建物が建っている土地を売却する場合、古屋（建物）付きのままがよいのか、解体して更地にしたほうがよいのか悩むことがありますよね。
いろいろな角度から判断することが大切です。
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土地を売却するなら古屋付き？更地？
令和2年3月の地価公示で【住宅地の平均変動率3年連続上昇】と発表されました。商業施設では5年連続、工業地においても3年連続で上昇しています。
この機に土地を売却してしまいたい！と思っている方も多いのではないでしょうか？コロナ禍で売れづらい状況ではありますが、このチャンスは逃したくないですよね。
古屋付きか更地か
ところで、現時点で建物が残っている土地を売却する際、そのまま古屋付きで売りに出すべきか、解体して更地にしてから売りに出すべきかで迷う方は非常に多いと思います。
答えに「正解」はないのですが、できる限り損をしない・失敗しない決定を下したいのは誰もが思うことです。そこで今回は、古屋付きと更地それぞれのメリット・デメリットを解説するとともに、古屋付きがおすすめのケース、更地がおすすめのケースなどをお伝えします。土地売却の一助になれば幸いです！
古屋付きの土地を売却するメリット
まずは古屋付きで土地を売却することのメリットから見ていきましょう。
買い手はイメージしやすい
土地の上に建物がある状態ですので、買い手は購入後にそこに住むイメージがしやすくなります。マッチすれば早期売却も夢ではないかもしれませんね。
更地ではよほど想像力がないと難しいため、この点はメリットとなるでしょう。
固定資産税を1/6に抑えられる
更地にしてしまうと固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がります。建物を残しておくことで固定資産税を抑えることができます。
売却までに時間がかかった場合、とくにこの効果は大きく感じられるでしょう。
買い手が住宅ローンを利用しやすい
一般的に、更地のときよりも古屋付きのほうが住宅ローンを利用しやすいとされています。更地では手続きが複雑になるケースがあるためです。
ローンを利用したいと思っている買い手であれば、古屋付きのほうが魅力的かもしれません。
解体費用がかからない
更地にする場合は解体費用が発生しますが、古屋付きであればその費用はかかりません。売却にかかる費用の負担を軽減できます。
古屋付きの土地を売却するデメリット
続いてデメリットです。古屋付きの場合、次のようなことが考えられます。
古屋が魅力的でなければ売れにくい
当然ですが、その古屋が買い手にとって魅力的に映らなければ売れにくくなります。売れない期間が長くなれば固定資産税や都市計画税、維持管理といった負担が生じます。
「長く売りに出されている＝なにかあるのでは？」と警戒され、余計に買い手がつかなくなることも考えられますね。
土地だけを買いたい人の中では優先順位が低くなる
土地だけを購入したいと考えている人も多くいます。そういう人たちからすれば、古屋付きを購入すると解体費用がかかりますので、検討の優先順位は低くなってしまうでしょう。
瑕疵担保責任が生じるおそれがある
更地であれば土地に対する瑕疵担保責任のみですが、古屋付きの場合は古屋に対する瑕疵担保責任も発生します。
瑕疵担保責任とは、買い手が購入した不動産に欠陥が見つかった場合、売り手がその補修費用を負担したり、最悪のケースとして売買契約の解除や損害賠償責任を負ったりする民法上のルールです。
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更地の土地を売却するメリット
古屋付きと同様に、更地にもメリット・デメリットがあります。まずはメリットから見ていきましょう。
買い手にとって購入後の活用の自由度が高い
古屋付きの場合は、購入したらその家に住むことしかできません。ところが更地であれば、買い手の用途に応じて建物を建てることができます。
そのうえ解体済みですから、すぐに着工できて工期も短く済むというメリットがあります。
古い建物だった場合はマイナス印象を抱かれずに済む
売り手が自信を持って古屋付きとして売りに出したとしても、その古屋が必ずしも買い手のイメージ通りであるとは限りません。
特に古い建物だった場合はマイナス印象を抱かれてしまう可能性があります。解体して更地にしておけば、そうしたリスクはなくなります。
古屋に対する瑕疵担保責任が発生しない
土地に対する瑕疵担保責任（たとえば地中埋設物があった等）は残りますが、売りに出す前に調査しておけば多くの場合回避できるでしょう。
それに建物に対する瑕疵担保責任（シロアリ被害、地盤の緩み等）は発生しません。契約後のトラブルを最小限に抑えることができるのは更地のほうです。
売れるまでの間は駐車場などに活用できる
万が一なかなか売却できなかったとしても、更地であれば駐車場などに活用することができます。もちろん「土地の売買契約がまとまるまで」という期限付きにはなってしまいますが、ただ土地を遊ばせておくよりも毎月数万円など定期収入が望める点がメリットです。
更地の土地を売却するデメリット
最後は更地のデメリットです。次のようなことが考えられます。
解体費用がかかる
土地が売れる前に解体しなければならないため、先に解体費用がかかります。木造2階建て30平米であれば90〜100万円ほどの解体費用が必要になります。
固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる
更地にすると、建物が建っていたときと比べて固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍になります。長い期間売れずに残ってしまうと、徐々にこの負担が大きく感じられるようになるかもしれません。
古屋付きor更地はケースバイケース！判断基準は？
土地を売却するなら古屋付きか更地か、結局どちらがよいのでしょうか？ご覧いただいたようにそれぞれメリット・デメリットが存在します。
そのため本当にケースバイケースなのですが、以下にポイントをまとめました。ぜひ参考にしてみてください。
古屋付きを検討してもよいケース
- 立地条件や周辺の生活環境がよい
- 古民家として価値がある建物である
- 古屋とはいえ設備なども新しく、住宅としての価値が高い
- 法律上、新たに建物を建築するのが難しい土地（エリア）である
- 解体すると赤字になるおそれが高い など
こうしたケースでは、古屋付きの土地を売却に出すことを検討しましょう。
更地をおすすめするケース
- 立地条件や周辺の生活環境がよくない
- 古民家としての価値が低い建物である
- 設備が古いなど、住宅としての価値も低い
- 旧耐震基準（昭和56年6月以前）で確認を受けた建物である
- 法律上、解体したあとも新たに建物を建築できる土地（エリア）である など
以上のようなケースは更地がおすすめです。上記以外にも「古屋付き」であることが、買い手が見つからない理由になっている場合は、更地にしたほうが売れやすくなるでしょう。
不動産業者の意見にも耳を傾けよう
古屋付きにすべきか、更地にすべきか。素人だけで判断するのは難しいところがありますよね。
取引のプロである不動産業者の意見も取り入れながら、自分にとってベストと思える方法を探っていきましょう。
資金計画をしっかり立てておくことも重要
一般的には「更地のほうが売れやすい」と言われていますが、売却しようとしている土地もその定説に当てはまるかどうかは分かりません。
更地にした場合、解体費用がかかるだけでなく、固定資産税や都市計画税も高くなります。資金計画を練ったうえで更地にしましょう。
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