家を解体して更地にした土地は、どのタイミングで売るのがベストなのでしょうか？
不動産取引はタイミングが難しいものであり「絶対」もないのですが、適切なタイミングを見極めるポイントはあります。
今回はそのタイミングについて解説していきます。
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家を解体したあとに土地を売ることのメリット
土地を売却する際、古家付きで土地を売りに出すのか、解体して土地だけを売りに出すのかで迷う方も多いでしょう。住居として十分活用でき、設備が整っている家であれば解体せずに売りに出すのもオススメです。
ですが、一般的には土地だけのほうが売却しやすいとされています。家を解体してから土地を売るメリットを見ていきましょう。
解体費用は「譲渡費用」にできる
土地を売却するために家を解体した場合、その解体費用は経費計上できます。
いわゆる譲渡費用です。土地が売れたあとの税金対策になりますね。
価格交渉がしやすい
解体は買い手が行うことにして、その分土地の価格を下げて売りに出す方法もあります。
ですが、実際の解体費用は現地を見ただけでは分からず、買い手にとっては不安なものです。先に売り手が解体しておくことで買い手側のそうした不安もなくなり、価格交渉がしやすくなります。
買い手がイメージしやすい
家が建っている状態よりも、土地だけのほうが広さや形状などを把握しやすいですよね。
家を新築する際も玄関はここにして、駐車場はこうして…といったように具体的にイメージしやすくなります。その分、買い手が付きやすいということです。
もちろんまとまったお金も手に入る
買い手が付きやすい＝まとまったお金が手に入る確率が高いということです。
国土交通省の土地・建設産業局が実施している「土地保有移動調査結果（平成29年取引分）」を見ても、個人売主の売却理由として「日常の生活費に充てるため」という回答が多く見られます。
つまり、皆さん現金が必要ということですね。土地の売却はまさに、まとまった現金を手にするのにピッタリなのです。
しかも古家付きではなく、早く売れる可能性が高い「解体後の土地」の売却がオススメであり一般的となっているのです。
家を解体したあとの土地を売るときに考えたい3つのポイント
家を解体したあとの、土地を売るのにベストなタイミングかどうかを判断するには「値上がり」「値崩れ」「手残り」という3つのポイントについて考えることが重要です。
値上がり
不動産市場が活発化し、土地の価格が上がっている状態です。ある特定の土地というよりも、そのエリア全体的に相場が上がっているという場合「値上がり」していると判断してよいでしょう。
ただし値上がりは、自分はもちろん、不動産取引のプロである業者でもコントロールすることはできません。自分で相場をチェックし、値上がりし始めたと感じたタイミングで売りに出すことができれば、早期売却も夢ではありません。
値崩れ
逆に「値崩れ」とは土地の価格が下がってしまうことです。たとえば建物であれば、築年数が古くなるほど値崩れするのが一般的です。
土地の場合は、供給過多に陥っている場合などで値崩れが発生します。値上がりのタイミングで、みんながこぞって土地を売りに出した場合、需要が満たされ少しずつ、あるいは一気に全体の相場が下がってしまうことがあります。
競合も増えるなど、売却しづらい条件が揃ってしまいます。不動産市場の動向に敏感になり、大きく値崩れする前に売却するセンスが求められます。
手残り
家を解体したあとの土地を売却できれば、手元にまとまった現金が入ってきます。その中から、仲介手数料や所得税、住民税などの費用を支払うことになります。
必要経費をすべて差し引き、最後に手元に残ったお金が「手残り」です。たとえば所有期間5年以下の土地だった場合と、5年超だった場合とでは税率におよそ2倍の開きがあります。
長く所有している方が税率は低いのです。もちろん、値上がりや値崩れとの絡みもありますが、あと少しで5年を超えるという土地を5年未満で売却しては損をすることがありますよね。売却する際は手残りも考慮してタイミングを決めることが重要です。
家を解体したあとの土地を売るのに適したタイミングとは？
土地の価格は常に変動します。世の中の状況も変化しています。したがって、家を解体したあとの土地を売るのに「ベスト」なタイミングというものはなかなか読み切ることが難しいのが現実です。そのため目安ではありますが、一般的な「売りどき」について解説します。
周辺の不動産相場が上がり始めた
値上がりの状態が確認できたタイミングです。売りたいときに都合よく値上がりするものではありませんし、待っていれば必ず値上がりするものでもありません。
ましてや「あと半年後には値上がりする」などと分かるはずがありません。そのため非常に難しいのですが、リアルタイムの情報をいかに仕入れられるかが重要になってきます。
周辺が再開発されている
再開発に成功すると、そのエリアの相場は大きくアップすることが少なくありません。大型商業施設ができる、タワーマンションができる、駅が完成するなど周辺の再開発が行われ、街そのものの人気がアップした場合などです。
再開発については、お住まいの自治体のホームページなどで公開されているはずですので、予定がないか確認してみてはいかがでしょうか？
1〜3月または9〜10月
特に2〜3月は、1年の中で見ても成約件数が多く、しかも高めの金額で売却できる傾向にあると言われています。転居や進学、就職など人が一気に動く時期だからですね。
その次は転勤などの時期でもある9月頃が多いようです。ただし、それ以外の月が売れないわけではありません。本当に土地を探している人は、1年通して探しているからです。
オリンピックの影響は？
前回の東京オリンピック（1964年）のあとは、東京都内の地価が下落しました。一方で、札幌冬季オリンピック（1972年）のあとは札幌市を含めて全国的に地価が大幅に上昇しています。
また、長野冬季オリンピック（1998年）のあとは、長野市では地価が大幅に下落し、全国的にはほぼ横ばいといった状況でした。
オリンピックが2021年に延期されましたが、ここから考えると東京は下がる可能性があります。ただし前回は高度経済成長期の真っ只中だったため、その後すぐに回復しています。
今回は新型コロナウイルスにより先行き不透明な時期ですので、回復に時間を要する可能性も考えなければならないでしょう。
近々の売却を考えているなら「今」動くべきか
東京オリンピック2020が2021年に開催され、かつそのあと土地の価格が下がると考えた場合、今から売却に向けて動き出しておくことが大切になってくるでしょう。
すでに売却を検討している方は、まさに今が動きどきかもしれません。
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ところで家を解体するのに適したタイミングとは？
ここまで、家を解体したあとの土地を売るタイミングについて解説してきましたが、そもそも家を解体するのに適したタイミングというものはあるのでしょうか？
家を解体して更地にすると税金が上がる
更地にした場合、家が建っていたときと比べて固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になります。
解体のタイミングと土地を売りに出すタイミングが大きく離れているときは、この点に注意しましょう。
1月1日時点の所有者に納税義務が生じる
また、税金は1月1日時点での所有者に対し課税されます。12月ギリギリの解体になる場合、悪天候などで工期が延びて年をまたいでしまうことも考えられます。
こうしたケースでは、念のため事前に（年内のできるだけ早い時期に）役所に相談に行くことをおすすめします。場合によっては、1月1日時点で屋根や壁などだけでも解体が済んでいれば、税金を免除してくれることもあるからです。
家を解体したあとの土地を売るときの鉄則
話を土地に戻しましょう。家を解体したあと、土地を売るときに覚えておきたい鉄則をお伝えします。
時期には固執しない
確かに1〜3月、特に2月や3月は成約が増え、相場よりも高値で取引される傾向にあります。ですが、お伝えしたようにそれ以外のタイミングでは売れないかというと、そういう訳ではありません。
インターネットが普及したこともあり、1年を通して全国のさまざまな土地を探している方が非常に多くなりました。競争率が激しい時期ではなく、いわゆる閑散期にじっくり本当にほしい土地を探すという方も多いです。
時期に固執せず、自分が売りに出すべきタイミングと思ったときに動くことが大切です。
リアルタイムの情報を仕入れる
再開発が行われることが明確になっているケースなどを除き、土地を含めた不動産の相場はなかなか先が読めません。
周辺の相場が上がっているか下がっているか、再開発の予定はあるか、株価の動きはどうかなど、世の中のさまざまな情報にアンテナを張り巡らし、常にリアルタイムの情報を仕入れる努力が必要です。
時間に余裕を持って動く
期限がある方は特に余裕を持って動き始めることが重要です。期限が差し迫っている中であわてて売りに出してしまうと「売り急ぎ」が生じます。
これは、期限が迫っていることから焦りが生じ、安い価格で売却してしまうことを言います。焦って高く買うことは「買い進み」と言います。いずれも不動産取引において非常にもったいない取引方法です。
確実に売る方法はないがタイミングは非常に重要！
残念ながら家を解体したあとの土地を確実に売る方法は存在しません。ですが、少しでも高く売れるタイミングというのは世の中のいろいろな動きから予想することが可能です。
信頼できる不動産業者を見つけておくこと、少しでも早く動き出すこと、最新情報を入手する努力をすることで、ぜひベストなタイミングを見つけてください！
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