土地の売却をお考えの方へ
相続、購入などによって土地などの不動産を所有している方は、様々な理由でそれらを売却する時が来ることがあります。
売却価格がそのまま売主の利益になるのではなく、購入時と同じように様々な費用や税金が発生し、それらを差し引いた残金が手元に残る訳ですが、これが実は意外と高額だったりもします。
無事に売却できるまで時間的に余裕があればゆっくり調べることも出来ますが、出来るだけ早く売却する必要がある場合、十分に理解していないまま売却してしまい後からショックを受けることがないように、今のうちに土地の売却にかかる費用や税金について知っておきましょう。
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土地の売却にかかる費用と税金にはどんなものがあるの？
それでは、土地を売却する際に発生する費用と税金について一つずつ解説をして行きます。
（１）仲介手数料
不動産会社に売却の仲介をお願いした場合に発生する費用です。
基本的には土地の売買が成立し契約が締結してから支払いますので、売買契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。
次のように計算します。
【仲介手数料＝（売却価格×3%＋6万円）×消費税率】
《現行の消費税8%の場合》
売却価格 仲介手数料＋消費税
3000万円 の場合・・・103万6800円
6000万円 の場合・・・200万8800円
9000万円の場合・・・ 298万800円
1億円 の場合・・・330万4800円
《10%に増税された場合》
売却価格 仲介手数料＋消費税
3000万円 の場合・・・ 105万6000円
6000万円 の場合・・・ 204万6000円
9000万円 の場合・・・ 303万6000円
1億円 の場合・・・ 336万6000円
なお、その土地の価格によって手数料の率が変動しますが、以下のように上限が決められていますので覚えておきましょう。
売却価格200万円以下までの部分：手数料上限は5%
売却価格200万円超～400万円以下までの部分：手数料上限は4%＋2万円
売却価格400万円超の部分：手数料上限は3%＋6万円
＊「＋2万円」と「＋6万円」の意味は？
例えば売却金額が400万円の場合は4％ですので、200万円以下のケースとの間に1%の差額が発生します。
200万円の1％＝2万円、つまり400万円×4％＋2万円になるという訳です。
また同様に、売却金額が1000万円の場合は3％ですので、200万円以下のケースとの間に2％、さらに200万円超400万円以下のケースとの間に1％の差額が発生します。
200万円の2％＝4万円、200万円の1％＝2万円を合わせて6万円、つまり1000万円×3％＋6万円になるという訳です。
なお、上記は上限ですのであまり見られませんがこれより低いケースもあります。
逆に高い場合は法定の上限を超えているということですので、その不動産会社との契約には注意が必要ということになります。
また、上限しか定められていませんので値引き交渉を行うことも出来ますが、その場合は仲介契約を結ぶ前にしっかりと両者間で取り決めをしておきましょう。
（２）印紙代（印紙税）
不動産売買契約書に収入印紙を貼るのですが、もし貼らない場合は「過怠税」として通常の印紙税の3倍の税金が課されますので覚えておきましょう。
《記載金額に対する印紙税》
記載金額 印紙税
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
（３）抵当権抹消登記費用（該当者のみ）
売却する土地を担保に金融機関から借り入れを行っている場合、抵当権が設定されています。
抵当権がついたままの土地を購入する人はいませんので、その場合は引き渡す前、できれば売りに出す前に借入金を全額返済したのち、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
多くの場合、司法書士に以来することになりますので、登録免許税（不動産1つにつき1,000円）のほか司法書士への報酬も発生します。
（４）ローンの返済（ローンが残っている場合のみ）
ローンを組んで土地を購入している場合は売却時に全額返済している必要があります。
抵当権と絡んで来る問題でもあるからです。
なお残っているローンを繰り上げて一括で返済する場合、繰上げ返済に対する事務手数料が発生します。
この事務手数料は一般的には数千円程度ですが、固定期間選択型のローンを組んでいる場合、数万円（3万円～5万円程度）かかる場合があります。
（５）税 金
土地を売却した際に得た所得（利益）を「譲渡所得」、土地を売却した際に発生する税金のことを「譲渡益課税」と言います。
譲渡所得の金額に応じて「所得税」と「住民税」が発生するのですが、「所得＝利益」ですので、もし売却をしてマイナスになった場合は支払う必要や確定申告を行う必要はありません。
譲渡所得は次の方法で計算します。
【譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用】
＊取得費とはその土地を購入した際の費用のことを指します。
＊譲渡費用とは売却するに当たって発生した諸費用を指します。
＊特別控除額とは例えば「特定住宅地造成事業」のためなどに土地を売却した場合に適用されることがあります。
例えば土地の購入価格が5000万円、購入時の諸費用150万円、売却価格が5500万円、売却時の諸費用150万円、特別控除額は無かった場合、譲渡所得は次のようになります。
【5500万円ー5000万円ー150万円ー150万円＝譲渡所得200万円】
この場合、譲渡所得200万円に対して所得税と住民税がかかるということになります。
なお、相続をした場合やずっと昔から所有している土地の場合、取得費が不明なこともあります。
その場合は売却価格の5%を譲渡所得として計算します。
上記の例で言うと次のようになります。
【売却価格5500円×5%＝譲渡所得275万円】
また、取得費が不明でなくとも、実際の取得費が譲渡所得の5%に満たないケースででは譲渡所得の5%を取得費として計算することが出来ます。
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実際にどれくらいの税金がかかるのか？
実際に譲渡所得にかかる税金は、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって適用される税率が異なってきます。
少しややこしい部分もありますので、しっかりとポイントを押さえておきましょう。
【長期譲渡所得：所得税15%／住民税5%】
【短期譲渡所得：所得税30%／住民生9%】
＊長期譲渡所得・・・土地を売却した年の1月1日時点で土地の所有期間が5年を超えている場合
＊短期譲渡所得・・・土地を売却した年の1月1日時点で土地の所有期間が５年以下の場合
ここで注意すべき点は、譲渡所得の計算をする際の土地所有期間は、土地を購入した日から譲渡した日ではないという点です。
例えば平成25年5月1日に土地を購入し平成30年11月に売却したとします。
その場合の所有期間は平成30年1月1日までとなりますので4年、つまり短期譲渡所得として計算されることになるのです。
5年を超えているか否かで住民税は4%、所得税においては実に2倍もの差が出てきてしまいますので、もし売却の予定がある場合は「購入してから何度1月1日を迎えたか」で所有期間を計算すると良いでしょう。
なお、土地の譲渡所得にかかるこれらの所得税や住民税は、「分離課税」といって他の所得（給与所得など）とは区別して計算しますが、確定申告は他の所得と一緒に行うことになります。
（６）復興特別所得税
平成25年（2013年）から平成49年（2037年）まで、復興特別所得税が課税されます。
これは前の項目で解説した所得税に対して「2.1%」かかりますので長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって金額が異なります。
（７）測量費
土地の面積というのは基本的には不動産登記簿謄本に記載されている面積を使用しますが、古い不動産登記簿謄本で隣接する土地との境界線が曖昧であるなど、売却後のトラブルが懸念されるケースがあります。
その場合には境界確定測量を行って隣接する土地の地権者と共に境界の確認を行う必要性が出てきます。
《境界確定測量にかかる費用》
・一般的には30万円から50万円程度
・公的な立会いが必要な場合は60万円から80万円程度
なおこの境界確定測量は近隣ともめることがあったり境界の確認に時間を要するなどの可能性もあり、平均すると3ヶ月から4ヶ月ほどの期間を要するとされていますので、不安な場合は事前に済ませておくことをおすすめします。
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土地の売買は不動産屋へ
事前にしっかりと計算をしておきましょう。
このように土地の売却には様々な費用や税金が発生します。
仲介手数料などは不動産会社によっても異なりますので、複数の不動産会社に相談をすることをおすすめします。
突然土地を売却をしなければならなくなってしまうケースもありますので、今のうちにしっかりと確認をしておく事をお勧めいたします。
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