「土地を売却したいと思っているが、かかる費用がわからない…」
このような悩みをお持ちではないですか？
土地を手放すと維持費はかからなくなりますが、売却時には別の税金が発生します。
そんな時に、どんな税金がいくらかかるかを把握していれば、予想外の出費に驚くこともありません。
そこで今回は、売却にかかる税金や費用について詳しく紹介します。
税金の計算方法や、控除についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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土地を売却するとどんな税金がかかる？
土地売却にかかる税金は、主に「印紙税」「譲渡所得税」の２種類。
購入額より売上額が上回り、得た利益のことを「譲渡所得」といいます。
そして譲渡所得に対して支払うのが「所得税」と「住民税」です。
印紙税
印紙税は、契約書や手形など文書で金銭のやりとりをする際に発生する税金。
一般的なもので言えば、５万円以上の買い物をした時に領収書に貼る、200円の収入印紙です。
印紙税は、収入印紙を契約書に貼って納めます。
ですので、土地の売買契約には収入印紙が必要です。
収入印紙は郵便局や法務局で購入することができます。
所得税・住民税
譲渡所得税（所得税・住民税）は、家を売却した翌年に、確定申告をして支払います。
一般的に所得税は、確定申告をした後の4月20日頃に、銀行で引き落としされます。
引き落とし以外には、確定申告時に現金一括納付することも可能です。
住民税は確定申告をした年の5月までに納付書が送付されます。
一般的に6月、8月、10月、翌年1月の分割払いです。
ただし、売却の利益が出ない場合には支払う必要はありません。
例えば、バブル時代に購入した土地などは、現在売ったとしても利益が出ない場合がほとんどです。
また、条件によっては特別控除が受けられるので、その場合も支払わなくて良くなります。
土地を売却すると税金はいくらかかる？
ここからは、印紙税、譲渡所得税がいくらかかるのかを紹介します。
印紙税の金額
印紙税は売却額の大きさによって異なります。
国税庁が発表している一覧を見れば、いくら支払えば良いのかがわかります。
土地売却代金 印紙税額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
買主と売主それぞれの契約書に印紙を貼るため、費用は上記の表の2倍かかります。
例えば、売主の契約書をコピーで済ませば費用は半額で済みますが、コピーの契約書は証明力が落ちます。
トラブルが発生した場合には契約書は重要になってくるので、契約書のコピーをすることはあまりおすすめできません。
譲渡所得税の金額
譲渡所得税は印紙税のように一定ではなく、算出して金額が決まります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）×税率
譲渡所得は、実際の売却価格から土地購入にかかった費用（取得費）と、譲渡にかかった費用（譲渡費用）、更に特別控除額を引いた金額。
この金額に、税率を掛けて所得税・住民税を計算します。
例えば、
購入費用が1,000万円で、購入時諸費用100万円
売却価格が1,500万円で、売却時諸費用150万円の場合は、
1,500万円ー（1,100万円＋150万円）＝250万円となり、
250万円の譲渡所得が発生します。この金額に税率をかけたものが、所得税・住民税です。
もし、譲渡所得がマイナスになる場合は所得税・住民税は支払わなくて良くなります。
譲渡所得の税率は土地の保有期間によって変わる
譲渡所得の税率は一定でなく、土地の保有期間によって変動します。
土地を保有してから売却する期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」と区別され税率が大きく変わります。
短期譲渡所得に比べて、長期譲渡所得の方が税率が安くなるので、土地を売る時期は慎重に決める必要があります。
税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
計 20.315% 39.63%
譲渡所得税には、東日本大震災の復興のための財源確保の目的としてつくられた「復興特別支援税」として2.1%相当が上乗せされています。
また、相続した土地を売却する場合には、被相続人が土地を保有した日から売却までが保有期間になります。
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特別控除について
譲渡所得には特別控除があり、特別控除は大きな節税につながります。
特別控除は様々な種類がありますが、一般的なものは「3,000万円の特別控除」です。
これは、売却した土地が自己居住用財産なら3,000万円の控除を受けられるというもの。
住んでいる家を売却した際に利益がでても、3,000万円までは控除されます。
また、売却利益が3,000万円以下であれば、課税額も0円です。
この控除は、相続した空き家を売却する場合でも同様に受けられます。
ただし、控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。
例えば、売り手と買い手が近親者である場合は受けられません。
この他にも、公共事業目的に土地を売却した場合は5,000万円の控除が受けられたり、認定農業者に農地を譲渡した場合は800万円の控除が受けられる場合があります。
控除額は最大5,000万円となっており、特別控除を利用したい場合は、税理士などの専門家に相談するのをおすすめします。
その他売却にかかる費用
売却にかかる譲渡費用には以下のものがあります。
仲介手数料
土地売却の仲介を依頼する不動産会社に払うお金。
仲介手数料には、
「（売却額×3%＋6万円）＋消費税」
という上限が設けられています。
ですが、上限額いっぱいに仲介手数料がかかる不動産会社がほとんどです。
測量費
測量費とは、隣の土地との境界を測るために使うお金です。
測量費は35〜45万円程度が相場で、売り手が支払うのが一般的です。
抵当権抹消費用
ローンが残っている土地を売却するときには、「抵当権抹消費用」を支払う必要があります。
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円になります。
この他にも、売却の際の立退料や、建物の取り壊し費用も譲渡費用になります。
相続した土地を売却する場合の取得加算の特例
また、相続した土地を売却する場合には、取得時の価格を明確にしておくことが重要です。
取得時の価格がわからない場合は、売却価格にそのまま課税されることがあります。
そうなると余分な税金を支払うことになってしまいます。
契約書が手元にないなど、どうしても金額がわからない場合は「取得加算の特例」を活用することをおすすめします。
これは取得費に相続税を加算できる制度で、課税対象である譲渡所得を抑えることができます。
取得加算の特例を受けるには、相続から3年10ヶ月以内に土地を手放す必要があります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用＋相続税）×税率
まとめ
今回は土地の売却にかかる税金と費用について紹介しました。
土地を売却するには、税金をはじめ手数料など様々な費用がかかります。
また節税のポイントである譲渡所得は、様々な控除が受けられます。
控除の条件は国税庁のホームページで詳細を確認することができます。
売却のタイミングも視野に入れつつ、まずは売却価格の見積りを出してみましょう。
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