新しく住み替えたい。いずれ新しく家を建てるために土地を購入しておきたい。または投資を目的にいい物件を手に入れたい。
目的は色々あると思いますが、複雑な手続きへの不安から、今一歩踏み出せない方もみえると思います。大金が動きます。一生に一度のことかもしれません。でも、一旦契約してしまうと、簡単には引き返せません。
ここでは、不安を出来るだけ解消し、何に注意をすべきかを流れに沿って解説していきます。
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大きな流れは
- 買付証明書を提出(購入申込書、買付申込書等)
- 住宅ローン事前審査
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約
この売買契約まで進むと、そう簡単には後戻りできません。重要事項説明や、契約書の条項はよく読み、チェックし、不明な事がなく なるまできちんと確認しましょう。
買付証明書(購入申込書、買付申込書)を提出
買いたい土地に出会う
↓
売主に対し「買付証明書」という書面を提出する。
- 購入希望金額
- 契約について
- 引渡し時期 を記入
仲介の場合→買付証明書をもとに売主または売主の仲介人と価格や引き渡し時期について交渉する。
買付証明書→法的拘束力はない。購入意思を明確にするもの。売買契約ではなく、予約をしたようなもの
受理されれば、物件購入権利を得て、購入予定物件を押さえることができます。「商談中」というのはこの状態のことを言います。
また、複数に買付が入る場合も あります。一番手、二番手と交渉の順番が決められます。
受理されない場合としては、購入金額が少ない引き渡し条件(契約時期、引き渡し時期)に、折り合いがつかないなどが考えられます。
住宅ローン事前審査
現金一括で支払える場合はここは必要ありません。住宅ローンを利用する場合は、なるべく早い時期に金融機関に融資の事前審査を申し込みます。
一般個人→基本的には土地融資は受けられません。
↓
自己所有の住宅を建てるならOK。
土地にも先行予約という形で申し込めます。
融資実行日から12ヶ月以内に建てる建物も共同担保として差し入れます。
必要書類
- 予定建物図面
- 見積書
- 工事請負契約書
- 建築確認済書
↓
土地と建物両方の担保評価
土地と建物、両方を同時にローンを組まないと、どちらか片方の審査が通らない危険性があるので、一本化する様にしましょう。
但し、スケジュールがタイトになってきますので、注意しましょう
重要事項説明
ここが山場と言っても、過言ではありません。記載内容は、専門用語などもあり、内容も難しいので事前にしっかり確認しておく必要があります。
契約に先立ち、宅地建物取引業社が書面を交付の上、重要事項を説明することが義務づけられています。宅建の資格所有者が重要事項説明書を用いて説明をします。
内容としては、
- 登記簿記載事項について
- 都市計画法 建築基準法の制限
- 代金授受の方法
- 契約解除
予め重要事項のコピーを入手して、熟読し、内容を理解しておくとスムーズに進みます。
チェックポイント
※取引の形態
仲介手数料の有無
販売会社＝売主 → 支払い無し
仲介 → 支払い有り
販売会社＝売主代理 → 条件によって支払い有り
※登記事項証明の記載事項
・表題部
記載面積と実測面積が異なる場合
実測面積✖️㎡単価で売買されるのがが通常
記載面積✖️㎡単価の時もあるので注意しましょう。
特に、記載面積の方が大きい場合は要注意です。
いずれの取り扱いになるのかは、明記されてるので事前に確認しておきましょう。
・甲区
所有者の情報
売主と同じであるか確認します。
違っている時は、理由を重要事項説明書で確認しましょう。
引渡し時に、買主名義の所有権移転登記ができることを契約書に必ず明記してもらうようにしましょう。
・乙区
(根)抵当権等の情報の記載売主が土地を担保に融資を受け、(根)抵当権が設定されている事があります。
→事実関係を確認して、引渡し時に確実に抹消されることを明記してもらいましょう。借金まで一緒に引き渡されないように。
※法令に基づく制限
・市街化調整区域
原則、建物は建てられません。
・用途地域
用途の混在を防ぐための制限があります。
- 住居系
- 商業系
- 工業系
・建ぺい率の規制
土地面積の何%まで建物を建築できるかという規制です。
・容積率の規制
土地面積の何%まで建物の延べ床面積を建築できるかという制限です。
・高さの制限
- 高さ制限
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
- 日影規制
これらの事により、高さが制限されます。
・防火地域、準防火地域都市
防災の観点から建物の構造が制限されます。建物の階数や面積によって耐火建築物や準耐火建築物とすることが義務ずけられます。
・接道義務
幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。
・私道負担
公道に対して、私道は個人が所有する土地を通行するためにあるものなので管理も個人が行わなければなりません。売買する土地が接する私道の共有部分も一緒に売買することを私道負担と言います。
・位置指定道路
接道義務を果たしていない土地の場合、新たに幅員4m以上の私道を作り、許可してもらうことができます。
通常、宅地開発業社が申請して指定を受けます。
舗装や側溝敷設など、管理は所有者が行います。この道路内には建物や塀を作ることはできません。
・上下水道、電気、ガスの整備状況
整備状況や負担金の有無が表示されています。
宅地開発の際にこれらの設備を開発業社が敷設します。買主の負担金の有無、また、負担金がある場合はいくらなのかが、記載されています。
・未完成物件に関する事項
図面などで、完成した宅地の形を確認しましょう。
・代金以外に授受される金銭の額及び目的
手付金、登記費用、固定資産税、都市計画税などを記載してあります。
その年の1/1現在の登記名義人から、物件を取得した時の税負担をどうするか、金額がかかれています。税の滞納はないか、負担額は妥当か確認しましょう。
・契約の解除に関する事項
一旦契約が完了すると、そう簡単には取り消せません。
でも、ローンの審査が通らなかったり、急な自己都合があった場合はどうするのか取り決めが明記されています。但し、一部の事項については記載されていないため、買主が自ら付加する必要がある場合もあります。
- 手付解除
- 契約違反による解除
- 融資利用特約のよる解除
- 引渡し前の滅失、毀損による解除 などがあります。
・損害賠償の予定、又は違約金に関する事項
宅建取引業法上、業社が売主となる時、双方に違反があった場合損害賠償または違約金が発生します。額は、合算して2割までとなっています。
・手付の保全措置の概要
土地の引き渡しを受ける前に売主の不動産会社が倒産しても支払った手付金が買主に戻ってくるように考えられています。記載されているか確認しましょう。
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不動産売買契約
契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行します。義
務に違反すると、違約金が発生することもあるため、契約書の中身が大変重要になってきます。売買契約書に署名、押印したら後戻りはできません。
重要事項説明書と照合しながら、違いがないかよくチェックしましょう。手付金として、契約時に、土地代の10%程度を支払います。
- 売買面積
- 境界
- 代金の支払い時期、支払い方法
- 引渡し時期
- 抵当権移動登記
- 抵当権まども登記の抹消
- 公租公課等の負担
- 宅地建物取引主任者の記名、押印
引渡し
土地の引渡しは、土地代の残金や、その他の費用の支払いと同時に所有権移転 登記の申請を行う事で完了します。取り決め通りに実行されているか確認しましょう。
準備物
- 土地代の残金
- 所有権移転登記費用
- 登記免許税
- 登記手続き費用
- 固定資産税、都市計画税などの精算金
- 仲介手数料の残金
- 印鑑
- 住民票
- ローンで支払う場合
- 融資事務手数料
- 保証料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 抵当権設定のための司法書士報酬
- 印鑑証明
- 通帳
これで必要書類への署名、押印、残金の支払いをし、引き渡し確認書を受け取り完了です。土地の権利書は、後日、司法書により、登記所に申請した後に発行されます。
土地の売買は、大きなお金が動くだけに、手続きも複雑で、一つ一つ確認していかないと、大きな落とし穴にはまってしまいます。
ローンを利用する場合は、早めから準備して、落ち着いて、一つ一つの手続きを進めていってください。
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