土地を売却した時にかかる税金や費用を教えて

「土地を売却したいと思っているが、かかる費用がわからない…」

このような悩みをお持ちではないですか?

土地を手放すと維持費はかからなくなりますが、売却時には別の税金が発生します。

そんな時に、どんな税金がいくらかかるかを把握していれば、予想外の出費に驚くこともありません。

そこで今回は、売却にかかる税金や費用について詳しく紹介します。

税金の計算方法や、控除についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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土地を売却するとどんな税金がかかる?

土地売却にかかる税金は、主に「印紙税」「譲渡所得税」の2種類。

購入額より売上額が上回り、得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

そして譲渡所得に対して支払うのが「所得税」と「住民税」です。

印紙税

印紙税は、契約書や手形など文書で金銭のやりとりをする際に発生する税金。

一般的なもので言えば、5万円以上の買い物をした時に領収書に貼る、200円の収入印紙です。

印紙税は、収入印紙を契約書に貼って納めます。

ですので、土地の売買契約には収入印紙が必要です。

収入印紙は郵便局や法務局で購入することができます。

所得税・住民税

譲渡所得税(所得税・住民税)は、家を売却した翌年に、確定申告をして支払います。

一般的に所得税は、確定申告をした後の4月20日頃に、銀行で引き落としされます。

引き落とし以外には、確定申告時に現金一括納付することも可能です。

住民税は確定申告をした年の5月までに納付書が送付されます。

一般的に6月、8月、10月、翌年1月の分割払いです。

ただし、売却の利益が出ない場合には支払う必要はありません。

例えば、バブル時代に購入した土地などは、現在売ったとしても利益が出ない場合がほとんどです。

また、条件によっては特別控除が受けられるので、その場合も支払わなくて良くなります。

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土地を売却すると税金はいくらかかる?

ここからは、印紙税、譲渡所得税がいくらかかるのかを紹介します。

印紙税の金額

印紙税は売却額の大きさによって異なります。

国税庁が発表している一覧を見れば、いくら支払えば良いのかがわかります。

土地売却代金 印紙税額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円

買主と売主それぞれの契約書に印紙を貼るため、費用は上記の表の2倍かかります。

例えば、売主の契約書をコピーで済ませば費用は半額で済みますが、コピーの契約書は証明力が落ちます。

トラブルが発生した場合には契約書は重要になってくるので、契約書のコピーをすることはあまりおすすめできません。

譲渡所得税の金額

譲渡所得税は印紙税のように一定ではなく、算出して金額が決まります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=売却価格ー(取得費+譲渡費用)×税率

譲渡所得は、実際の売却価格から土地購入にかかった費用(取得費)と、譲渡にかかった費用(譲渡費用)、更に特別控除額を引いた金額。

この金額に、税率を掛けて所得税・住民税を計算します。

例えば、

購入費用が1,000万円で、購入時諸費用100万円
売却価格が1,500万円で、売却時諸費用150万円の場合は、

1,500万円ー(1,100万円+150万円)=250万円となり、

250万円の譲渡所得が発生します。この金額に税率をかけたものが、所得税・住民税です。

もし、譲渡所得がマイナスになる場合は所得税・住民税は支払わなくて良くなります。

譲渡所得の税率は土地の保有期間によって変わる

譲渡所得の税率は一定でなく、土地の保有期間によって変動します。

土地を保有してから売却する期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」と区別され税率が大きく変わります。

短期譲渡所得に比べて、長期譲渡所得の方が税率が安くなるので、土地を売る時期は慎重に決める必要があります。

税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
計 20.315% 39.63%

譲渡所得税には、東日本大震災の復興のための財源確保の目的としてつくられた「復興特別支援税」として2.1%相当が上乗せされています。

また、相続した土地を売却する場合には、被相続人が土地を保有した日から売却までが保有期間になります。

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特別控除について

譲渡所得には特別控除があり、特別控除は大きな節税につながります。

特別控除は様々な種類がありますが、一般的なものは「3,000万円の特別控除」です。

これは、売却した土地が自己居住用財産なら3,000万円の控除を受けられるというもの。

住んでいる家を売却した際に利益がでても、3,000万円までは控除されます。

また、売却利益が3,000万円以下であれば、課税額も0円です。

この控除は、相続した空き家を売却する場合でも同様に受けられます。

ただし、控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。

例えば、売り手と買い手が近親者である場合は受けられません。

この他にも、公共事業目的に土地を売却した場合は5,000万円の控除が受けられたり、認定農業者に農地を譲渡した場合は800万円の控除が受けられる場合があります。

控除額は最大5,000万円となっており、特別控除を利用したい場合は、税理士などの専門家に相談するのをおすすめします。

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その他売却にかかる費用

売却にかかる譲渡費用には以下のものがあります。

仲介手数料

土地売却の仲介を依頼する不動産会社に払うお金。

仲介手数料には、
「(売却額×3%+6万円)+消費税」
という上限が設けられています。
ですが、上限額いっぱいに仲介手数料がかかる不動産会社がほとんどです。

測量費

測量費とは、隣の土地との境界を測るために使うお金です。

測量費は35〜45万円程度が相場で、売り手が支払うのが一般的です。

抵当権抹消費用

ローンが残っている土地を売却するときには、「抵当権抹消費用」を支払う必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円になります。

この他にも、売却の際の立退料や、建物の取り壊し費用も譲渡費用になります。

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相続した土地を売却する場合の取得加算の特例

また、相続した土地を売却する場合には、取得時の価格を明確にしておくことが重要です。

取得時の価格がわからない場合は、売却価格にそのまま課税されることがあります。

そうなると余分な税金を支払うことになってしまいます。

契約書が手元にないなど、どうしても金額がわからない場合は「取得加算の特例」を活用することをおすすめします。

これは取得費に相続税を加算できる制度で、課税対象である譲渡所得を抑えることができます。

取得加算の特例を受けるには、相続から3年10ヶ月以内に土地を手放す必要があります。

譲渡所得=売却価格ー(取得費+譲渡費用+相続税)×税率

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まとめ

今回は土地の売却にかかる税金と費用について紹介しました。

土地を売却するには、税金をはじめ手数料など様々な費用がかかります。

また節税のポイントである譲渡所得は、様々な控除が受けられます。

控除の条件は国税庁のホームページで詳細を確認することができます。

売却のタイミングも視野に入れつつ、まずは売却価格の見積りを出してみましょう。

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