空き家を解体した後、上手に土地売却するにはどうしたらいいの?

空き家を解体した後、上手に土地を売却するためのポイントを紹介します。

空き家解体後の土地売却の流れや不動産会社の選び方、解体後の更地に対する税金などを解説していきます。

また、空き家を解体するメリット・デメリット、費用の目安も知っておきましょう。

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空き家を解体するメリット・デメリット

空き家の処分方法には、空き家を解体せずに土地付きで売却する方法と、空き家を解体してから更地あるいは整地にして売却する方法があります。

ここでは、空き家を解体して土地を売却するケースを見ていきます。

まず、空き家を解体する主なメリット・デメリットを知っておきましょう。

メリット

 空き家を解体して売りに出す方が、高値で売れる傾向にある
 空き家を維持・管理する必要がなくなり、費用や手間を省ける
 近隣からの苦情やトラブルなどを防げる

デメリット

 解体費用の負担が必要である
 固定資産税と都市計画税の軽減措置の対象外となる

空き家の解体費用は、木造家屋で1坪あたり2万5000円~4万円程度、鉄筋コンクリートの建物で1坪あたり3万5000円~6万円程度が相場といわれます。

その他に工事費用や処分費用、諸経費などの支払いが必要です。自治体によっては空き家の解体に補助金制度を導入している場合があります。

解体を検討する際には、空き家が所在する自治体に問い合わせてみましょう。

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空き家を解体した後の売却の流れ

一般的に空き家を解体した後の土地は、以下の流れで売却します。

1. 売却価格の目安を立てる
2. 不動産会社を探し、土地の査定を依頼
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 土地を売りに出す
5. 購入希望者と価格等の売却の条件を交渉する
6. 購入希望者に物件情報をできる限り正確に開示し、契約後のトラブルを防ぐ
7. 売買条件の合意後に売買契約を結び、手付金を受け取る
8. 土地の引き渡し

土地売却の流れを、具体的にみていきましょう。

不動産取引の流れ~不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

土地の相場を確認する

まず、売却価格の目安を立てるために土地の相場を調べます。

不動産会社に査定を依頼する前に相場を知っておくと、提示される査定価格が適正であるか相場を基準に判断できます。

また、売り出し価格を決める際にも、相場からかけ離れた価格の設定を防げるでしょう。

ちなみに、土地の取引価格の目安は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などを利用して調べられます。

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

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不動産会社の選択は慎重に

空き家を解体した後の土地売却は、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社は土地の価格査定や売り出し価格の決定、購入者探し、契約・引渡しの手続きなど、土地売買をトータルでサポートします。

まず、複数の不動産会社に、売却する土地の査定を依頼してみましょう。

ちなみに、査定は無料である場合が一般的です。業者によっては媒介契約の獲得を目的に、高い査定価格を提示することがあります。

なぜ、その査定価格になるのかを聞いて、査定の根拠を明確にしておきましょう。

また、不動産会社を選ぶ際には、土地の売買が得意な業者であるかも重要です。

ホームページで調べる、もしくは電話で問い合わせるなどの方法で、土地の売買実績を確認するとよいでしょう。

そして、売買の仲介は、売却したい土地が所在する地域の不動産会社に依頼するのが理想です。

地元の不動産会社は学校や公共機関、スーパー、道路など、その地域の実情や不動産事情に詳しく、売却の良きパートナーといえるでしょう。

空き家を売却する方法-NPO法人 空家・空地管理センター

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不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

不動産会社を選ぶ場合は、どのような点に注目すればよいのでしょう。

1例として、「不動産ジャパン」が運営するサイト上のチェックリストを以下に紹介しておきます。

チェックリストを参考に、自分自身で判断して不動産会社の選択を検討しましょう。

価格査定と売り出し価格の決定 ●価格査定の内容を確認する(査定内容の定型的な書式がある会社もある)

●査定価格に基づき売り出し価格をどのように決めるかなどを確認する

販売活動 ●広告宣伝の方法や自社顧客の有無など、販売手法を確認する

●販売活動の結果をどのように報告されるかを確認する

契約手続きのサポート ●売買手続きなどの全体的な流れを聞いてみる

●不動産会社が代行・支援してくれる手続きと、自分自身で行うことなどを聞いてみる

その他

不動産会社の特徴など

 

●会社の得意分野・実績などを聞いてみる(売買と賃貸借のどちらに強みがあるか、広域展開か地元密着型なのかなど)

●営業時間など

全体的な印象 ●不動産会社とのコミュニケーションの中で、自分自身の率直な印象に基づき、信頼性などを判断する

不動産会社に売却を依頼する~不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

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土地を売却する前の確認事項

空き家の解体後、土地を売却する前に確認しておきたい事柄を見ていきます。

土地の権利関係

土地の権利関係を法務局の登記簿などで確認しておきましょう。

登記簿には、土地の所有権などの権利関係や所在、用途、面積などが記載されています。

土地を売却できるのは所有権を有する人(所有者)です。複数の所有者で一つの土地を共有する共有名義の場合は、共有者すべての合意がないと土地の売却はできません。

抵当権が設定されている場合は、債権者と協議して抵当権の抹消手続きを行います。

境界の確認

土地の売買では、売主に土地の境界を明示する義務があります。

事前に確定測量図があるかどうか確認しておきましょう。確定測量図は、隣接地の所有者立会いの上で境界を確認し、作成される測量図です。

境界が確定していることを表し、隣接地との境界にはコンクリート杭や石杭などの境界標が埋められます。

確定測量図がなく作成する場合は不動産会社に業者の手配を頼めますが、仲介手数料とは別に30~50万円程度の費用が必要です。

ただし、市有地などに隣接し官民立会いが必要な場合など、費用が高額になることもあります。

確定測量図がなくても売却は可能ですが、売却後にトラブルが発生する可能性があり買い手探しが難しくなるでしょう。

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売却にかかる諸費用

土地の売却には、様々な費用の負担が必要です。主な費用には以下があり、売却代金から諸費用を引いた金額が手元に残ります。

どの程度の諸費用が必要か、不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料 仲介を依頼した不動産会社に支払う費用。
印紙税 土地の売買契約書に所定の印紙を貼り、割り印を押して納める
測量費用 土地の確定測量図を作成する場合に必要な費用
解体費用 空き家を解体するための費用
譲渡所得税 土地の売却により利益が発生した場合に所得税・住民税を納める
抵当権の抹消費用 抵当権を抹消登記にかかる費用。登録免許税や司法書士に手続きを依頼する場合は報酬の支払いが必要

不動産を売り出す~不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

空き家解体後の税金は増加

土地を売却するまでは、税金を負担しなければなりません。

住宅用地には特例が適用されており、固定資産税が最大で通常の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。

空き家を解体し更地にすると、特例の対象外になり税額が増えます。解体後の土地は商業用地等として課税され、以下の算式で税額を計算するのが通常です。

●固定資産税=固定資産税評価額×0.7×標準税率(1.4%)
●都市計画税=固定資産税評価額×0.7×標準税率(0.3%)

解体後の固定資産税は、解体前の3~4倍程度が目安です。

また、解体のタイミングも検討してみましょう。固定資産税は1月1日現在の土地・建物の状況で、課税されます。

例えば、建物を解体し更地にして1月1日を迎えると、その年の4月頃に送付される納税通知書の税額には特例措置は適用されません。

1月2日以降に空き家を解体すると1月1日時点では建物が存在するため、その年の通知書の税額には特例が適用されます。

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まとめ

空き家を解体して土地を売却する場合は、様々な手続きや書面の用意が必要です。

更に、不動産に関する税金や法律の知識も必要でしょう。

解体後の土地を上手く売却するには、売買をしっかりサポートしてくれる、信頼できる仲介業者を選ぶことが肝心です。

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