日本全体で大きな社会問題となっている「空き家」。
すでに空き家となった実家を相続し、処分に困っているという人も多いのではないでしょうか？
この記事では、空き家を解体せずに売却するときの流れや売却の際にかかる税金、売却した後に必要になることなど、基礎知識をまとめています。
現在、空き家を抱えている人はもちろん、将来的に空き家を相続する可能性がある人も、ぜひ今のうちから知識を蓄え、くるべきときに備えておきましょう。
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空き家の売却方法は？そもそも空き家なんて売れるの？
結論から言えば、空き家は「売却」できます。
ただし、その空き家に対する需要があれば、です。
空き家を解体して土地を売却する、という人も多くいますが、解体には多額の費用が必要となるため、できれば空き家を残したまま売却したいという人も少なくないようです。
また、平成27年5月より施行されている「空家等対の推進に関する策特別措置法」の影響もあり、行政指導を受ける前に、古くなった空き家をなんとか処分してしまいたいという人も増えています。
では、いざ空き家を売却しようと思ったとき、どのような方法があるのでしょうか？
売却相談はどこに？
空き家の売却相談はどこにすれば良いのか、まずはここが始まりです。
1.不動産業者に相談する
真っ先に思い浮かぶのは不動産業者ではないでしょうか？
不動産業者は仲介を得意としている業者、売買を得意としている業者などに分かれます。
探す際は売買を得意としている不動産業者を選びましょう。
なお、資産価値がない、老朽化しすぎているなどの理由で、不動産業者が取り扱ってくれないこともあります。
複数の業者さんに無料で査定してもらうことでき、そのなかから一番よい条件の業者さんが選べるというのが注目されている理由です。査定は無料なので、試しに査定依頼をしてみてみください↓
2.自治体に相談する
不動産業者が取り扱ってくれない空き家は、自治体に相談してみましょう。
自治体が運営している空き家バンクに登録するという方法があります。
ただし、まだまだ空き家バンクの認知度や利用者数自体が少ないことに加えて、自治体の中には空き家バンクを運営していないケース、相談窓口を設けていないケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
3.空き家活用サービスに相談する
NPO法人などが運営する、空き家活用サービスがあります。
システムは自治体の空き家バンクと似ています。
空き家を登録して掲載しておくことで、その空き家が欲しいという人がいればマッチングすることが可能になります。
空き家の売却相談は、主に上記のような方法があります。
しかし、いずれにも共通していることは「空き家が必ずしも売却できるとは限らない」「売却できるまでは適正に維持管理する必要がある」といった点です。
4.空き家の査定方法
空き家の査定方法は大きく２種類に分けられます。
１つは物件を見ずに概算を算出する「机上査定」と呼ばれる査定、もう１つは実際に物件を見てより詳細な査定額を算出する「訪問査定」です。
5.机上査定
戸建てまたはマンション、築年数、面積、間取り、住所、周辺環境、交通、近隣の市場などさまざまな角度から、おおよその査定額を算出する方法です。
物件を見ていないため、査定額は目安程度に捉えておくのが一般的です。
6.訪問査定
机上査定を実施したうえで訪問査定をおこなう流れが多いようです。
物件を実際に見ることで、日当たり、周辺環境、住宅設備のコンディション、騒音、風通し、眺望、近隣の様子、駅からの距離など細かい部分までチェックできるため、より正確な査定額を算出できます。
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空き家の売却手順
空き家を売却するまでの一般的な流れは次のようになります。
ここでは、不動産業者に依頼した場合を例に挙げて紹介します。
1.不動産業者の選定
まずは取り扱ってくれる不動産業者を選定します。前述したように、売買が得意な不動産業者を選びましょう。
2.査定
現地調査を経て査定額を算出してもらいます。
納得のいく金額であればそのまま契約でも構いませんが、数社に査定を依頼して、最も高く買い取ってくれる業者を選ぶ人もいます。
3.契約
金額その他の条件に納得がいけば、不動産業者と契約を結びます。
このとき、専属契約をしてしまうと、その空き家はその不動産業者しか扱えなくなってしまうため、他の方法による売却も同時に検討している人は注意が必要です。
4.買い手との交渉
運良く買い手が見つかったら、買い手との交渉を経て最終的な売却金額を決定していきます。
価格交渉されることはほぼ間違いありませんので、妥協ラインなどはあらかじめ設定しておくことをおすすめします。
買い手が見つかった喜びから、買主の要望を受け入れすぎてしまうと後悔することになるかもしれないため、慎重に商談を進めましょう。
5.引き渡し
売買契約を締結し、不備等がなければいよいよ空き家を引き渡すことになります。
一般的には、このような手順で空き家を売却します。
空き家売却の事例
不動産業者、空き家バンク、空き家活用サービスなどのウェブサイト上には、実際の売却事例（買取事例）が掲載されていることがあります。
- 東京都に住んでおり、九州の実家を相続したものの、誰も住まないため売却したい
- 実家の両親が他界したため空き家となったが、相続意思はないため売却したい
- 実家に住む高齢の母を都心に呼び寄せたため、空き家となった実家を売却したい
など、さまざまな事例を見ることができます。
自分の状況に近い事例がある不動産業者であれば、取り扱ってもらえる可能性も高くなります。
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空き家売却にかかる税金
空き家を売却するときにかかる税金として覚えておきたいのが「所得税」そして、ある条件下で受けることができる「特別控除」です。
譲渡所得に対する所得税
売却することによって、一時的に所得（譲渡所得）を得たことになります。
そのため、所得税を支払う必要があります。
譲渡所得は「売却額 – 取得費 – 譲渡費用」で算出されます。
この取得費には、仲介手数料、登録免許税なども含まれます。
なお、建物は減価償却します。
このように複雑なことや、親が購入したといったことで、購入時の資料などを紛失してしまっている人も少なくありません。
その場合、売却額の５%を取得費とみなします。
例えば、取得費が不明な空き家を1,000万円で売却した場合、50万円が取得費ということになります。
ここから譲渡費用を差し引きます。
譲渡費用には、仲介手数料、印紙税なども含まれます。
ここでは分かりやすく譲渡費用を50万円として考えると、譲渡所得は次のようになります。
1,000万円 − 50万円 – 50万円 = 900万円（譲渡所得）
900万円が利益ということになります。
900万円にかかる所得税の税率は、その空き家の所有期間によって異なります。
空き家を売却した年の１月１日の時点で所有期間が５年を超えている場合、「長期譲渡所得」となり、所得税は15%（復興特別所得税を含めた場合15.3%）、住民税５%となります。
一方、空き家を売却した年の１月１日の時点で所有期間が５年未満の場合、「短期譲渡所得」となり、所得税は30%（復興特別所得税を含めた場合30.63%）、住民税９%となります。
その他にかかる主な費用
譲渡所得に対する所得税のほかにも、印紙税、仲介手数料（不動産業者などを介した場合）、売渡証書の作成費用、抵当権抹消登記費用などの費用がかかります。
印紙税は、売却価格が500〜1,000万円の場合5,000円を、1,000〜5,000万円の場合10,000円を購入しましょう。
また、仲介手数料は業者によって異なるものの、一般的には売却価格が200万円以下であれば売却価格の５%、400万円以下なら売却価格の４%、それ以上なら売却価格の３%に６万円を加えた金額とされています。
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空き家の売却後「3,000万円の特別控除」を利用するために必要なこと
マイホームを売却した場合、3,000万円までの利益であれば税金がかからないという「特別控除」があります。
住まなくなった日から３年目の年末までに売却することが条件となります。
- 相続開始があった日以降３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を行うこと
- 相続が発生する直前まで被相続人が居住していたこと
- 相続する権利を持っている者であること
- 他の特例を受けていないこと
- 売却代金が１億円以下であること
- 親子や夫婦など特別な関係における売買ではないこと
といった要件を満たした場合、相続した空き家の売却にも適用可能となりました。
この制度を利用すれば、譲渡所得に対する所得税が課せられることは「ほとんどなくなる」と言っても良いでしょう。
こうしたことからも、用途のない空き家を相続した場合は早めに売却を検討する人が増えてきました。
特別控除を受けるには、売却した翌年２月16日〜３月15日までの間に確定申告をする必要があります。
空き家を解体せずに売却した場合
- 譲渡所得の内訳書（金額の計算に関する明細書）
- 被相続人居住家屋の登記事項証明書
- 被相続人居住家屋の売買契約書の写し
- 被相続人居住家屋の確認書
- 被相続人居住家屋の耐震基準適合証明書（または建設住宅性能評価書）の写し
などの書類が必要になるため、覚えておきましょう。
詳しくは国税庁の「譲渡所得の申請のしかた（記載例）」（pdfファイル）に書かれていますので、参考にしてください。
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空き家売却のまとめ
空き家を解体せずに売却する方法はいくつかありますが、買い手がつくまでは適正に維持管理することが大切です。
場合によっては、多少のリフォームを加えてから売却に出した方が売れる可能性が高いケースもあります。
取り扱いを依頼する不動産業者などによく相談してから決めましょう。
一番よい条件の業者さんが選べるのが利点。査定は無料なので、試しに査定依頼をしてみない手はないでしょう。
また、空き家を売却した場合、条件を満たせば「3,000万円の特別控除」を受けることができます。
用意する書類がいくつかあるため大変かもしれませんが、確定申告のときに申請することによって、譲渡所得3,000万円までに対する所得税がなくなることを考えたら、利用しない手はない制度です。
空き家を相続した人、将来的に相続する可能性がある人は、ぜひ覚えておきましょう。
