オーナーチェンジ物件のリスクとは?失敗例から学ぶ対処法

不動産投資に興味がある方は儲けを出せる投資先を調べる中で「オーナーチェンジ物件」というワードを見聞きすることがあると思います。

不動産投資はいわゆる空室リスクの問題で敬遠する人もいますが、オーナーチェンジ物件は初動期から空室リスクを回避できる利点があるのでお勧めできる側面もあります。

反面、様々なリスクも内在するため理解した上で購入を検討する必要があります。

本章ではオーナーチェンジ物件のリスクを解説し、失敗例と対処法について見ていきます。

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オーナーチェンジ物件とは?

まずオーナーチェンジ物件について簡単に説明しておきます。

いわゆる収益物件としてすでに運用されている区分マンションや一棟もののアパート、マンション、戸建て、あるいはオフィス用不動産などがあるとします。

オーナーチェンジとは、賃借人が付いた状態でオーナーだけが交代することを指し、旧オーナーと新オーナーとの売買取引により所有権の移動が発生します。

新オーナーは旧オーナーが有していた権利や義務を基本的に引き継ぐため、入居者が支払う家賃をすぐに収受することができます。

不動産投資では一般に借り手が付くまでに数か月程度の空白が空き、その間は家賃収入を得られませんが、賃借人が最初から付いているオーナーチェンジ物件では初動期からすぐに家賃収入を得ることができます。

不動産投資初心者にとってこれは大変魅力的なことですが、オーナーチェンジ物件にはリスクも潜んでいます。

次の項からはリスクから発生した失敗例を見ながら、その対処法について見ていきます。

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失敗例その1 見せかけの入居者だった

オーナーチェンジ物件の最大の魅力は最初から賃借人が付いていて家賃収入が確保される点ですが、これを悪用して見せかけの賃借人を住まわせるケースもあるようです。

つまりサクラの入居者ですから、オーナーチェンジの売買契約が済めば賃借人は一斉に、あるいは少しずつ退去していきます。

お金に困っている人を誘導して短期間の条件付きで住まわせたり、自社の社員等を一時的に入居させることでこうした作出ができてしまうので、引っかかってしまうと大変です。

結局、入居者探しを一から行う必要があるのでオーナーチェンジのうま味がなくなってしまいます。

これを防ぐには、現在の賃借人それぞれと旧オーナーとの賃貸契約を確認し、入居時期が近接していないか調べるのが有効です。

同じような時期に入居のタイミングがまとまっている場合、作出であるリスクを考えた方が良いでしょう。

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失敗例その2 大規模修繕が間近だった

マンション投資にありがちなのが、維持管理や修繕に思った以上に費用がかかり投資のうま味が発揮できないケースです。

マンションは一定期に修繕を施しながら長く使用していく必要があるので、マンション組合が費用の収集や修繕計画を取りまとめています。

おおよその目安として、大規模な修繕は12年周期で訪れるとされており、この時期にはまとまった資金が必要になります。

区分マンションを購入する場合、管理組合から資料を取り寄せて修繕計画を把握し、近いうちに大規模な修繕が予定されていないか確認するようにしましょう。

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失敗例その3 賃借人交代時に家賃が大幅に下落

入居歴が長い賃借人がいる場合、その人の賃料は周辺の相場よりも高くなっている可能性があります。

その人が退去して次の入居者を募る場合、その時点の相場での賃料となりますから、オーナーの収入はそれだけ減ってしまうことになります。

入居歴が長く相場より高い賃料となっている場合は数字上の利回りが良く見えるため好条件に見えますが、賃借人交代時に賃料減収のリスクがあることは承知しておく必要があります。

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失敗例その4 保証人がすでに死亡していた

すでに付いている賃借人に保証人がいる場合はその保証債務も引き継がれますが、古い契約者の場合すでに保証人が死亡していることもあります。

保証がない状態では万一の場合の家賃滞納リスクに備えられないので、新しいオーナーは各賃借人の保証がどうなっているのか調べる必要があります。

保証が十分でないと判断した場合、新たに保証人をつけてもらうか、保証会社に加入してもらいリスクに備える必要があります。

すでに保証会社を利用している場合、オーナーチェンジの際にその保証契約を引き継げるケースとそうでないケースがあるので、契約の引継ぎの可否についても必ずチェックしましょう。

基本的に個人の保証人よりも保証会社の方が安心を得られるので、最近は保証会社の利用を積極的に検討することが多いです。

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失敗例その5 内装がボロボロだった

オーナーチェンジ物件はすでに賃借人が付いているため、室内をくまなくチェックすることができないというデメリットがあります。

そのため思った以上に設備が老築化していたり、内装がボロボロの状態だったというケースもあります。

リフォームや補修が必要になり予想外の出費を迫られるといったことも考えられるので、事前に相手方から設備や室内の状況を詳しく聞き取っておく必要があります。

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失敗例その6 サブリース契約を解除できない

サブリース契約は不動産会社が一括で借り上げることでオーナーの空室リスクを回避できる有効な手段です。

オーナーチェンジ物件の場合サブリース契約も基本的に引き継がれるので、新しいオーナーは空室リスクに備えることができます。

ただ賃貸需要が多い、オーナーが自分で賃借人を探せる環境にあるなどでサブリース契約が必要ない場合、契約の解除を検討することになるでしょう。

その場合オーナーが契約を解除したくても認められないこともあるので、サブリース契約の解除条件をよく確認しておく必要があります。

自分のケースでサブリース契約は必要か否か、必要なさそうな場合は契約の解除が可能かどうか事前にチェックしておきましょう。

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安心できる物件を買うには?

オーナーチェンジ物件を購入する際にできるだけ安全な物件を選ぶには、仲介物件を避けて不動産業者が直接所有、販売する物件を優先して検討するのも一手です。

仲介の場合は対象物件の詳細を不動産業者も把握していないことが多いですが、不動産業者が直接所有する物件であれば詳細を把握しています。

入居者や物件の詳細を詳しく聞き取ることができるので購入する側としては安心です。

また賃借人がいて部屋の中までは見られないとしても、現場に足を運ぶことで得られる情報は多くあります。

外装の状態をチェックすれば大体の老築度合いが推測できますし、共用部分やゴミ捨て場の状態を見ることである程度の管理状況を知ることができます。

ゴミが散らかっている、騒音の苦情に関する張り紙があるような場合はトラブルが発生しているか、発生しやすい物件と考えることもできます。

その他にも実際に現地に赴くことで日当たりや周辺環境も知ることができるので、一度は現場に足を運ぶのがお勧めです。

マンションの場合は管理組合に問い合わせて近い将来に大規模修繕の予定がないかどうかも確認すると良いでしょう。

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まとめ

本章ではオーナーチェンジ物件の購入に際してどのようなリスクがあるのか、失敗例を見ながら対処法についてお伝えしてきました。

初動期から家賃収入が得られる大きなメリットがある反面、紹介してきたようなリスクもあることを知ったうえで物件の選定に臨むようにしましょう。

オーナーチェンジ物件は不動産投資において初心者でも簡単にインカムゲインを得られるメソッドとして人気があるので、不動産セミナーに参加すると強く勧められることもあると思います。

リスクについては詳しく説明されないまま契約に誘導されることも考えられますから、一定のリスクも内在するということを理解した上で交渉に臨むようにしてください。

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