不動産を売買するときには、手数料や税金などの費用が必要であり、その中のひとつに不動産登記があります。
なるべく費用は抑えたいし、不動産売買にかかる費用について知っておきたいという方も少なくないでしょう。
不動産登記がどういうもので、いくらくらい費用がかかるのか知っておくことで、不安をなくしスムーズに不動産を売買することができます。
不動産登記にかかる費用はおもに税金と司法書士手数料です。
ここでは、不動産登記の概要や種類、費用についてご紹介していきます。
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不動産登記とは
不動産の権利を公に示すために存在するのが登記です。
法律上の権利や所有者を明らかにし、不動産が現在どういう状態なのかを明確にするためのもので、個人の名前や住所、それにローンの担保になっている場合は借入金の額などを見れるようにしています。
不動産登記のさまざまな種類
不動産登記は１種類だけでなく、さまざまな種類があり目的によって登記の種類が変わります。
- 所有権保存登記…保存や設定の登記（新しい権利を記載する）
- 所有権移転登記…移転の登記（権利を他の人に移す）
- 住所の変更登記…名義変更の登記（権利者の名前を変更する）
- 変更登記・更生登記…変更や更生の登記（情報を書き換える）
- 抵当権設定登記…抵当権の登記（ローンを借りた時に記載する）
- 抵当権抹消登記…抹消の登記（登記簿に載っている登記を削除する）
所有権の登記は不動産の所有者が誰であるかを明示しており、登記簿謄本の甲区という部分に記載されています。
また、抵当権など所有権以外の登記は、乙区という部分に記載されます。
不動産登記の費用は誰が負担するのか
不動産売買には売り主と買い主がいますが、どちらが登記費用を支払うのでしょうか。
まずは、登記にかかる費用について細かく見ていきましょう。
不動産登記の内容
不動産登記の費用にはおもに「登録免許税」と「司法書士の手数料」の２つが含まれます。
不動産の売買を行い登記簿謄本に記載する場合、法務局によって変更されます。
その仕事に対する手数料のようなものを税金として納めるのが登録免許税です。
そして、登記の変更を法務局に依頼する場合、専門的な作業が必要になるため、一般的に司法書士に依頼します。
その際の手数料として必要になるのが、司法書士手数料です。
登録免許税は税率が決められているため、事前に把握することができますが、司法書士手数料については各司法書士が手数料を決めています。
不動産の所有権移転登記と抵当権抹消登記
不動産を売買する際に発生する登録免許税には「所有者移転登記」と「抵当権抹消登記」、「抵当権設定登記」があります。
本来であれば、売り主と買い主で折半という形ですが、商習慣があり買い主の方で100％、所有権移転登記の登録免許税を支払います。
また、抵当権設定登記の費用についても買い主によって支払われます。
そして、抵当権抹消登記の登録免許税は、売り主が負担をし抹消を行います。
それから、司法書士手数料に関しては、売り主と買い主それぞれで支払うことになります。
不動産登記にかかる費用について
不動産登記は、売買や相続、贈与や抵当権の設定・抹消などで税率が異なります。
また、司法書士手数料については自由化になったことから、司法書士ごとに異なります。
それぞれの税率や計算式、司法書士手数料の相場について見ていきましょう。
不動産売買の所有権移転登記の計算式
- 土地：土地の評価額×1.5％（2021年4月1日からは２％）
- 建物：建物の評価額×２％（軽減税率適用の場合0.3％）
不動産相続の所有権移転登記の計算式
- 土地と建物の評価額の合計×0.4％
財産分与や贈与による所有権移転登記の計算式
- 土地と建物の評価額の合計×２％
抵当権設定登記の計算式
- ローン借入額×0.4％（条件を満たす住宅※の場合0.1％）
（※自身で居住するための住宅、取得後１年以内に登記、耐火建築物は25年以内か耐火建築物以外は20年以内に建築されたもので新耐震基準について証明されているか既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの）
抵当権抹消登記の計算式
- 土地建物（抵当権が設定されている）の合計×1,000円
司法書士手数料の相場
司法書士手数料は所有権移転登記を依頼した場合で、一筆あたり３万円から５万円程度で、抵当権設定登記の場合は２万円から５万円が費用相場になります。
また、住宅ローンについてある場合には、10万円前後と考えておきましょう。
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不動産登記にかかる費用を支払うタイミング
登録免許税は手続きをする際に、法務局に納めます。
司法書士が手続きをする場合、司法書士手数料と登録免許税をまとめて支払い、代わりに法務局に納めてもらいます。
不動産登記に必要な書類
所有権移転登記をする際に必要な書類について見ていきましょう。
売買や贈与、財産分与（売り主や贈与・分与する人）
- 登記済証・登記識別情報
- 固定資産評価証明書
- 印鑑証明書（３ヶ月以内に発行）
売買や贈与、財産分与（買い主や贈与・分与を受ける人）
- 住民票
この他に司法書士が作成した委任状に売り主もしくは贈与・分与する人の実印を押したものが必要です。
それから売買もしくは贈与契約証書を司法書士が作成し売り主の実印を押したものや、離婚日の記載された戸籍謄本などの登記原因証明情報も必要になります。
相続
相続人が下記の書類を準備します。
- 被相続人の戸籍謄本（すべて）
- 被相続人の除票（もしくは戸籍の附票）
- 相続関係説明図
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
また、遺産分割や法定相続の場合には下記の書類が必要です。
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
そして、相続が遺言によるものの場合下記の書類が必要です。
- 遺言書・検認調書
なお、いずれの場合も法人の名義の場合には、３ヶ月以内の全部事項証明書もしくは代表者事項証明書が必要になります。
不動産登記を自分でするには
不動産会社を通しての売買の場合、不動産会社指定の司法書士がいることが多く、トラブルを避けるため、不動産登記を自分でするという要求に対しては却下される可能性があります。
ただ、親族間での取引や知人との少額の取引の場合、不動産登記手続きを自分ですることで費用を抑えることもできます。
登記済証や登記識別情報
法務局やインターネットで、不動産の登記簿謄本は取得することができます。
所有権移転申請を法務局にすると、１週間から２週間で完了し、登記済証と登記識別情報通知がもらえます。
登記識別情報通知は不動産番号や受付番号、目的や名義人、12桁の英数字がシールで隠されています。
申請書の様式について
法務局のホームページには所有移転登記の申請書の様式がダウンロードできるようになっており、書き方についても記されています。
固定資産評価証明書を確認しながら登録免許税を計算し、前述した必要書類を用意すれば登記を行うことができます。
法務局の無料相談を使う
書類の書き方などわからないことや、確認のために相談したいという場合には最寄りの法務局で相談してみましょう。
書類に問題がないかチェックをしてもらい、問題が無くなれば提出をして完了まで待つだけとなります。
申請書提出から完了まで１週間から10日ほどで、その後書類を受け取ることができます。
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不動産登記のまとめ
不動産登記についてご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産売買などで費用を安くするために不動産登記を自分でするといった方法もありますが、時間や労力などを考慮に入れた場合、司法書士に依頼する道を選んだほうが懸命かもしれません。
ただ、やりがいや経験といった面を重視する場合には、登記の手続きにチャレンジするのもいいでしょう。
それから、売買に関する費用について、あらかじめきちんと知っておくことは、大きな金額が動く不動産売買をするにあたって必要なことです。
それぞれのケースによって不動産登記にかかる費用は変わってくるので、不動産会社に問い合わせをしたり、司法書士に見積もりを依頼するなどして、正確な金額を聞いておきましょう。
信頼できる不動産会社に依頼することで、不動産売買にかかる費用についても、しっかりと把握しながら取引を進めていくことができます。
