空き家の固定資産税について知っておこう

空き家の所有者は固定資産税を支払わなくてはいけません。

その税額は、家の状態や解体するなど手を加えることにより大きく変動します。

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことはありませんか?

なぜ放置すると6倍の金額になってしまうのでしょうか。

今回は固定資産税の計算方法や、固定資産税が6倍になってしまう理由について紹介します。

固定資産税についてきちんと知っていれば、節税できたり、空き家の処分方法についても悩む必要がなくなります。

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固定資産税とは

固定資産税とは、所有している固定資産(土地や建物など)に課せられる税です。

マンションや一戸建ての持ち家はもちろんのこと、使わなくなった空き家にも同様に課せられます。

固定資産税の税額の計算方法は以下の通りです。

固定資産税=固定資産の評価額×標準税率(1.4%)

固定資産の評価額とは土地や建物の値段です。市町村が決めるもので、評価額は3年に1度見直しされています。

一般的に固定資産評価額は、「時価の70%程度」といわれています。

例えば1,000万円で売買される土地なら、固定資産評価額は700万円程度です。

固定資産税は誰が払う?

固定資産税は、不動産の所有者であり登記した名義人が払う必要があります。

相続したまま住まずに空き家になっていたり、相続登記していない場合も相続人が支払わなければいけません。

毎年1月1日になると、所有者に1年分の固定資産税が課税がされます。

5〜6月頃に市町村から通知が届くので、一括または4回に分けて支払います。

固定資産税以外にはどんな税金がかかる?

空き家にかかる税金は固定資産税だけではありません。

・都市計画税
市街地区内に土地建物を所有している場合に支払う必要のある税金。

住まいが市街地区内であるかどうかは、自治体の窓口で確認ができます。
都市計画税も固定資産税と同様に、評価額に標準税率を掛けて決まります。

・相続税
亡くなった人の所有物を相続した場合に課せられる税金。
相続した貯金はもちろんのこと、空き家などの不動産も対象になります。

相続税は小規模住宅の特例を適用したり、空き家を賃貸に出すことで節税できます。

・所得税(譲渡所得)
不動産を売却し、得た譲渡所得にも税金がかかります。
ただし一定の要件を満たせば、「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」が受けられる可能性があります。

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空き家の区分と固定資産税の計算方法

空き家は「更地」「200平米までの住宅用地」「200平米以上の住宅用地」に区分されます。

「住宅用地の軽減措置特例」により、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されます。

また、課税標準額が一定の金額未満の場合は固定資産税・都市計画税は課税されません。

建物の標準額が20万、土地の標準額が30万以下の場合は、課税されないのが一般的です。

固定資産税 都市計画税
更地 課税標準額×1.4% 課税標準額×0.3%
200平米までの住宅用地 課税標準額×1/6×1.4% 課税標準額×1/3×0.3%
200平米以上の住宅用地 課税標準額×1/3×1.4% 課税標準額×2/3×0.3%

例えば、200平米の土地で、評価額が1,000万円の場合の税額は以下の通りです。(※税額は自治体によって異なる場合があります)

・固定資産税:評価額1,200万円×1/6×税率1.4%=28,000円
・都市計画税:評価額1,200万円×1/6×税率1.4%=12,000円

このように、更地にするよりも建物が建っている場合の方が、固定資産税・都市計画税は安くなります。

多くの人が空き家を解体せずそのままにしているのはこのためです。

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる理由

総務省の住宅土地統計調査によると、空き家の総数はこの20年で約20倍に増えています。

増え続ける空き家に対し、2015年6月には「空き家対策特別措置法」が施行。

これによって、空き家を解体せずそのままにしていると、特定空き家に指定され、軽減措置が受けられなくなりました。

軽減措置を受けて6分の1の金額だった固定資産税は、特定空き家に指定されると6倍に増額します。

ここからは特定空き家について詳しく説明していきます。

特定空き家とは

特定空き家をとは「適切な管理がされてない家」のこと。

空き家を放置していると、家屋の崩壊や火災が起こるなどの問題が起こります。

管理されていない家は、虫や動物が侵入し景観を壊すなど、近所の迷惑になりかねません。

特定空き家に指定されると自治体から助言・指導を受けます。

この時点ですぐに改善すれば指定解除されます。

改善しない場合は、自治体から勧告があり、固定資産税等の住宅用地特例が解除されます。

翌年から固定資産税・都市計画税が増額になります。

それでも改善しない場合は、罰金が科せれたり、所有者に許可なく行政が空き家を取り壊す措置が取られます。その際の解体費用は所有者に請求されます。

特定空き家の指定は季節関係なく行われます。

固定資産税・都市計画税は1月1日に金額が決まるため、特定空き家に指定されてしまった場合は年内に改善すれば、引き続き特例を受けることが可能です。

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空き家を相続した場合にすべきこと

固定資産税は住宅を所有している以上、支払い続けなくてはいけません。

建物の状態や土地の大きさで固定資産税は変動します。

更地にするよりも建物が建っている方が固定資産税は抑えられますが、空き家をそのままにしていると特定空き家になる可能性があります。

空き家管理せずそのままにしておくと、建物の劣化が進み、倒壊の恐れや不法投棄や放火を招きやすくなります。

特定空き家に指定されてしまう前に、以下の対策を検討することをおすすめします。

空き家に住む

空き家対策として一番ベストなのが誰かが住むこと。

人が住み、家に風を通すだけでもメンテナンスになります。

知り合いや親戚に相談してみるのもいいでしょう。

空き家を賃貸に出す

不動産を仲介して賃貸に出す方法です。

空き家を賃貸に出す場合、固定資産税は継続しますが、家賃収入を見込めるメリットがあります。

空き家を売却する

空き家に住む人がいない、借り手がつかない場合は売却を検討しましょう。

売却するのであれば、立地や家の状態にもよりますが、家を解体したほうが買い手がつきやすいです。

売却することで空き家を維持する費用がかからなくなるメリットがあります。

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固定資産税を抑えるには

今回は空き家の固定資産税について紹介しました。

空き家にかかる税金を抑える方法は家の状態によって異なります。

というのも、解体すると軽減措置の対象外になりますが、家にかかる固定資産税はなくなるからです。

家の評価額によっては、トータルの固定資産税額が変わらない場合があります。

また土地大きさが200平米か200平米以上かによっても金額が大きく異なります。

ですので、税金を安くするには建物を解体しない方がいいとは、一概には言えません。

固定資産税の他にも、空き家を相続すると相続税や管理費など様々なお金がかかります。

特定空き家になってしまうと、改善費用や固定資産税の増額など余計な出費がかかってしまうため、空き家をそのままにしておくのはおすすめできません。

固定資産税をはじめ、空き家にかかる費用を抑えるためには、まずはどのように処理するかじっくり検討することをおすすめします。

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