相続した空き家を売却したいがなかなか売れない場合には、思い切って賃貸として活用することも検討しましょう。売却となると買い手がつかない空き家でも、貸し出しであれば希望者が見つかる可能性は高まります。
空き家は所有しているだけで固定資産税がかかりますし、人が住んでいない状態だと建物の老朽化が進みやすくなります。
そのため、売れない場合に辛抱強く待つより、賃貸として貸し出す方が家賃収入を得られたり、建物の管理の手間が省けるメリットがあるのです。
空き家が売れないと悩んでいる場合には、空き家の活用方法の一つとして貸し出すことを検討してみてください。
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空き家の貸し出しサービスとは
空き家の貸し出しサービスとは、その名の通り空き家を賃貸として提供することです。空き家を売却できない場合にも安定した家賃収入が得られるのが大きな魅力です。
また、空き家を手放さずに済むので、将来的に気が変わったら自身が住んだり、親族に済んだもらったりすることもできます。
空き家を貸し出す方法として、戸建て賃貸として貸す、シェアハウスとして貸す、民泊として貸すという3通りが挙げられます。
戸建て賃貸として貸す
賃貸物件に多いのはアパートやマンションといった集合住宅ですが、一戸建ての賃貸はファミリー層に高い需要があります。
たとえば住宅ローンを組めない事情があるご家庭や、転勤に伴い引っ越す機会が多いご家庭などには戸建ての賃貸物件が重宝するでしょう。
また、戸建て賃貸として貸し出している物件は少ないので借主が見つかりやすいですし、ファミリー層がターゲットになるため立地にもあまり左右されないのが特徴です。
シェアハウスとして貸す
複数人が同居するシェアハウスは家賃を安く抑えたい方や交友関係を広げたい方などに人気があります。シェアハウスを運営する際には、コンセプトやターゲット層の設定をしておくのが成功のカギとなります。たとえば学生向け、女性限定、シングルマザー向け、同じ趣味を持つ人限定にするなどが挙げられます。
シェアハウスは戸建て賃貸として貸すよりも家賃の総額が多くなる、誰かが退去しても他の借主からの家賃収入は得られるため空室のリスクに強いといった特徴があります。
ただし、戸建て賃貸と違い、他人が同居することで住民同士のトラブルが生じる可能性があり、大家として対応を迫られることがあります。
民泊として貸す
空き家の立地が観光地に近かったり、主要駅に近かったりするなら民泊として貸し出すと人気が高くなる可能性があります。
民泊は旅行者に特に需要があり、なかでも外国人の利用も多いのが特徴です。民泊運営を通じて国際交流を実現できるのもメリットの1つと言えるでしょう。
ただし、民泊はシェアハウスとは違い長期の滞在は見込めないですし、繁忙期でない時期には宿泊希望者がゼロの日が続く可能性があることを理解しておいてください。
空き家を貸し出すメリット
空き家を貸し出すメリットはおもに4つ挙げられます。
家賃収入が得られる
空き家を貸し出すと家賃収入が得られるため買い手がなかなかつかないなら思い切って貸し出す方が良いです。
なぜなら空き家は所有しているだけで毎年固定資産税がかかるので売却できないのに所有し続けるのは負担が大きいからです。
戸建て賃貸やシェアハウスなどで貸し出せば入居者がいる限りは継続した安定収入が見込めるため、税金や維持費に充てることができるでしょう。
将来自身が住むことができる
空き家の貸し出しサービスは空き家を所有したままにできるため、将来的に自身や子供、親族などが住むことも可能です。空き家になる以前の家族で暮らしていた思い出も残すことができるでしょう。
一方、売却してしまうと他人の所有物になってしまうので、やっぱり手放すべきではなかったと後悔する可能性はあります。貸し出しサービスによって空き家を所有したままで家賃収入が得られるのは大きな魅力です。
建物の劣化を防げる
建物は人が住んでいない状態が続くことで湿気がこもったり、害虫や害獣などが住みつき劣化が進みやすくなるので、貸し出すことで誰かが居住してくれれば著しい劣化を防げる期待ができます。
また、入居者が空き家の所有者に代わって清掃などの管理をしてくれることになるので、所有者の管理も手間も減るはずです。
特に遠方に空き家がある場合だと、換気や清掃などの管理のために空き家へ出向くのは大変ですし交通費も家計の負担となるでしょう。
誰も住まず建物自体が老朽化してしまうと最悪の場合取り壊さなくてはなりませんので、入居者が生活するうえで壁紙やキッチンなどが汚れてしまうリスクをとる方がまだ良いはずです。
犯罪被害に遭う危険が減る
雑草が生い茂っていたり、窓ガラスが割れているなど外から見ても空き家だと分かる場合は犯罪被害に遭う危険が高く、実際に放火による被害が多発しているのが現状です。
また、犯罪者やホームレスなどが侵入して住みついてしまう可能性もあるのです。しかし、貸し出しサービスによって誰かが住んでいてくれれば、そのような犯罪被害に遭うリスクを減らすことができます。
放火や不法侵入などがあれば、空き家の近隣住宅にも被害が及ぶ危険がありますから、大きなトラブルになりかねません。
こまめに空き家を訪れて管理が行き届いていれば良いですが、なかなか空き家に出向けない場合は貸し出してしまったほうが安心です。
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空き家を貸し出すデメリット
空き家を貸し出すメリットは大きいものの、多少のデメリットもあることを理解しておきましょう。
貸主としての責任が生じる
空き家を貸し出すとなれば、所有者には貸主としての責任が生じます。たとえば、水漏れや災害によって建物に被害が出た場合などさまざまなトラブルが予想されます。
また、シェアハウスや民泊など複数人が利用するケースだと、人間関係のトラブルが発生することもあり得ます。
そのようなトラブルにも対応しなければならないので肉体的だけでなく精神的にも負担が生じる可能性はあります。
しかし、空き家を貸し出す際に管理委託契約をすれば管理会社が間に入ってトラブルに対処してくれるので、貸主の負担は大分軽くなるはずです。貸主としての責任がネックに感じ、空き家の賃貸に躊躇するのであれば管理会社に委託するようにしましょう。
エリアによっては借主が見つからない可能性がある
空き家の立地によっては借主が見つからないことがあり、借り手がいなければ家賃収入も得られません。特に注意したいのは、山間部など交通が不便な場所にある空き家です。
しかし、賃貸となればいずれ引っ越すこともできるので、売却する場合よりも借りたいと希望する方が見つかる可能性は高いでしょう。
スローライフを希望している場合などで試しに山間部の家で暮らすには空き家の賃貸は最適でしょう。
ただし、山間部にある空き家をシェアハウスや民泊として貸し出してもなかなか需要は見込めないでしょう。
そのため、立地に合わせてどのような方法で貸し出すのが最適かをしっかり考えることをおすすめします。
状態によっては貸し出す前に修繕が必要
空き家の状態によっては修繕しなければならないケースもあり、初期投資がかかってしまいます。空き家が比較的きれいな状態ならそのまま貸すもしくは少しの手直しで済みますが、老朽化が激しく人が暮らすのが難しいような状態なら大規模なリフォームやリノベーションが必要で高額な負担がかかります。
しかし、初期投資をすることで借り手が見つかる可能性は高まりますし、家賃収入で少しずつでも取り戻すことはできるでしょう。
一方、初期投資を惜しんで修繕を怠れば、なかなか借り手が見つからないうえ税金を払い続けなければなりません。一日も早く借り手が決まるようにするためにも初期投資を惜しまずに行いましょう。
空き家を貸し出す際のポイント
空き家を貸し出す際には、契約方法と管理方法が重要となります。
契約方法を決める
空き家を貸し出す際には、「定期借家契約」と「普通借家契約」のどちらの契約方法にするかを決める必要があります。
「定期借家契約」とは貸し出す契約期間が決められているもので、契約終了の6ヶ月前までに終了の通知を行えば、契約期間の終了とともに退去してもらうことができます。ただし、貸主と借主の合意があれば再契約することは可能です。
つまり、何年か後に空き家に自身や親族などが住む予定があるなら定期借家契約にしておけば、一定期間だけ賃貸として貸し出すことができるので便利です。
一方、「普通借家契約」とは無期限で貸し出すことができるもので、一般的なアパートやマンションで採用されている契約方法です。無期限とはいえ、1年や2年単位での契約更新があり、更新しながら住み続けてもらうことができるのです。
期限が決められている物件よりも長く住み続けられる物件を希望する借主は多いでしょうから、空き家に将来誰も住む予定がないのであれば普通借家契約にした方が借り手が見つかりやすくなります。
管理方法を決める
空き家を貸し出す際の管理方法には「自主管理」「管理委託」「サブリース」の３種類があり、それぞれの特徴がことなります。
自主管理とは家賃の回収やクレーム対応など、入居者とのやり取りは貸主が自ら対応するものです。管理費用が不要でコストは抑えられますが、トラブル時には迅速に対応する必要があるので空き家が遠方にある場合には不向きです。なお、入居者募集から賃貸借契約の締結までは不動産会社に依頼することになります。
次に管理委託とは入居者募集、契約、家賃回収など業務全般を管理会社に委託するものです。面倒なトラブルを自身で対応する手間がかからないので賃貸物件で最も多く利用されているのがこの管理委託という方法です。ただし、家賃の５～15％前後を管理委託費として支払う必要があるので注意しましょう。
最後にサブリースとは不動産会社がオーナーから家を借りた上で居住者に貸すものです。これを転貸と呼び、いわゆる「また貸し」と考えておきましょう。
サブリースは３つの管理方法のなかで最も手間がかかりません。さらに万が一、借り手が退去しても不動産会社から一定の家賃が支給されるため、空室リスクを伴わないのが魅力です。ただし、不動産会社の利益が差し引かれるため、貸主が得られる収入は安くなってしまいます。
3つの管理方法それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身のライフスタイルや空き家との距離などを考慮したうえで決めるのがおすすめです。
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