空き家の無償譲渡や安く買う方法を紹介!税金や注意点も解説

「空き家を手に入れたい」「空き家を処分したい」といった人はここ数年で一気に増えています。

この記事では「空き家を無償譲渡してほしい(したい)」人や、「安く買うにはどうすれば?」という人のためにその方法を紹介するとともに、取引における注意点や税金はどうなるのかなどを解説しています。

ぜひ参考にして、後悔しない取引、そして納得できる取引につなげていきましょう。

なお、本コラムで紹介する各サイトはあくまで例です。特定のサイトやサービスを「推す」意図はございません。

どうかあしからず…

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空き家を無償譲渡してもらう・する方法

空き家の無償譲渡とは、文字通り無料でもらう(あげる)方法です。

自身の所有物(複数の所有者がいる場合は全員の同意が必須)であり、かつ、その住宅の取得時に何らかの複雑な(譲受人が不利益を被るような)取り決めの有無を含め、譲渡以降も法的に問題ないなど、最低限、常識と言われる範囲内にある空き家であれば、無償で譲渡することも可能です。

空き家バンク

まずは、自治体が運営している「空き家バンク」に登録する方法があります。

各自治体が空き家バンクを運営していますが、一つひとつ探していくよりは、国土交通省が公募の中から選定した2事業者が運営する「全国版空き家・空き地バンク」を活用すると良いでしょう。

  • 株式会社LIFULL 空き家バンク
  • アットホーム株式会社 全国版 空き家・空き地バンク

上記2サイトは、全国の自治体が独自に運営している空き家バンクの情報を一元化したサイトです。

ただ、全ての自治体が空き家バンクを運営しているわけではありません。

空き家がある住所を管轄する自治体が運営していなければ、別の方法を考えましょう。

また、空き家バンクとは若干特色が変わりますが、長崎市のように移住・定住をサポートする目的でサイトを立ち上げ、そこに空き家の情報を掲載しているという自治体もあります。

  • 長崎市移住定住サポート 「ながさき人になろう」

掲示板やマッチングサイト

空き家バンクを運営していない、あるいはより多くの人に情報を届けたいといった場合、フリマアプリの掲示板や、空き家を譲りたい人・譲ってほしい人をマッチングさせるサイトなどを活用するのもおすすめです。

  • ジモティー 「空き家」の全国の住宅情報

ただし、掲載するために手数料が必要だったり、取引が成立した場合に手数料・システム利用料などが必要になったりするサービスがほとんどですので、利用する前に確認しておきましょう。

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空き家を安く買う方法

無償譲渡はありそうでなかなかない、または、見つかっても諸条件が希望に合わない、というケースも少なくありません。

無償譲渡で見つからなければ購入を検討することになると思います。そのときのために、安く買う方法を知っておきましょう。

基本はマッチングサービス

といっても、基本的には先に紹介した空き家バンクやフリマアプリ、マッチングサイトなどを活用するのが一般的な方法です。

その他、活用できるサービスなどは次のようなものがあります。

  • 公益財団法人 不動産流通推進センター 空き家情報提供サイト
  • 一般社団法人 移住・交流推進機構 JOIN 「空き家情報」
  • 株式会社エアリーフロー 「家いちば」

ちょっと変わった探し方も

このほか、借金が返済できなくなり、肩替りとして売りに出された物件(競売物件)や、税金を滞納したことにより差し押さえられ、売りに出されている物件(公売物件)といった住宅で、安く買うこともできます。

  • NTTデータ 不動産競売物件情報サイト
  • 国税庁 公売情報

ただ、これらは家の所有者が「売りたい」と思って売ろうとしている住宅ではないことがほとんどのため、若干、気持ちの面で「ちょっと…」という人もいるかもしれません。その場合は、上記で紹介したサイトやサービスを活用しましょう。

空き家の無償譲渡や安く買う際に覚えておきたい注意点

「普通に売りに出せばそこそこの値段で売れる」という空き家を、わざわざ無償譲渡するとは考えにくいですよね。

もちろん本当にいい人で「とにかく無償でも構わないから誰かにもらってほしい」という人もいるでしょう。ですが、やはり「無償譲渡」にはそれなりの理由があるケースも少なくありません。

無償譲渡で本当に理想的な空き家を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そういったケースはあまりないでしょう。

そもそも、なぜ無償譲渡するのか、そこを理解しておくことが大切です。

無償譲渡する人とは?

維持管理していく費用がバカにならない、でも解体する費用も捻出できない、それに所有しているだけで固定資産税がかかる、だったら無償でも良いからほしい人がいればあげてしまいたい!というケースが多いようです。

確かに、逆の立場だったらそう思うかもしれないですね。もちろん、そう思うこと自体は全く問題ありません。

ほしい人が有効活用してくれるなら、所有者も譲受人も、その家もみんながハッピーになれますから。

あるいは、実家が空き家で、自分たちは都市部に移り住んでいる、田舎に戻るつもりはない、特定空き家(※後述します)に指定されては困る、などの理由でとにかく早く譲渡したい、という人もいるかもしれません。

いずれにせよ注意したいのは、無償譲渡や安く売りに出している空き家は「現状渡しが基本」である点です。

譲り受けたあとに費用が必要になることも

無償譲渡、あるいは安く買うことができても、建物や設備が老朽化していたり、庭の雑草が伸び放題だったりした場合、譲受人が修繕したり清掃したりすることになるケースがほとんどです(協議の末、元の所有者がある程度負担してくれるケースもゼロではありませんが)。

無償譲渡や安く買うより、ある程度お金を出して修繕済みの空き家を取得した方が良かった、となるかもしれません。

また、地域によっては下水道が整備されていないかもしれません。

その場合、浄化槽を設置する費用が必要になることも考えられます。

登記費用などは事前の協議が必須

不動産を登記するための費用や、不動産会社に仲介を頼んだ場合などはその仲介手数料といった諸費用を、誰がどの程度負担するのか事前に協議して取り決めておく必要があります。

基本的に、仲介手数料や印紙税は「譲渡する側」が、登記費用は「譲り受ける側」が負担するのが一般的ですが、「無償譲渡」となると話が変わってくる可能性があります。事前にきちんと話し合っておきましょう。

「無償譲渡」「安く売られている」には理由があるかも?

シロアリの被害を受けている、雨漏りがする、水回りに難がある…などなど、無償譲渡や安く売られているには何かしらの理由があるかもしれません。

建物のほとんどを解体して立て直さなければならないケースなども想定できます。

こうしたリスクがあることも踏まえたうえで探しましょう。

個人売買には必ず専門家を

「個人間の取引だったけど、スムーズに取引が終わった」と、ホッとしたのも束の間、いざ修繕工事を始めようと思ったら、地中から埋設物がゴロゴロ…そんなことも考えられます。

本来、瑕疵担保責任が生じるケースであっても、知識がなければ譲受人が損をすることになってしまいます。

個人売買であっても、必ず専門家に入ってもらい契約書を作成するようにしましょう。

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たとえ無償譲渡でも「税金」はかかる

空き家の購入費用は0円だったとしても、税金はかかります。

固定資産税

毎年1月1日時点で、その不動産を所有している人に課せられる税金です。

税率は基本的に1.4%、課税対象となるのは固定資産税評価額です。

贈与税

空き家を無償譲渡してもらった場合「贈与を受けた」ことになり、贈与税の課税対象となります。支払うのは「譲り受けた側」です。

贈与税の評価額は、相続税評価額をもとに算出するのが一般的です。

ただし、贈与税は110万円の基礎控除があるため、それを超えた分が課税対象となります。

また税率は、超過累進税率です。基礎控除後の額に対し、200万円以下の部分は10%、200万円超〜300万円までの部分は15%などと決まっています。

不動産取得税

固定資産課税台帳に記載された評価額を元に算出されます。

2021年3月31日までは軽減税率が適用されるため、空き家の税率は3%となります。

また、空き家の価額が12万円未満だった場合は非課税となります。

登録免許税

不動産移転登記にかかる税金です。

一般的に固定資産課税台帳に記載の価額の2%ですが、司法書士など専門家に委託するケースが多く、その場合は別途4〜5万円程度の報酬が必要になります。

このように、たとえ無償で譲り受けたとしても、さまざまな税金が必要になってきますので、これらを踏まえたうえで、譲り受けるかどうかを検討しましょう。

【空き家を処分したい人向け】用途が見出せない空き家は早めに対策を

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現在、空き家を抱えている、または将来的に空き家を抱えることになるという人は、早め早めの対策が肝心です。

以下のような理由があるからです。

空き家等対策特別措置法における強制処分

2015年、「空き家等対策の推進に関する特別措置法(空き家等対策特別措置法/空き家法)」が施行されました。

これにより、自治体に「特定空き家」と認定された空き家は、何らかの改善措置を講じなければならなくなりました。

  • 改善のための助言/指導

まずは自治体から、改善に向けた助言や指導を受けることになります。

ある程度猶予期間を設け、その期間内に改善を完了させる必要があります。

  • 改善勧告

助言や指導に従わなかった場合、改善勧告が出されます。

この時点で「固定資産税」や「都市計画税」などの優遇措置の対象外となり、最大で固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。

  • 改善命令

さらに従わない場合、命令が下されます。猶予期間内に改善が完了しない場合、50万円以下の過料が待っています。

  • 行政代執行

最終段階です。

命令にも背いた場合は、行政が強制的に解体などに踏み切ります。

当然、かかった費用は所有者が全額負担することになります。

たとえ「特定空き家」に指定されなくてもこんなリスクが

空き家は放置すればするだけ老朽化が進みます。

地震で倒壊したり、台風で屋根材が吹き飛んだりして近隣住民に危害を与えてしまうかもしれません。

また、人気がない空き家は放火や不法投棄、違法薬物の取引、性犯罪や未成年の飲酒・喫煙といった犯罪の現場になる可能性もあります。

あるいは、野生動物が棲みついて糞尿・死骸などによる悪臭・害虫の発生など衛生面でも悪影響をおよぼす可能性があります。

そもそも老朽化するほど処分しにくくなる

老朽化すればするほど、売却や譲渡などで処分するのが難しくなってきます。

上記のようなリスクが大きくなるだけでなく、税金を払い続けなければならなかったり、最終的には特定空き家に指定されてしまったりする可能性もあります。

結局、所有者に大きな負担となってのしかかってきます。

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【空き家を取得したい人向け】あらゆる角度から慎重に検討・判断を

空き家の無償譲渡受けたい、あるいは安く買おうとしている人は、あらゆる角度から慎重に判断することをおすすめします。

利便性

今は元気な40代であっても、やがて歳をとり足腰が弱くなり…迎えたくありませんが、誰もが受け入れ化ければならない老後が待っています。

交通の便が悪い、冬の寒さ・夏の暑さが厳しい、買い出しにとなり町まで出かけなければならない等、将来にわたって暮らしていきやすい場所かどうかは重要です。

自然災害

昨今、日本中で自然災害が甚大な被害をもたらしています。

もはや、「日本のどこにいても自然災害に見舞われる」可能性があります。

そのため「災害がない土地」を探すというのは困難です。

大切なのは、自然災害が起こりやすい地域かどうか(丘陵地・海や川の近く・盆地・地盤が緩い等)、災害時の自治体の対策が進んでいるかどうか、過去にどんな災害があった土地かなどを事前にリサーチしておくことが大切です。

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空き家無償譲渡のまとめ

「憧れの田舎暮らしを始めたい」「自分だけの空間を創りたい」「古き良き日本の古民家を現代風に蘇らせたい」など、さまざまな理由で空き家がほしい人が増えています。

空き家を処分したい人も多く、このニーズは今後も増え続け、空き家市場は活発になっていくでしょう。

「自分が使わなくなったモノ」を「誰かが使ってくれる」ことはとても素晴らしいことですので、ぜひ、市場が活性化していくことを願いたいところです。

無償譲渡、安く買う、など空き家の取得方法はさまざまですが、いずれの方法であっても、後悔しない取引のために注意したい点・着目しておきたい点をしっかり押さえておきましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士