自宅の住み替え、買い替えを考える時、できるだけ生活に支障が出ないように配慮すると同時に、より有利な買い替えを実現できるように手配したいものです。
個別のケースでどのような手順を組むかは変わってきますが、住み替え事案でまず考えなければならないのは今の自宅を売ってから新居を購入すべきか、それとも新居を確保してから古い自宅を売るのかという問題です。
住み替えに際して古い自宅を売るべきか、賃貸に出すべきかというテーマについては別の記事で扱っていますので、よろしければそちらも参考になさってください。
この回では住み替え、買い替え事案で古い自宅を売るタイミングと、ケースごとのメリット、デメリットを解説していきます。
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売り先行VS買い先行どちらで進めるか
自宅の買い替えにあたり、先に古い自宅を売ってから新居の購入に移るケースを「売り先行」といいます。
逆に新居の購入を先に決めてから旧自宅を売るケースを「買い先行」と言います。
古い自宅を賃貸に出すのではなく売却することが決まっているのであれば、自宅のオーナーはこのどちらで買い替えを進めるのか悩むことになります。
両者はそれぞれメリット、デメリットがあるので次の項から見ていきます。
売り先行のメリット
①資金計画が立てやすくなる
売り先行で進める場合、先に旧自宅を売却した資金を手にすることができるので、新居購入にかかる資金面で問題を抱えるリスクを避けることができます。
また用意できる資金額が分かっていますから、新居探しにおいて的外れな物件を検討する時間を省き、予算の範囲に入る物件のみを検討対象にして進めることができます。
②二重ローンを回避できる
新居購入にローンを組む場合で、旧自宅にもローンが残っている場合は二重ローンの状態となります。
二重ローンは資金的にも、また精神的にも重い負担となります。
旧自宅を売却することでこちらのローンを完済できれば、抱えるローンは新居分だけで済むので負担を減らせます。
③余裕をもった売却活動ができる
売却を完結させてから新居の購入に進む場合、新居の購入代金の支払い日までに資金を確保しなければならないという時間的な束縛が無いので、じっくりと売却活動に臨むことができます。
交渉が長引いても焦って妥結する必要がなく、相手の値段交渉にも強気で臨むことができます。
売り先行のデメリット
①仮住まいが必要になることも
売り先行では先に旧自宅を手放してしまうので、新居の購入タイミングを合わせないと住む所がなくなり、アパートなどの仮住まいが必要になります。
これを防ぐには、旧自宅の売却フェーズにおいて物件引き渡しの時期を調整することと、新居の購入フェーズにおける引渡し時期を合わせる必要があります。
つまり、旧自宅の買い主と新居の売り主双方の事情を伺いながら、自分が中心となって両方の引き渡し時期を調整しなければならないということです。
仮住まいが必要になる場合、引っ越しも二度しなければならないので手間だけでなく引っ越し費用も二倍かかることになります。
②現住のままで売らなければならない
引っ越し先を確保していなければ現住のまま売りに出すことになるので、売却活動がしにくくなるかもしれません。
基本的に、不動産を売る時はより広く見せるために家具などは全て処分するか運び出し、物が何も無い状態で売る方が良いとされています。
また不動産は大きな買い物ですから、納得いくまで隅々まで内見をして目視したいと考える人が多いので、現住のオーナーがこれを許可しない場合、契約妥結につながりにくくなります。
買い先行のメリット
①納得のいく新居を手に入れられる
不動産は一点ものですので、人気のある物件ほど取り合いになり、ぐずぐずしているとあっという間にライバルに先に買われてしまいます。
必ずしも人気物件でなくても、通勤のしやすさや間取り、近隣の生活施設の有無など自分にとって必要な条件を満たす物件はかなり絞られるので、他者に取られてしまわないよう、条件を満たす物件を見つけたら速やかに交渉を進め、契約をまとめる必要があります。
売却が決まってからでないと購入フェーズの交渉を進められない場合、希望物件を逃してしまうことにつながりかねません。
買い先行で進める場合はこうした問題が無く、条件の良い物件を見つけたら他者に先駆けて購入することができます。
②仮住まいの確保が不要
先に新居を確保できれば住み替えにかかる仮住まいを確保する必要がありません。
引っ越しも一度で済むので、手間と費用を抑えられます。
家族数人分の引っ越しとなれば数十万円程度かかることもあるので、一度で済ませられるメリットは大きいでしょう。
③売却面で内見が楽
新居に引っ越して旧自宅をカラにできれば、売却フェーズで内見案内時に気を遣うこともありません。
また広く、きれいに見せることができるので、買い手候補に訴求しやすくなります。
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買い先行のデメリット
①資金計画が立てにくいことも
売却が完了して売却代金を手元に確保する前に新居の購入に動くことになるので、資金計画が立てづらいのが難点です。
ただし旧自宅の売却代金をあてにせず、新居の購入費用を別途用意できる場合はこの問題は起きません。
②二重ローンになる可能性、またはローンを利用できない可能性
新居の購入にローンを組む場合で、旧自宅にもローンがあれば二重ローンとなって負担が重くなることも考えられます。
二重ローンは金融機関も慎重になりますから、場合によってはローンを利用したくても審査に落ちて利用できない可能性もあります。
新居購入フェーズでローンを組めない場合、旧自宅の売却フェーズにおいて売却代金が入ってくるまでのつなぎ資金として「つなぎ融資」を検討することもできます。
ただしこちらも必ず利用できるとは限らず、金融機関の承諾が必要です。
③売却に失敗すると大変なことになるかも
新居の購入にかかる資金を別途用意できれば問題ありませんが、旧自宅の売却代金をあてにする場合、新居を購入した後で旧自宅が売れないという事態になると大変です。
想定が外れてなかなか買い手が付かず、新居の購入費用の支払期日までに資金を用意できなければ、住み替え計画がとん挫するだけでなく、新居購入フェーズにおいて違約金や損害賠償などの問題も起きる可能性があります。
また売れない間は旧自宅の固定資産税などの負担もそのまま残るので、ダブルパンチ、トリプルパンチのダメージが発生することも考えられます。
リスク回避のために「買取保証」も検討しよう
「買取保証」とは、不動産の売れ残りリスクを回避する手段です。
通常、不動産を売るにあたっては不動産業者に仲介による売却を依頼することになるでしょう。
仲介は市場で買い手を探してもらうもので、できるだけ高く売ることを目指せるので有利な売却が望めます。
一方、直接買取という手段もあり、これは不動産業者に直接買い取ってもらう方法ですが、仲介による売却と比べると二割～三割程度値が下がってしまいます。
そのため通常は仲介による売却が実施されるのですが、買取保証は仲介と直接買取をミックスして良いとこ取りができます。
当初は通常通り仲介による売却を進め、もし一定時期までに買い手が付かなかったら直接買取に切り替えて、仲介をお願いした不動産業者にそのまま買い取ってもらうことができます。
新居の購入費用の支払い時期までに旧自宅の売却を実現できなかった時のリスク回避手段として、買取保証は有効ですのでぜひ検討してください。
ただし、買取保証はどこの不動産業者でも対応してくれるわけではありません。
業者によって不可となることもあるので、買取保証が可能な業者に住み替えの相談をすると良いでしょう。
まとめ
この回では住み替えの際に旧自宅の売却を進めるタイミングについて見てきました。
住み替えを進めるにあたっては「売り先行」と「買い先行」どちらで進めるかを考える必要があり、それぞれメリットやデメリットが違ってくるので思案のしどころです。
資金ショートの危険を回避して安全を優先するなら売り先行、希望物件の確保を優先するなら買い先行ということになるので、どちらが良いか考えてみましょう。
旧自宅の売却面では「買取保証」の対応が可能な不動産業者に相談するとリスク回避が可能ですので、一考の余地があります。
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