不動産関連の用語は難しいものから割と知られたものまで色々あります。
聞いたことがある程度で詳しくは知らないといったものもあるかもしれませんね。
では「区分マンション」はどうでしょうか？
何となく理解はしているという人が多いかもしれませんが、投資的な側面から見た場合はどうでしょう？
この回では「区分マンション」について、主に投資的側面から見たメリットやデメリットについて見ていきたいと思います。
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■区分マンションとは？
区分マンションとは一部屋単位で購入するマンションのことをいいます。
対する概念として一棟ものマンションを挙げると分かりやすいので、例えば全30部屋に区分されたマンションが一棟建っているとしましょう。
マンション全体を購入することもできますし、区分された部屋を個別に選択し購入することもできます。
例えば１０５号室を買う、３０３号室を買うということが可能で、そのようにして購入したマンションを区分マンションと呼びます。
区分マンションは自分が住むために購入する以外にも、投資目的で購入し転貸して家賃収入を得るということもできます。
投資目的で区分マンションを購入する場合、メリットやデメリットも理解して進める必要があるので、次の項から見ていきましょう。
■区分マンションのメリット
まずは区分マンション投資のメリットから見ていきます。
①個人でも投資しやすい
投資面の金銭的負担で考えると、区分マンションは負担が小さめで個人でも参入しやすいことが挙げられます。
物にもよりますが数百万円程度から購入することができ、比較的初期投資のハードルは低くなっています。
一棟ものマンション全体を買うとなれば数千万円、億単位の購入資金が必要になるので、個人での参入はハードルが高くなります。
購入金額が小さくて済むことは、不動産投資ローンを組む際にも有利に働きます。
個人の資金では間に合わずローンを利用する場合、金融機関に不動産投資ローンの相談をすることになりますが、必要金額が小さめであることから融資も比較的通りやすいため、これも個人の参入を手助けしてくれます。
以上のようなことなら、区分マンションは個人でも小さな資本で始めやすいことが一つメリットになります。
②専有部分以外は管理の手間がかからない
区分マンションを購入すると、所有権を持つ部屋などの専有部分については購入した所有者が管理しなければなりません。
しかしマンションには管理組合が存在しており、専有部分以外の共用部分については管理組合の管理権が及びます。
管理組合はマンションの管理業者に清掃やメンテナンスなどの業務を委託しているので、所有者は管理に手間をかける必要はありません。
③換価しやすい
不動産自体は他の資産（有価証券など）と比較すると換金しにくい資質があるとされています。
売りたい時にすぐに換価処分できる方がいざという時に対応しやすいので、その面では不動産は不利ということです。
ただ区分マンションは不動産全体の中では換価処分がしやすいので、この点では有利です。
区分マンションは戸建てよりも流動性があり、市場での流通が活発なため売りに出せば比較的容易に買い手が見つかります。
また一棟もののマンションやアパートの場合、金額が上がるので市場で買い手を見つけるハードルが上がりますが、区分マンションであれば個人の買い手の多くが購買層となるので買い手が見つかりやすくなります。
④金利上昇リスクが小さめ
不動産投資ローンを組んで購入する場合、その後の金利変動のリスクがあるので、金利上昇となった場合は返済の負担が増します。
区分マンションは一棟ものの購入にかかるローンよりも小口ですから、元本にかかる金利が上昇したとしても、その負担は小さく抑えられます。
⑤リスク分散がしやすい
区分マンションを一つ買うための金銭的ハードルが低いことを利用して、複数の区分マンションを購入することも検討できます。
複数の区分マンションを購入することで、どれか一つの収入が途絶えても他の物件からの家賃収入を確保でき、インカムゲインの安定確保につながります。
区分マンションの複数所有でリスク分散をする場合、同じエリアに複数の物件を所有するよりも、離れた地域に分けて購入するのがお勧めです。
こうすることで、ある地域に自然災害が起きた際など一か所が被災しても離れた地域の物件は被害を避けられるかもしれません。
また特定の地域で家賃相場に変動が出たような場合も、他の地域はその影響を受けずに済みます。
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■区分マンションのデメリット
メリットもある区分マンションですが、以下のようなデメリットもあります。
①儲け幅は小さめ
区分マンションは物件一つから発生する利益が小さいので、運用する物件の数が少ないと大きな利益につながりにくいのが難点です。
家賃を上げることで幾らかの調整はできますが、相場を大きく超えると借り手が付かなくなる恐れがあるので、家賃を上げるのは周囲の相場をチェックしながら慎重に検討しなければなりません。
②物件の選定眼が必要
区分マンションを投資物件として購入する場合、どのような購入層に訴求するのかを踏まえた上で、効果的な物件を選定し購入に臨む必要があります。
戸建てと比べて比較的市場の流通が活発で需要が高いメリットがあるといっても、狙った客層に訴求できる物件でなければ借り手は付きにくくなります。
借り手が付かなければいくら投入資金が安く済んでも家賃収入は入ってきません。
それどころか管理費などの負担で出費が続くだけのお荷物となってしまうので、確実に利益を出せる物件を選ぶことが大切です。
③管理費・修繕積立金の支出がある
区分マンションの所有者は管理費と修繕積立金を必ず納める必要があります。
このおかげでマンションを安定的に使用することができるので大切なものではありますが、特に修繕積立金は大規模修繕が近くなると金額が上がることもあるので、所有者に金銭的な負担がかかります。
戸建てであれば大切に使用することで修繕の費用をできるだけ避けるといった自助努力もできますが、他人同士で管理するマンションではそうもいきません。
④リフォームが自由にできない
専有部分については基本的に自由に使用することができますが、マンションという特性上、自由利用に制限が出ることがあります。
戸建ての場合は自分の好きなようにリフォームをすることができますが、区分マンションで自由なリフォームを許してしまうと騒音などで他の区分マンションに良くない影響が出てしまうことがあります。
そのため周辺の区分マンション所有者の許可を得なければリフォームができないルールになっているところが多いので、リフォームを前提にした購入を考えている場合は注意が必要です。
⑤土地の所有は無いに等しい
マンションにも所有区分に応じた敷地利用権がありますが、戸建てと比較した場合土地に関しての財産的価値はほぼないと考えて差し支えありません。
戸建ての場合は建物が古くなって価値をなくしても土地に価値があることも多いので、いざというときは換価処分してお金に換えることができます。
区分マンションでは土地に財産的価値を見出すということが基本的にできないので、建物が老築化すれば不動産としての価値はダイレクトに減少する性質があります。
⑥組合に強制参加
区分マンションを購入すると、その所有者は管理組合に強制的に参加させられることになり、脱退の自由はありません。
管理組合の役員に選任された場合は難しい問題に対面して解決策を模索しなければならないなど、その責任も重くなります。
区分マンションを購入するのであれば、他人と一緒にマンション全体を管理していく責任が生じるのだという意識が必要です。
■まとめ
この回では区分マンションとはどういうものか、主に投資的な側面から考察し、メリットやデメリットと共に見てきました。
初期投資に必要な金銭的負担が小さいことから個人でも参入しやすいメリットがあり、実際多くの個人投資家が区分マンションを購入して家賃収入を得ています。
最近は芸能人の方にも人気があるようで、テレビで話題に上がることも多いですね。
ただし上手く運用しないと儲けがでなかったり、借り手が付かず赤字になってしまう危険があるのは他の不動産投資と同じです。
副業として始める方も多いですが、決して簡単に儲けを望めるわけではありませんので、安定した利益が望めるかどうか、よく吟味して臨むようにしてください。
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