中古物件の固定資産税を知りたい

私たちみんなが住んでいる家、これを購入する際に考える事、頭に入れておく事は何でしょうか?

結婚、出産などの家族構成の変化や出世、昇進といった経済的な変化によって自分のマイホームを持つという方も多いかと思います。

もちろん最初に着目するのは金額や家の間取り、設備(仕様も含む)、立地が候補に挙げられると思いますが、家は購入するだけでは終わりません。

その家を維持していく費用がかかってきます。

例えば、銀行の融資で家を購入した方は毎月の返済が生じます。家を万が一の火災から守る火災保険もかかります。

将来の設備不良、外壁の塗装費用の為の積立も必要でしょう。そのような維持費の中に固定資産税も含まれます。

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そもそも固定資産税とは・・・

固定資産とは土地や家屋を所有している方がその資産価値に応じて毎年納めなければいけない税金の事で、1月1日現在の所有者が対象です。

納税は年4回、または一括で納付が可能で国税ではなく市町村税に該当します。

ではこの皆様が納税した税金を各市町村は何に利用しているかと言いますと、目的は特に特定されておらず、道路、教育、下水、上水、福祉等の行政サービスに利用されていて貴重な財源となっています。

一例ですが横浜市では市税収入の3割を占めているそうです。(令和2年度 固定資産税のあらましから参照)

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固定資産税っていくらかかるの?(土地編)

では毎年納めなくてはいけない税金なのは理解できたとして、その金額がいくらなのかが気になる所でなないでしょうか?

上の見出しに(土地編)と記載しましたのは、固定資産税は土地と家屋と分けて課税されますので先ずは土地編から説明いたします。

土地と言っても、畑、家が建っている宅地、山林、原野など種類がありますが、ここでは一般的な一軒家、マンションのような家々が並んでいる市街地の宅地を想定して下さい。

土地の固定資産税の税額には計算式が存在いたします。

① 課税標準額=土地の評価×特例 (注)負担調整措置も場合によっては関係します。
② 税額=課税標準額×1.4%(税率)

たくさん耳慣れない言葉が出ていますので一つ一つ説明していきます。

先ず①の式の中の土地の評価ですが、これは自分で評価するものではありません。

各市町村が土地の評価をしていくのですが、すごく大雑把に言えば、いつも皆様が歩いている道路には数字が割り振られています。例えば200とか180などです。

この数字の意味は200であれば1㎡あたり20万円の評価を意味します。

そしてこの道路に接する宅地は1㎡あたり約20万円の評価であり、仮に100㎡の敷地面積であれば20万円×100㎡なのでその宅地の評価は2000万円になります。

ただし、宅地と言っても間口が狭い、奥行きが長い、2つの道路に接している等、敷地の形状によって使いやすさ(利便性)が変わってくるので敷地の形状によってその後に微調整され、それを踏まえて土地の評価が決まります。

先の道路に割り振られている数字を固定資産税路線価と言い、これは誰でもインターネットで検索、確認する事ができます。

都心のような利便性が高く、地価が高い場所ほどこの固定資産税路線価は高くなり、また同じ道路でも幹線道路は商業施設、店舗も建築できるなど用途が幅広く建築できるのでこれもまた高くなります。

 

次に土地の評価の後は特例の要件に当てはまれば、適用されます。

その特例の中で代表的なのは小規模住宅用地の特例が挙げられます。

例えば、一軒家が建っている土地は、200㎡以下の部分は小規模住宅用地として評価額の6分の1を課税標準とするといった特例です。

仮に、土地の面積が250㎡あった場合は、200㎡までは小規模住宅用地として6分の1が適用され、残りの50㎡は3分の1が適用されます。

余談ですが都市計画税にも軽減率は違いますが、この特例は適用されます。なお、この軽減は土地と建物の所有者が別人であっても適用されます。

例えば、固定資産税路線価が1㎡あたり20万円の住宅が建っている100㎡の土地の評価は20万円×100㎡で2000万円ですが、小規模住宅用地の特例の適用後は6分の1ですから約330万円に軽減されます。この330万円が課税標準額になります。

そして、注意として負担調整措置と記載ありますが、これは日本でバブルの頃に、土地の地価が上昇し、それに伴い固定資産税評価額も上昇します。

そうなると固定資産税が払えなくなる人が出てくることを懸念し、税額を緩やかに本来の課税標準額になるように調整措置が取られています。

よく地価が下がったのに固定資産税は下がらないといった事はこれが関係しています。

この負担調整措置もあり課税標準額が決定され後は税率の1.4%をかけるだけで税額になります。

ここでは土地の固定資産税の目安の考え方を説明しましたが、中古物件を購入する際は、売主側に土地の固定資産課税台帳や評価額証明書、公課証明書を取得し把握する事もできますので仲介会社に頼んでみてもいいと思います。

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固定資産税っていくらかかるの?(建物編)

次に中古物件の建物についての固定資産税ですが、建物は再建築価格価額を基にして計算されます。

これは評価する家屋と同等の家屋を新築した場合にかかる費用(再建築価額)を基にしますが、中古物件の場合もちろん新築と比べて価格が低くなるのは当然なので、年数の経過に応じて補正を行います。この経年減点補正率は構造と経年数で補正率は決まります。

新築した場合や増改築した場合は市町村の役所の人が自宅に訪問し、再建築価額を算出するために建物の仕様を確認にきます。

どのような外壁なのか、屋根なのか、内装の材料は何を使用しているのか、太陽光はあるのか等を調査されます。よく仕様書をコピーさせて下さいも言われます。

この調査を基に経年減点補正率をかけた数字が家屋の評価になります。この評価(固定資産税評価額)に税率の1.4%かければ税額になります。

先程の土地の同様に特例はあるかと言うと、家屋にもあります。

新築の場合の軽減もありますが、今回のテーマが中古物件なのでそれに関する特例を挙げさせていただきます。

地震に強い家にする為の耐震改修工事や階段の設置、廊下の幅の拡張、介助の為に浴室の広さを確保する等のバリアフリー工事、居室の窓の断熱工事や床や天井の断熱工事、壁の断熱工事で一定の省エネ性能基準を満たす省エネ改修工事に対して、それぞれ減額される割合や減額期間などは違いますが、条件を満たして申告すれば固定資産税の減額になります。

購入しようとしている中古物件がこのようなリフォーム工事をしていた場合は固定資産税が軽減されている可能性があるので確認が必要と思います。

また新築住宅も要件によっては3年か5年間、固定資産税の軽減を受けらるので軽減を受けて反映されている税額なのかこちらも確認が必要かと思います。

家屋も土地と同様にして仲介会社の方に固定資産評価額証明書を依頼して購入前に把握しておきましょう。

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まとめ

税金というと難しそうと感じるかもしれませんが、固定資産税は自分で申告する税金ではなく決められた税額が通知されるだけです。

内容や考え方を理解する必要はないかもしれませんが、土地や家屋を所有している限りは毎年支払わなければいけない税金でもありますので、家計でいうと固定費にもなってきます。

中古物件を購入する際に少しでも頭に入れていただければ幸いです。

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