中古住宅を購入した場合の【住宅ローン控除】【不動産取得税】を解説！

住宅ローンを利用して中古住宅を取得した場合の「住宅ローン控除」および「不動産取得税の軽減措置」について解説します。

概要や適用条件、計算方法や申請方法など、ポイントを絞って分かりやすくまとめていますので、ぜひ参考にしてください！

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「住宅ローン控除」とは？

まずは住宅ローン控除の仕組みや概要から簡単に解説していきます。

住宅ローン控除の概要

個人が、日本国内で自分が住むための住宅を新築または購入する際に借り入れなどをした場合、一定期間にわたって住宅ローンの残額に応じた金額が所得税から控除されるというものです。

なお、自己資金で購入した場合「認定住宅」などの要件を満たしたケースを除き、原則として適用されません。国税庁や国土交通省のHPに詳しく書かれていますので、ぜひ一度目を通しておくことをおすすめします（※1・※2）。

控除期間が13年に延長

消費税10％への引き上げにともなう住宅市場の落ち込みを軽減するため、国は住宅ローン控除の適用期間を従来の10年から13年へと延長しました。

要件として、10％が適用される住宅を新築・購入した場合、かつ、令和元年10月1日〜令和2年12月31日までに住居として使い（住み）始めた場合に限ります。

現在の控除額は最大で年40〜50万円

「認定住宅」に当てはまる場合は年最大50万円、それ以外の場合は同40万円の控除を受けることができます。「現在の」と付けたのは、住宅ローン控除額について定期的に法改正がなされているためです。ちなみに平成26年4月〜令和3年12月がその「現在」です。

この場合の「認定住宅」とは【長期優良住宅の普及の促進に関する法律】で規定されている、認定長期優良住宅に該当する家屋および【都市の低炭素化の促進に関する法律】で規定されている、低炭素建築物に該当する家屋などを指します（※3・※4）。

中古住宅における住宅ローン控除の主な条件

• 購入した日から6カ月以内に入居していること
• 適用を受ける年の12月31日まで住み続けていること（※注1）
• 控除を受ける年の所得金額が3000万円以下であること（※注2）
• 床面積50平米以上かつその1/2以上が居住用であること（※注3）
• 返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること
• 築年数が経過年数基準を満たしている、または住宅が耐震基準に適合していること（※注4）
• 生計をひとつにする家族などから購入した住宅でないこと
• 贈与された住宅でないこと

※注1：死亡した場合には、その日までとなります。
※注2：給与所得、事業所得、不動産所得などを指します。
※注3：「登記事項証明書」に記されている床面積です。
※注4：「経過年数基準」とは、木造であれば20年、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば25年となります。この年数を超えている場合は「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）」「既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入」などで適合していることを証明する必要があります。

一部抜粋ですが、このように細かく要件が定められています。詳しくは国税庁のHPをご確認ください。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は【借り入れ金の年末時点での残高×控除率1％】で算出できます。たとえば12月31日時点で年末残高が2,000万円だった場合【2,000万円×1％＝20万円】となりますので、所得税額から20万円が控除されます。

なお、住宅ローン控除額が所得税額を上回ってしまうと「控除しきれない」という問題が発生します。その場合は、住民税からも9万7,500円（中古住宅の場合）を上限に控除されます。

ただしお伝えしたように、定期的に法改正などがなされていますので、最新情報は常に国税庁のHPで確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン控除を受けるには？

 金融機関などが発行した年末残高証明書
 登記事項証明書（謄本または抄本）
 取得年月日や床面積、取得対価が分かる書類の写し（売買契約書など）
 給与所得者であれば源泉徴収票

以上の書類を用意し、確定申告をする必要があります。なお上述のように築年数が20年（25年）を超えている場合は「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）」「既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入」いずれかが必要になります。

リフォーム減税との併用は可能？

投資型減税の耐震改修を除き、原則として「住宅ローン減税」と「リフォーム減税」の併用は不可です。そのため、中古住宅の購入とあわせてリフォームするのであれば、住宅ローン控除を受けたほうがよいでしょう。せっかくなので、リフォーム減税の種類についても簡単に解説します。

【投資型減税】

住宅ローンを組んでいない場合に利用できる制度です。耐震改修や省エネ化を実現するリフォームを行い、条件を満たした場合に、対象となる工事費用の10％が1年間、所得税額から控除される仕組みです。

【ローン型減税】

バリアフリー改修あるいは長期優良住宅化を実現するためのリフォームなどを、5年以上の住宅ローンを組んで実施した場合位適用される制度です。5年間、年最大12万5,000円の控除が受けられます。

新型コロナウイルスの影響を受けた場合

新型コロナウイルスが猛威を振るう中、人によっては期限までに入居できない可能性も出てきます。

控除期間について

本来【令和元年10月1日〜令和2年12月31日】の間に入居する必要がありますが、新型コロナウイルスの影響で期限内に入居できない場合、令和2年11月末（中古住宅の場合）までに契約することで【令和3年12月31日】までに緩和されます。

「すまい給付金」についても知っておこう

もうひとつ、ぜひ知っておきたい制度が「すまい給付金」です。こちらは国土交通省が行っているもので、給付の要件は住宅ローン控除と同じです。ただし、個人間で売買した場合、消費税非課税となるためすまい給付金の対象とはなりません。

消費税8%時に中古住宅を購入した場合

住宅ローンを利用した方で、年収510万円以下を対象に、最大30万円給付されます。

消費税10％になってから中古住宅を購入した場合

住宅ローンを利用した方で、年収775万円以下を対象に、最大50万円給付されます。

住宅ローンを利用しなかった場合は？

この場合は、50歳以上かつ年収650万円以下（消費税10％時）が対象となります。

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「不動産取得税」とは？

続いて、中古住宅を購入した場合の不動産取得税の軽減措置について見ていきましょう。まずは不動産取得税について簡単に概要を解説します。

不動産取得税の概要

都道府県が課税する「地方税」で、中古住宅や土地など不動産を売買または贈与によって取得した場合や、新築、増築をした場合などに課されます。相続によって取得した場合は対象外です。

取得後半年から1年半ほどの間に届く「納税通知書」で支払います。石川県のHP（※5）で分かりやすく解説されていましたので、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか？

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は【取得した不動産の価格×税率】で算出できます。平成20年4月1日〜令和3年3月31日までの税率は3％（中古住宅の場合）です。

不動産の価格について

上記の計算式における「不動産の価格」は、中古住宅の購入価格ではありませんので注意が必要です。【課税標準額】と呼ばれるもので、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって評価・決定され、固定資産課税台帳に登録されている価格のことです。

贈与や交換などによって取得した場合も、同じように固定資産課税台帳に登録された価格になります。

中古住宅における不動産取得税軽減措置の要件

中古住宅を購入する際、一定の要件を満たすことで不動産取得税が軽減されます。土地と建物とで要件および控除額が変わるほか、都道府県によっても要件が異なるため、お住まいの都道府県のHPなどをご確認ください。ここでは、例として東京都の建物のケース（※6）を紹介します。

【建物】要件

1．個人が自身の居住用またはセカンドハウスとして取得する住宅であること
2．床面積50平米以上240平米以下であること
3．次のいずれかに該当する耐震基準要件を満たしていること
イ) 1982年1月1日以降に建築された住宅
ロ) 新耐震基準に適合していると証明されている住宅、または｢既存住宅売買瑕疵保険｣に加入している一定の住宅
ハ) 新耐震基準に適合する改修工事を実施する一定の住宅

1〜3を満たした場合、築年数に応じて次の額が【固定資産税評価額】から控除されるという仕組みです。

【建物】控除額

軽減措置を受ける際の不動産取得税は【（固定資産税評価額−控除額）×税率3％】で算出できます。具体的な控除額および、実質的な減税額は以下の通りです。

【土地】要件

1. 建物部分が当該適用要件を満たしている住宅であること
2. 土地を先に取得した場合、1年以内にその土地上にある建物を取得すること
3. 建物を先に取得した場合、1年以内にその建物のある土地を取得するここ

1〜3をすべて満たす必要があります。

【土地】控除額

少しややこしいのですが、土地部分の控除額は【土地1平米あたりの価格×住宅の床面積×2（200平米が限度）×税率3％】で算出できます。なお、令和3年3月31日までに土地を取得した場合、1平米あたりの価格を2分の１にしたのち、床面積の2倍と税率を掛けます。ただし、計算の結果が4万5,000円未満だった場合は、大きい方の45,000円が控除額となります。

不動産取得税減税のシミュレーション

住宅

 新築年月日：平成9年3月
 床面積：100平米
 固定資産評価額：800万円（購入価格1,700万円）

土地

面積：160平米
固定資産評価額：1,200万円（購入価格1,600万円）

シミュレーション

住宅：800万円−1,000万円×3％＝0円
土地：37,500円×200平米×3％＝22万5,000円

土地の計算式は【1,200万円×1/2÷160平米＝1平米あたりの価格37,500円】を元にしています。この例では控除額が税額を上回るため、住宅だけではなく土地の部分に関しても【不動産取得税は課税されない】という結果になり、大幅な節税効果が得られます。

不動産取得税の軽減措置を受けるには？

 住民票
 登記事項証明書
 特例適用申告書
 不動産売買契約書
 購入代金支払い時の領収書　など

これら必要書類を、都道府県税事務所に提出します。中古住宅の購入から60日以内が原則となりますが、都道府県により異なるケースも考えられます。期限内に申告しなければならないものですから「うっかり期限を過ぎてしまった」ということのないよう、必ず事前に確認しておきましょう。

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※1：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm
※2：国土交通省「住宅：住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
※3：電子政府の総合窓口 e-Gov「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=420AC0000000087
※4：電子政府の総合窓口 e-Gov「都市の低炭素化の促進に関する法律」
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=424AC0000000084
※5：石川県「不動産取得税」
https://www.pref.ishikawa.lg.jp/zei/qa/a8.html
※6：東京都主税局「不動産取得税 _ 税金の種類」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html