不動産業界VS地盤調査業界
地震や大雨、台風などの自然災害が多い我が国において、これまで物件を選ぶ際に見過ごされて来た「地盤」。
今皆さんがお住いの地域の地形や地盤の強度を把握している方はどれほどいらっしゃるでしょうか？
気になって調べてみたら「盆地状の地形の真ん中に自宅があって軟らかかった」「近所の河川は過去に何度も氾濫していた」「地震であまり揺れないなと思っていたら地盤が硬かった」など、普通に過ごしていたら気がつかない事実があるかも知れません。
今、そんな「地盤業界」に注目が集まっています。
今までは「不動産」という項目で一括りにされていた「地盤」が独立し、不動産業界の脅威となって来はじめています。
今回はその「不動産業界」と「地盤業界」について解説したいと思います。
【不動産に関連する記事はこちら】
物件を選ぶ時に重視することは？
私たちは、賃貸・購入を問わず、物件を選ぶ時に「利便さ」を重視しがちです。
何が「利便」なのかは「駅からの距離」「通勤・通学のしやすさ」「治安の良さ」「公共施設までの距離」「商店街やスーパーまでの距離」など人によって異なりますが、およそそのような基準で物件を選ぶ方が多いことと思います。
もちろん、長い間生活の拠点となるわけですから、利便性は最も重要なポイントと言っても過言ではありません。
ところが、現在、その利便性の加えて「地盤」も注目を浴びているのです。
地盤に関連する事象で記憶に新しいところでは、東日本大震災で起こった「液状化」が挙げられます。
特に、湾岸地域のみならず埼玉県などの内陸部でも発生したことからも地盤が注目を集めるようになりました。
また、昨年ニュースにもなった横浜のマンションでは本来打たれていなければならない杭が打たれておらず、マンションが傾いてしまったという事件がありました。
杭を打たなかったこと自体は人為的なミスですが、やはり元々の地盤が関係している事象でもあります。
地盤調査会社が不動産業界に！？
そんな中、先日「地盤調査会社が不動産流通業界に殴り込み」というニュースが流れました。
これはどういうことか簡単に言いますと、その土地の地盤の安全性を数値化して、一定の数値を満たした「安全性の高い地盤」に建てられている売り物件のみを掲載するサイトがリリースされた、ということです。
この会社は『地盤ネット株式会社』で、立ち上げたサイトは『JIBANGOO（ジバングー）』というサイトです。
物件を紹介する際に立地条件などのメリットだけを伝えて、特に地盤などを含むデメリットについてはほとんど触れてこなかった不動産流通業界からは、批判を浴びてきた会社でもあります。
不動産の購入前に不動産会社（あるいは売主）に「地盤を調査したい」と相談をしても何かしらの理由をつけて断られてしまうケースも少なくないため、事前に地盤の安全性が分かるこのようなサービスは画期的であると言えます。
とは言え、地盤の強度は実際にボーリングをして調べなければ分からないため、費用も発生しますし、また全ての売主に許可を得られるかも不確かです。
また、実際に住む人たちにとっては地盤ももちろん大切ですが、それが自分が生活する上で不便だと感じる場所だとしたら少し考えてしまいます。
このサービスが今後どうなっていくのか、注目したいところです。
耐震基準を満たしている＝安心ではない！？
地震と地盤の関係について考えてみましょう。
1981年6月1日に建築基準法が改正され、いわゆる「新耐震基準」が定められました。
具体的には、震度6～震度7の揺れでも建物が倒壊することなく、最低でも人命は守れる水準の建物であると定義されています。
少し話は変わりますが、筆者の実家は東京都内にあり、築29年のマンションですのでいわゆる新耐震基準に則った建物（のはず）です。
そのおかげかどうかは分かりませんが、不思議なことに「震度4」と発表された地震でも「ほんの少し（一瞬程度）揺れたかな？」という程度しか感じませんでした。震度3では気づかないことが多いほどです。
ところが、同じ東京都内の知人の家にいた時には、震度4の地震で大きく揺れたのを覚えています。
知人のマンションは新築でしたので当然新耐震基準です。
（ちなみに筆者の実家も知人の家も同じ1階にあります）
どうしてだろうと不思議に思って区が公開している「地域危険度情報」を調べてみたところ「地盤」が関係していることが分かりました。
簡単に言えば筆者の実家があるマンションの地盤は硬く、知人のマンションの地盤は軟らかかったのです。
地盤が硬いと揺れを感じにくく、建物の倒壊リスクも少ないようです。
逆に地盤が軟らかい場合は揺れ幅が増幅するため、建物倒壊のリスクは高まるそうです。
このことから分かったのは、新耐震基準を満たしていることはもちろん重要なことですが、さらに「どんな地盤の上に建てられているか」ということも建物の損壊や倒壊に大きく影響してくるということです。
地盤が硬い（良い）＋耐震性が高い＝地震による損壊・倒壊リスクが少ない
地盤が軟らかい（悪い）＋耐震性が低い＝地震による損壊・倒壊リスクが大きい
理論上はこういうことが言えます。
しかし震源地や地震の規模、揺れ方などは自然のことですので分かりません。
そのため必ずしもこうであると言い切ることはできず、私たちができることと言えば、極力リスクの少ないと考えられる地盤や物件を選択することしかありません。
地盤を調べるには？
地盤を調べる方法としては、自治体が公開している地盤情報を活用するほか、次のようなサービスも公開されています。
まず朝日新聞は「揺れやすい地盤」として次のような記事を公開しています。
揺れやすい地盤
都道府県、市区町村、町名を選択するだけで揺れやすさや地形が分かります。
さらに地図の下の方には過去に液状化が発生した地域を表示できる項目もあります。
気になる方はぜひ一度調べてみてはいかがでしょうか。
なお、筆者の実家で調べてみたところ、区が公開している情報とは地形や揺れやすさが異なりましたので、どのデータベースを元にしているかによって多少の違いが出てくるものと思われます。
また、地盤調査会社であるジオテック株式会社は『GEODAS（ジオダス）』という地盤情報サービスを展開しています。
そのほか、ジャパンホームシールド株式会社は『地盤サポートマップ』を公開しています。
いずれも町名単位で検索することができます。
このように、インターネットでも簡単に地盤が調べられるようになりました。
ただし情報の正確性については、先ほどもお伝えしたようにどのデータベースを元にしているのかによって多少の誤差が生じることと思いますので、ご了承ください。
不動産と地盤調査のタッグが必要
不動産流通業界にしてみれば、ひと昔前までは地盤調査会社がここまで参入してくるなどとは思ってもおらず、今の流れはもしかすると不動産流通業界にとって脅威になっているかも知れません。
ですが、より良い物件、より良い土地に住みたいと願うのは誰もが同じです。
地盤ネット株式会社がリリースしたJIBANGOOの登場によって、不動産流通業界に今後どのような影響が出るのか、ぜひ注目してみましょう。
また、地盤を知ることは災害に対する備えや心構え、災害時の避難の仕方にも影響してくることと思います。
今地盤が弱い地域にお住いの方も、その弱いという事実が分かるだけでも有益だと思いますので、ぜひこれらの情報をお役立ていただけたら幸いです。
