるためには下記の要件に当てはまる必要があります。
- 相続または遺贈によって財産を取得した。
- 相続税が課税されている。
- 相続日の翌日から相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日までに譲渡すること。
土地売却で印紙税はいくらかかるのか
土地の売却をする際に契約書に収入印紙を貼ることで印紙税を納付します。
印紙税の金額は、土地の契約金額によって変わります。
印紙税は契約金額で変わる
契約金額によって変わる印紙税には、軽減措置があり期限内であれば軽減税率を適用して納税されます。
- 100万円から500万円以下…2,000円（本則税率）／1,000円（軽減税率）
- 500万円から1,000万円以下…10,000円（本則税率）／5,000円（軽減税率）
- 1,000万円から5,000万円以下…20,000円（本則税率）／10,000円（軽減税率）
- 5,000万円から１億円以下…60,000円（本則税率）／30,000円（軽減税率）
- １億円から５億円以下…100,000円（本則税率）／60,000円（軽減税率）
印紙の貼り忘れに注意
文書の作成までに収入印紙によって印紙税を納付しなかった場合、印紙税の３倍の額を過怠税として納めることになってしまいます。
ただし、納付していないことを調査前に申告した場合は、印紙税の1.1倍に軽減されます。
また消印をしなかった場合に関しても、その印紙の額面に相当する過怠税がかかります。
余計な税金をかけないためにも、印紙の貼り忘れや消印に関しては、忘れていないか注意するようにしましょう。
土地の売却で税金を納める方法
土地の売却で利益があった場合には、確定申告をしなければなりません。
また、3,000万円の特別控除を受ける際にも、確定申告を行うことで適用することになります。
確定申告は売買の翌年、2月16日から3月15日までの間です。
所得税は確定申告時に納税し、住民税は納付書が6月頃までに届きます。
住民税の納付が後になるので、所得税を納めたからといって忘れてしまわないようにしましょう。
書類を用意する
確定申告には下記の書類が必要です。
- 申告書B第一表、第二表、第三表
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡所得申告のチェックシート
- 譲渡費用や取得費などの領収書の写し
- 売買契約書
書類を提出する
確定申告をするためには下記の提出方法があります。
- 税務署に持っていく
- 税務署に郵便や信書便で送る
- 国税庁のサイトにある確定申告書等作成コーナーで作成し、e-Taxで送る
譲渡損失が出た場合でも確定申告はしたほうがいい
マイホーム（居住用財産）の売却によって譲渡損失が出た場合、給与所得の所得税が還付されるケースがあります。
マイホームの買い換えや住宅ローンの残債がある場合です。
譲渡損失が出た場合には、確定申告は必要ありませんが、この2つのケースに当てはまる場合には、所得税の還付を受けるために確定申告したほうがいいでしょう。
マイホームの買い換えの際に譲渡損失
マイホームの買い換えで譲渡損失が出た場合には、給与所得などの他の所得から控除できます。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というもので、控除しきれなかった譲渡損失に関しては３年間繰り越すことができます。
マイホームを買い換えた場合の特例を受けるには、下記の条件があります。
- 住んでいる居住用財産を譲渡すること。以前に住んでいた場合には、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊した場合、次の要件すべてにあてはまること。取り壊された年の１月１日の時点で所有期間が５年を超えている。取り壊しの日から１年以内に契約が締結され、住まなくなってから３年を経過した日の年末12月31日までに売ること。取り壊しから契約締結までに貸駐車場など他のことに使用していないこと。
- 日本国内にあり、所有期間が譲渡の年の１月１日時点で５年を超えていること。
- 譲渡の年の１月１日に所有期間が５年を超える家屋の敷地の場合、被災した日から３年が過ぎる日のその年の12月31日までに売ること。
- 譲渡した年の１年前の１月１日から、売却した年の１年後の12月31日までに日本国内の床面積が50平方メートル以上の家屋を取得すること。
- 買い換え資産を取得した年の１年後の12月31日までに居住する、または見込みがあること。
- 買い換え資産を取得した年の12月31日に買い替え資産が償還期間10年以上の住宅ローンがあること。
そして、下記の内容に当てはまる場合は適用から除外となります。
- 繰越控除ができない場合…敷地面積が500平方メートルを超える。繰越控除の適用をする年の12月31日に償還期間10年以上の住宅ローンがない。合計の所得金額が3,000万円を超える。
- 損益通算及び繰越控除、両方が適用できない場合…売買する相手が親子や夫婦、生計をひとつにする親族など特別な関係の場合。売却年の前年や前々年に「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」「居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除」「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」「特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適応を受けている場合。
- 売却した年や前年以前３年以内の資産の譲渡で「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例」を受けている場合。
- 売却した年や前年以前３年以内に生じた譲渡損失について「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例」を受けている場合。
住宅ローンの残債がある居住用財産を売却して譲渡損失
住宅ローンの残高を下回る金額で売却することで譲渡損失が出てしまったときは、その年の給与所得など他の所得から控除することができる可能性があります。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は控除しきれ無かった分にかんして３年間繰り越しをすることができます。
適用するための条件は下記になります。
- 住んでいる居住用財産を譲渡すること。以前に住んでいた場合には、住まなくなってから３年が過ぎる日のその年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊した場合、次の要件すべてにあてはまること。取り壊された年の１月１日の時点で所有期間が５年を超えている。取り壊しの日から１年以内に契約が締結され、住まなくなってから３年を経過した日の年末12月31日までに売ること。取り壊しから契約締結までに貸駐車場など他のことに使用していないこと。
- 日本国内にあり、所有期間が譲渡の年の１月１日時点で５年を超えていること。
- 譲渡の年の１月１日に所有期間が５年を超える家屋の敷地の場合、被災した日から３年が過ぎる日のその年の12月31日までに売ること。
- 譲渡したマイホームの売買契約日の前日の時点で、償還期間10年以上の住宅ローンが残っている。
- 譲渡価格が住宅ローンの残高を下回っている。
土地を売却した時にかかる税金まとめ
土地の売却でかかる税金は計算式を使えば簡単に算出することができますが、特例などを合わせると多少面倒な計算になってしまいます。
ただ、ひとつずつ自身のケースに当てはめていけば、必要な費用に関して事前に把握することができます。
まずは土地の売却でかかる費用や税金を算出して、不明な点がある場合には不動産会社に相談してみましょう。
また、土地売却の利益がある場合や特別控除を使う際には確定申告が必要になります。
計算はできたけど不安という場合には、税務署に相談したり税理士に依頼するのもいいでしょう。
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