リゾート地でよく目にする収益物件について詳しく知りたいとお考えですね。収益物件(収益不動産)とは簡単に言うと、家賃収入を得るための物件のことです。
自分が住むわけでなく、第三者に貸す目的で所有することになります。
当ページでは収益物件のメリットやデメリット、選び方について解説していきますので、収益物件に興味がある方は是非最後まで読み進めてみてくださいね。
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収益物件とは？
収益物件とは賃貸として第三者へ提供し、利益を獲得することを目的とした物件のことです。
希望する人に貸し出して賃料を受け取るので、収益物件の所有者は大家となります。
収益物件の種類には、マンションやアパート、オフィスビルなどが挙げられますが、リゾート地や地方では一軒家を貸し出しているケースもあります。
収益物件のメリット
収益物件のメリットには、家賃収入が得られることや資産が手に入れられることなどの5つが挙げられます。
安定した収入が見込める
収益物件の最大のメリットと言えるのが、安定した家賃収入が得られることです。本業がある方ならば、毎月の給料に加え収益物件からの収入が確保できます。
仮に自営業などで本業の収入が毎月変動する方なら、収益物件で毎月決まった家賃収入が得られるのは金銭的な面だけでなく精神的な支えにもなるはずです。
もちろん、複数の収益物件を所有できるなら、収益物件を活用しての不動産投資を本業とするのも良いでしょう。
少ない資金で資産が手に入る
収益物件には少ない資金で不動産という資産を手に入れられるメリットもあります。
不動産投資では一定の金額を頭金にしてローンを借りることで、自己資金を上回る物件の購入が可能となります。
ローンを組む以上、元本や利息を返済する必要はあるものの、家賃収入で返済分をまかなえるので負担は少なく済むでしょう。
ローンを完済できれば家賃収入がまるっと利益になりますので、定年を迎えた後の生活を安定させられる期待もできます。
生命保険の代わりになる
収益物件を購入する際にはローンを組むケースが多いですが、その場合は基本的に「団体信用生命保険（通称：団信）」に加入することになります。
団信に加入していると、万が一加入者(ローンの契約者)が死亡したり高度障害を抱えたりしたときなどにローンが全額弁済されます。
つまり、残高に関わらずローンがすべてなくなるのです。所有者に万が一のことがあっても、ローンを返済することなく家賃収入を得られるようになるので、残された家族にとっては生命保険代わりにもなるでしょう。
節税ができる
収益物件によって利益を得ると所得税を支払う必要がありますが、不動産所得ではさまざまな経費を計上できるので節税ができます。
計上できる経費には管理費や修繕費、税金などの他にローンの金利、減価償却費というものがあります。
減価償却費という言葉はあまり聞きなれないでしょうが、収益を生み出す設備の購入費用を償却期間の間、経費として計上できるというものです。
収益物件でいうならば、建物が経年劣化によって資産価値が下がってしまうのを見越して、毎年少しずつ経年劣化分を経費にすることができるのです。
こういった経費が家賃収入を上回れば赤字として確定申告できるので、会社員として働いている場合は給与から納税した所得税を還付してもらえるのです。
ただし、減価償却費が計上できる期間は法定耐用年数までなので、それを過ぎると節税効果はほぼ見込めなくなると理解しておきましょう。
買い増しができる
収益物件は担保価値が高く、自宅を購入する際の住宅ローンよりも多くの融資を受けられるため、物件の買い増しができるというメリットもあります。
収益性の高い物件を複数所有できれば、利益もその分多くなるはずです。次々と物件を増やしていけば、不動産投資一本でも生活を安定させられる可能性がありますよ。
早々に全てのローンを完済できれば、安心して老後を迎えられるのではないでしょうか。
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収益物件のデメリット
収益物件にはメリットだけでなくデメリットがあることもしっかり把握しておきましょう。
収益物件のデメリットを3つ紹介します。
不要になってもすぐに手放せない
収益物件を購入しても、入居希望者が見つからなければ収入は得られませんから、そうなった時には手放すことも考えるでしょう。
しかし、不動産は不要になってもなかなかすぐに手放せないのがネックです。入居希望者が見つからなかったというケースでは、買い手も見つかりにくい可能性が高いです。
そうならないためには、収益物件のエリアや立地をよく調べ、需要が見込めるかをしっかり判断したうえで購入を決めることが大切です。
維持するためのコストがかかる
収益物件は購入費用のほか、維持するための費用もかかります。
たとえば、不具合が見つかった際の修繕費、必要に応じてリフォーム費用、毎年の固定資産税などが挙げられます。
これらは経費で計上できるものの、思いのほかコストがかかればなかなか利益を生み出せない可能性もあります。
特に築年数が経過した中古物件では修繕費用が高額になりがちなので、購入費用が割高になってもできるだけ築浅の物件を選んだ方が良いです。
収益性は管理会社の力量に左右される
収益物件を所有したとしても、実際の管理業務は管理会社に委託することがほとんどです。
管理会社は借主を探す、修繕計画をたてるといった業務のほか、マンションやアパート等の共同住宅なら入居者同士のトラブル対応なども行ってくれます。
不動産投資では管理会社の力量で収益性が変わるといっても過言ではありません。入居希望者を見つけ出したり、家賃交渉をしたりして高い収益を確保するためには、できるだけ収益物件の取扱が経験豊富な管理会社に依頼するのがおすすめです。
収益物件を選ぶ際のポイント
収益物件のデメリットを踏まえ、収益物件を購入する際に最低限おさえておくべきポイントをまとめました。
・需要が多い地域を選ぶ
・立地が良い物件を選ぶ
・築年数が浅めの物件を選ぶ
収益物件では、貸借人が見つからなければ収入はゼロとなってしまい、ローン返済でかえって負担が増えてしまいます。
そのため、借りたい人が見つかりそうな地域を選ぶことは前提ですし、そのエリアに合った物件の種類を選ぶことも大切です。
たとえばリゾート地や観光地、都心の近くだったら一軒家でもマンションでも需要は見込めますが、地方や山間部ではマンションやアパートなどの共同住宅を収益物件として購入してもなかなか入居率は右肩上がりとはならないでしょう。
さらに言うならば建物の立地が災害被害に遭う危険があったり、嫌悪施設が近くにあったりする場合も敬遠されがちです。
また、収益物件として中古住宅を購入するケースは多いですが、築年数が浅めの物件のほうが貸借人が見つかりやすく、修繕費用も安く済みます。
その分、築浅物件は割高なことが多いですがそれに見合った家賃を設定すると良いです。家賃設定や管理コストなどを含め、信頼できる管理会社に委託できるかどうかが収益物件で成功する秘訣と言えます。
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