土地や住宅を売却や購入した際の確定申告や年末調整

高額なお金、長期のローンなどで念願のマイホームを手に入れた時、税金など諸々の費用がさらにかかってきます。

そういった費用を少しでも削減するために知っておいた方がいい事をお伝えしていきたいと思います。

不動産を買い換える時、特に住宅用の不動産なら、多くの控除があります。控除を受けるには、確定申告や年末調整が必要になってきます。手続きは面倒ですが、しっかり行う事で、費用の削減になります。

控除の対象になるかどうかで、必要な手続きが変わってきます。売却か購入かによってももちろん変わってきます。それぞれのパターンで確定申告や年末調整が必要なケースと控除の種類を上げていきます。

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[売却時]

売却で、利益がでたら、必ず確定申告をしなければなりません。

また、反対に損失が出る場合もあります。そんな時は、確定申告を行う事で、控除を受ける事ができる可能性があります。

(確定申告が必要な場合)

売却によって利益が発生した場合

売却益=譲渡所得

所得税、住民税の課税対象

課税譲渡所得金額の求め方

課税譲渡=売却価格➖(購入価格+購入時書経費+売却時の諸経費)➖特別控除額

一定の条件を満たした場合に適用

土地や建物の購入価格がわからない時や、実際の購入価格が売却価格の5%未満の時は

購入価格=売却価格の5%相当額

計算した課税譲渡所得金額がプラスになる場合は売却益が発生したという事で納税義務も発生して確定申告が必要になってきます。

しかし、売却益が3,000万円以下なら税金はかかりません。これを3,000万円の特別控除と言います。

また、所有期間が10年を超える住宅や、その土地を売却する場合は税率が軽減されます。3,000万円特別控除との併用が可能です。

10年を超える土地や住宅を売却して、新しくマイホームを建て替える場合、売却益に対する課税を繰り延べる事ができます。課税自体が無くなるわけではないのですが、買い換えたマイホームを、また売却する時に、その分の課税義務が発生します。

 

では、反対に損失が出てしまった場合はどうでしょう。

売却益が出なかったからといって、確定申告をしなくてもいいというわけではありません。譲渡損失が出た場合でも、控除を受けたければ、確定申告が必要になってきます。

損益が出た場合、通常はその年度内の会計でしか処理をする事ができないのですが、控除を受けると、5年以上住んだ住宅を売却して損益が出た場合、その損失分を、他の所得から3年間控除することができます。これは、必ず確定申告が必要です。

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[購入時]

土地を購入する時、また、購入後に税金がかかります。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 贈与税

またマイホームを購入すると、それらの税金が控除されます。これを受けるには、確定申告と年末調整が必要です。

確定申告の時に必要な書類

  • 住宅ローン年末残高証明書の原本
  • 土地、建物の全部事項証明書の原本
  • 土地の売買契約書のコピー
  • 建物の請負契約書
  • 売買契約書
  • マイナンバーカードかマイナンバー入りの住民票の写し

が必要です。

※住宅借入金等特別控除

10年以上の住宅ローンを組んだ人を対象に、毎年末のローン残高の1%(普通の住宅であれば、最大40万円)が最大10年間所得税から控除されます。

会社員の皆さんは、確定申告をされない方が多いと思いますが、住宅を購入したら忘れずに確定申告をしましょう。

しかし、毎年、確定申告をする必要はありません。2年目以降は、会社の年末調整で申請しましょう。控除が受けられます。

ちゃんと確定申告をしてあれば、2年目からは、9月ごろに税務署から年末調整のための住宅借入金等控除証明書が送られてきます。

そして、金融機関からは、残高証明書がおくられてきます。その2つを会社の年末調整書類に添付しましょう。これで毎年確定申告しなくても大丈夫です。

控除証明書は、今後9年分がまとめて発行されるので、決して紛失しないように注意しましょう。

[まとめ]

このように、土地や住宅を売買、または贈与で取得する、売却益を得る、損失額が出るなど、いろいろなケースに対応した税金が考えられています。

税金がかかる、減額される、免除されるなどがあります。この記事を読んでくださった方は、無知で損をしてしまうことはもうありません。

後は、自分がいったいどのパターンなのかを的確に理解して、手続きを面倒がらずに行いましょう。そうすれば、無駄な税金を払う事なく、きちんと頭の中が整理されて生活できることでしょう。

余計なことに煩わされない、すっきりとしたニューライフを過ごされることを願っています。

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