不要になった倉庫をいつまでも持っていても維持費が掛かる為、売却しようとお考えの方も多いでしょう。
ですが、家や土地の売却と違い、倉庫の売却は少々注意が必要なのをご存じですか？
実は倉庫を売却するには時間がかかる場合があり、一筋縄ではいかない事も…。
この記事では、倉庫の売却の手順や注意点を解説していきます。
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倉庫の売却はどこに依頼する？
まず倉庫を売却するには、買い手を探す必要があります。
近所で倉庫を買いたい！という方がいればタイミングよくいる場合は簡単なのですが、もし自力で買い手が見つけられない場合は『倉庫売却に対応している不動産会社』を探して依頼しましょう。
倉庫は一般的な不動産売買とは違い、買い手が限定されているため、どの不動産業者でも対応しているわけではありません。
倉庫の売買に力を入れている不動産業者を見つけるのが倉庫の売買を成功させる近道なのです。
不動産業者に倉庫売却を依頼した際の手順
① 倉庫の査定
まずは倉庫の査定をして、売却価格を決めます。
倉庫の相場は素人では分からない事が多い為、プロに査定してもらうのが一番安心でしょう。
査定には二種類あり、『机上査定』は、物件情報を元に似たような倉庫の過去の取引実績や路線価などからおおまかな金額を決める方法です。
もう一つの『訪問査定』の場合は実際に倉庫の状態を見て金額を決定する方法で、訪問査定だと実際に倉庫の状態を確認し買い手が納得して購入してくれそうな金額を設定しやすくなります。
同じ物件でも不動産業者によって査定額は上下する為、複数の業者に査定してもらうのも良いでしょう。
② 価格の決定
不動産業者に査定額を提示されたからと言って必ずその額で売らなければならない訳ではありません。
最終的に売り出し価格を決めるのは自分です。
不動産業者は売れる金額を掲示してくれるので参考にしながら価格を決めましょう。
実際の取引の際は買い手から値引き交渉されることも多いので、交渉に応じるか、価格をどこまでなら下げられるかも考えておくと良いでしょう。
③ 媒介契約
価格が決定したら不動産業者に買い手を探してもらうのですが、その際必ず『媒介契約』を結ばなければなりません。
媒介契約には3種類あります。
専任媒介契約
専任媒介契約の場合は、一度に依頼できる不動産業者は一つです。
14日間に一度、販売状況を報告する義務があり、媒介契約が成立してから7日以内に「レインズ」という不動産流通機構へ物件の情報を登録しなければいけません。
もし不動産業者の仲介とは別で買い手を見つけた場合には、そちらに売却する事も可能です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も一度に依頼できる不動産業者は一つですが、専任媒介契約と違うのは、売主が自分で買い手を見つけて直接取引する事も禁止とされている所です。
ですからもし自分で買い手を見つけても不動産業者に仲介を依頼して売却するしかありません。
ですが、販売状況は7日間で一回報告する義務、レインズには媒介契約後5日以内に登録する義務があり、専任媒介契約よりも売却に力を入れてもらえる為買い手が早く見つかる可能性も高くなります。
一般媒介契約
一般媒介契約の場合は、一度に依頼できる不動産業者に制限がない為同時に何社にも宣伝してもらう事ができます。
ですが、販売状況を報告する義務もなく、レインズへの登録も義務付けられていません。
３つの媒介契約の方法それぞれにメリット・デメリットがあり、自分の状況に合った契約方法で媒介契約を結ぶ必要があります。
また1つの会社に熱心に売り出してもらうのか、複数の会社に幅広く売り出してもらうのかも考えましょう。
④ 売買契約
不動産業者が買い手を見つけたら、「買付申込書」を受け取ります。
買付申込書には買い手の希望が記載されており、内容によっては交渉が必要になりますが、特にない場合は売買契約へと進みます。
売買契約を締結されると買い手は売主に対して販売価格の5～10％の手付金を支払うのが一般的です。
売買契約が成立したら、契約書に記載されている受渡日までに倉庫を必ず引き払わなければなりません。
期日に追われて作業したくない方は、売ると決めた時から少しずつ片付けておくと良いでしょう。
代金を受け取り、所有権や抵当権の抹消などの手続きを行えば売却完了となります。
不動産業者に仲介を依頼していれば難しい手続きなどは不動産業者が行ってくれるので安心です。
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不動産業者に倉庫売却を依頼した時の費用
次は不動産業者に倉庫の売却を依頼した際にかかる費用について解説します。
① 仲介手数料
不動産業者に倉庫の売却の仲介を依頼すると『仲介手数料』が必ずかかります。
仲介手数料は売却が成立した際だけ発生する為、一般媒介契約で複数の業者に仲介を依頼していても支払うのは取引を成立させた業者１社だけとなります。
仲介手数料は法律で上限額が定められていて、ほとんどの業者が上限額いっぱいの金額を設定しています。
仲介手数料が安いからと言って、その業者に依頼してしまうと納得のいくサービスが受けられないことも多い為、仲介手数料だけで不動産業者を決めるのはおすすめできません。
仲介手数料の上限額は以下の通りです。
売買代金200万円以下 (売却価格×5%)+消費税
売買代金200万円以上400万円以下 (売却価格×4%+2万円)+消費税
売買代金400万円以上 (売却価格×3％+6万円)+消費税
② 税金
不動産を売却して利益を得た場合には『譲渡取得税』が発生します。
課税の対象となる譲渡取得金額は販売価格から「物件を取得した時にかかった費用」、「譲渡にかかった費用」、「特別控除額」を引いて算出されます。
税率は倉庫の保有年数で異なり、譲渡した年の1月1日の時点で5年以下の場合は39％、5年以上の場合は20％となっています。
また売却する倉庫が事業用として使われていた場合には、消費税の課税対象となります。
ですが、課税対象となるのは倉庫部分だけで、土地は課税対象とはなりません。
税金の手続きはとても手間がかかりますが、不動産業者に仲介を依頼していればフォローしてくれるので安心です。
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倉庫売却で注意するポイント
最後に倉庫を売却する際に注意すべきポイントをいくつかご紹介します。
後々、トラブルにならないためにも是非参考にしてください。
① 倉庫売却には時間がかかる可能性がある
倉庫は一般的に需要がとても低く買い手が限られています。
住宅や土地の様に買い手が沢山居ればすぐに売却できるのですが、倉庫の場合は買い手を探す段階で時間を要する事も多いのです。
どんな不動産業者に依頼しても買い手が見つからなければ売却は出来ないため、現在も長期間売れ残っている倉庫がたくさんあります。
もし早く手放したいという方は倉庫を解体して更地にして売るという方法もあります。
解体費用は必要になりますが、買い手が見つかる可能性は高くなるため、一度考えてみるのも良いでしょう。
② 売却後も固定資産税が請求されることがある
固定資産税は、1月1日時点でその不動産を所有している方に納税義務があります。
一年間の途中で倉庫を売却してもその年の1月1日に所有していたら固定資産税の支払い義務が発生してしまうのです。
売買契約の際に固定資産税についてきちんと取り決めしておかないと後々トラブルになる事もある為、覚えておきましょう。
一般的には、日割り計算して売り手と買い手双方で負担する方法が一番円満だと言われています。
まとめ
今回は倉庫の売却について詳しく解説しました。
住宅や土地を売却する際と同様に不動産業者に仲介を依頼するのがベストですが、倉庫の場合は倉庫売却に対応している不動産業者を探すのに苦労する可能性があります。
また、買い手がなかなか見つからない場合も多く、売却までは通常よりも期間がかかるという事も覚えておきましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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