土地を売る過程で、買主と合意が得られた段階で、契約にすすむ準備に入ります。このとき、土地の売買に関わるさまざまな書類を用意しなければなりません。
土地の売買は複雑な手続きが絡みますので、どんな書類がどのようなときに必要なのか、こんがらかってしまうことも多いですよね。
書類の用意に不備があると、手続きを進めることができなくなり、最悪の場合、契約そのものが不成立になることもないとは言えません。
そこで、土地の売却をスムーズに進めるためには、どのような書類を用意すればいいのか、具体的に解説していきたいと思います。
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土地を売却した売主にかかわる書類
土地の引き渡しが終わるまで、買主と書類を確認する、お金をやり取りするなど、重要な手続きが発生します。その過程で必要になるのが、売主本人にかかわる書類など。
これらを用意できていないと、手続きそのものが止まってしまうため、必ず手元に置いておくようにしましょう。
売主のことを証明する書類
売主の身元や状況を証明するために、用意しておかなければならないの書類が身分証明書。土地の登記上の住所と実際に住んでいる住所が異なるときは、住民票も必要になります。住民票は、発行してから3ヶ月を過ぎると無効となりますのでご注意ください。
また、書類の捺印用の実印は、家族など複数の人と土地を共有している場合は、全員分が必要となります。
残金決済の振り込み用の銀行口座書類も、あらかじめ用意して記入済みの状態にしておけば、当日バタバタすることがなくなるでしょう。
売主の権利を証明する書類
売主の土地の権利を証明する権利書も、土地の売却で必要となる書類です。
権利書とは、正式には登記済権利証または登記識別情報と呼ばれるもので、「登記名義人＝売主」であることを証明するために必要とされます。
これがなければ、自分の売却権利を証明できませんので、契約をすすめるうえでなくてはならない書類です。
土地を取得したときに、法務局から権利書が公布されていますので、それを買主に渡しましょう。
引き渡し後に、司法書士を通じて移転登記が行われ、土地の所有権の移行が完了します。
売却する土地の固定資産税にかかわる書類
土地の所有権を移行させると、一緒に固定資産税を支払う義務も移りますので、それにかかわる書類の用意も必須です。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、固定資産税の支払額を確認するために必要な書類。
それにより買主は、毎年どれくらいの納税額が発生するのか把握できます。くわえて、移転登記するために必要な登録免許税を算出するときにも、固定資産税納税通知書が必要となります。
そのほか、詳細が記された固定資産税評価証明書も、あわせて用意しておきましょう。
書類をもとに固定資産税の負担額を調整
固定資産税納税通知書は、土地を売却した年の売主と買主の割当額を決める際にも利用されます。
なぜなら固定資産税は、1月1日を基準に年間の固定資産税が課税されるため、売却のタイミングによってそれぞれの負担額が変わるからです。
売主がいったん全額を納付し、買主が取得以降の納付額を払い戻す方法が一般的です。
売却する土地の情報に関する書類
買主に対する説明や契約書を取り交わす際に必要となるのが、土地の詳細を記した書類です。土地の情報が不明瞭なまま話をすすめていくと、あとで交渉決裂となる恐れもありますので、はっきりさせておくことが大切です。
土地測量図と境界確認書
土地を売却するとき、平方メートル単価×面積で価格が決まることが少なくありません。
また、土地に境界の目安となるものがない場合、どこからどこまでが対象となるのかはっきりさせないと、あとで近隣住民ともめごとになることがあります。
とくに田舎の場合、複数の所有者の土地が境界なく広がっていることも少なくありません。
そこで、売却の対象となる範囲を書類にて証明しておけば、買主も安心して購入できます。この時、有効な書類が土地測量図と境界確認書のふたつです。
境界線を確認していない場合は、隣の土地の所有者と話し合い、測量図を作成することをおすすめします。
建物付きの土地なら建築確認済証
土地だけではなく家屋などの建物も一緒に売却するときは、建築確認済証も必要です。
建築確認済証とは、建築基準法に従って家屋などが建てられていることを証明するために有効な書類。
専門家が建築基準法に従っていると判断したら、検査済証が発行される流れです。
買主にとってはもちろん売主にとっても大切な書類ですので、とくに築年数が経っている中古住宅がある場合は、調査を依頼しておくようにしましょう。
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土地の買い主に役立つ書類
ここまでで挙げられた書類は、土地の売却や契約手続きをするうえで必要な書類。そのほか、法的に義務づけられていないものの、用意しておくといい書類もご紹介します。
地盤調査報告書
土地を購入する場合、将来的に建物を建てることを念頭に置いていることが大部分。
実際に工事に入ったら、建物をたてるのに適していない土地だったと判明したら、買主は購入した意味がありません。
また、購入の意志を固める過程で、地盤調査報告書の内容が決め手になることも少なくありません。
そのため、土地を売ることを決断した時点で地盤調査報告書を作成しておくと、交渉をスムーズにすすめられると思います。
購入したときのパンフレットなど
買主が土地をさまざまに活用する過程で、その土地がどのようなものなのか、些細なものであっても大切な情報となります。
そこで、自分がその土地を購入したときのパンフレット等があれば、交渉の過程や引き渡し後に渡せるようにしておきましょう。
現物は手元に残しておきたいというのであれば、コピーを渡すかたちにしても問題ありません。
パンフレットでなくても、土地の詳細にかかわる書類があれば、手元にまとめておくと関連書類を作成するときに活用できます。
建物付きの土地で必要な書類
建物付きの土地の場合、建築確認済証が必要であることはすでに解説しましたが、それ以外にもあるといい書類があります。
築年数が経っているなら耐震診断報告書
とくに築年数が経っている建物と土地をセットで売却するときは、耐震診断報告書があると買主に対するアピールにつながります。
築年数が経っている建物の場合、買主は購入後にリフォームやリノベーションをおこなうことが大部分です。
耐震診断報告書があれば、どのような工事をどのくらいの規模ですればいいのか、その記載内容を通じて判断できます。
築年数は経っているけれども耐震性に優れていることが証明できれば、購入の後押しにもつながりますので、事前に診断しておいてもいいでしょう。
工事記録書
工事記録書は、その建物がどのような設計のもと工事されたのかが記された書類。建築確認済証とは異なり、建物をたてるとき法的に求められる書類ではありません。
しかし、将来のリフォームやリノベーションを検討するうえで重要な情報が記されていますので、
工事記録書を提示できれば、買主からの信頼性がグッと高まります。そこで、可能であれば用意しておいたほうがいいと思います。
まとめ
土地は決して安い買い物ではなく、多くの買い主は将来に家を建てることも想定しています。
そのため、土地の売却にかかわる書類を用意するときは、①手続きするうえで絶対に必要な書類、②買主にとって有益な情報となる書類、この2点を意識しておけば効率的に準備をすすめられるでしょう。
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