空き家の税金免除とは？
現在、日本には820万戸以上の空き家が存在していて、それはおよそ8戸に1戸の割合であると言われています。
人口が減少したことも大きな理由ではありますが、それ以外にも空き家の売却など処分を躊躇させる要因があります。
今回は空き家の売却にかかる税金の特別控除を中心に「税制」という点から空き家問題に迫ります。
【空き家の税金に関連する記事はこちら】
不動産の売却にかかる税金
不動産を売却して譲渡益（売れたお金、利益の事）が発生した場合、その譲渡所得に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。
これは相続した空き家を売却した場合も同様です。
譲渡所得とは、その不動産を売却した価格から取得した費用を引いたものです。
【不動産売却代金 ー 取得費 ー 譲渡にかかった諸費用 ＝ 譲渡所得】
例えば800万円で取得した不動産を1,000万円で売却し、その売却に100万円の諸費用がかかった場合、100万円が譲渡所得ということになります。
【売却代金1,000万円 ー 取得費800万円 ー 諸経費100万円 ＝ 譲渡所得100万円】
ここに対して所得税がかかってくるのですが、その算出方法は次のようになります。
【譲渡所得 × 譲渡所得税率 ＝ 所得税額】
譲渡所得税率とは、所得税・住民税・復興特別税の合計税率で、その不動産の所有期間が5年を超える場合20.315%、5年以下の場合39.63%となります。
先ほどのケースが仮に5年を超えるとすると
【譲渡所得100万円 × 譲渡所得税率20.315% ＝ 所得税額231,500円】
ということになります。
なお、相続などでもし取得費が不明な場合には、売却価格の5%を取得費とみなすこともでき、取得費が不明でない場合においても、そのいずれか有利な方を選択することができます。
また、不動産の取得日というものは引き継がれますので、被相続人（空き家に関しての問題なので、今回の被相続人は仮に親とします）が取得した日から所有期間を計算することとなり、ほとんどのケースで5年を超える場合の税率「20.315%」が課税されることになります。
決して小さい額ではありませんので、売却に踏み切れない相続人が多いことも頷けます。
さて、いきなり税金の話しから始まってしまいましたが、この売却にかかる税金のせいで空き家が減らない（増え続けている）原因の一つであるとも言えるため、まず最初に解説をさせていただきました。
空き家が増え続けることのリスク
空き家が増えるということは、適切な管理がされていない建物が増えるということです。
それによって周辺の生活環境に様々な悪影響を及ぼします。
（１）犯罪のリスク
人気がないのを良いことに、犯罪の拠点として狙われる可能性もありますし、少年少女などの溜まり場となって非行を助長してしまうリスクもあります。
また、放火などによって空き家のみならず周辺の住宅にも損害を与えてしまう可能性があります。
（２）倒壊のリスク
長期間、空き家状態で老朽化している場合、地震による倒壊や、台風などによる屋根や建材の飛散などのリスクがあります。
その空き家の敷地内だけに収まればまだしも、隣家や前の通りなどに飛び出した場合、片付けはどうするのか？
偶然通りかかった人がいたらどうするのか？
といった問題も発生します。
（３）臭いやゴミのリスク
その空き家にゴミが溜まっていた場合、誰も処分をする人がいません。
やがて腐敗して悪臭を放ったり、ガスなどが発生して引火、爆発を招かないとも限りません。
また、野良猫や野良犬など野生の動物の棲家となった場合、糞尿や死骸などの臭いといった衛生面で周辺に悪影響を及ぼします。
（４）その他のリスク
樹木の枝が伸び放題で道路にまで飛び出し、見通しが悪くなるなど交通に悪影響を及ぼします。
また、屋根に雪が積もって道路に落ちた場合、下を歩く人などに直撃してしまう可能性もあります。
（５）二次相続
また、空き家の相続人がそのまま放置し、今度は自分が被相続人となって相続人に引き継がれる「二次相続」も発生しています。
二次相続が発生するということは、より長期間放置されたままということですので、この問題も見逃せません。
このように、空き家問題は非常に身近な問題として存在しており、今後もどんどん増え続けて行くことはほぼ間違いありませんので、本来であれば一刻も早く手を打たなければならないのです。
ところが、先ほども申し上げましたように税金などの理由でなかなか売却や処分に踏み切る人が少ないことが問題なのです。
そこで国は、平成28年度税制改正によって空き家対策の一環として「相続などによって取得した空き家を売却した場合の譲渡所得から3,000万円を特別控除する」特例を創設したのです。
空き家の譲渡所得特別控除とは？
相続などによって取得した空き家を売却した際の譲渡所得から、3,000万円を特別控除するというこの特例、税額としては、最大で609万4500円もの減税となります。
ところが、この特例が適用されるにはいくつかの条件があり、それらを「全て」満たさなければなりません。
特別控除が適用される条件とは？
（１）被相続人が一人暮らしであり、相続の直前まで被相続人の自宅であったこと
空き家を減らすことが目的ですので、被相続人が一人暮らしであったことが条件です。
貸し出していたり、被相続人が老人ホームに入居していた場合などは適用されません。
（２）昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
旧耐震基準である昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。
（３）区分所有建物でないこと
区分所有建物とは、構造上区分されていて独立して住居や店舗、事務所などに使用できる建物のことです。
マンションなどは対象外ということなります。
（４）売却の際の要件
その家屋を解体して土地を売却する、または必要な耐震改修工事を行った上で家屋または家屋とその敷地の土地を売却することが要件となります。
（５）適用期間について
平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に譲渡する必要があります。
（６）譲渡期間について
相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、つまり平成25年1月2日以降に発生した相続であることとなります。
（７）売却額について
売却金額が1億円を超えてはいけません。
もし2回以上に分けて売却をした場合、そのトータルで1億円を超えているかどうか判定されます。
また、他にも共有者がいる場合、合計金額で判定されます。
（８）相続してから譲渡するまで空き家であること
相続時から譲渡するまでの間にその家屋や家屋を解体したあとの土地を貸し出したり、居住用にしたり、事業などに使用してはいけません。
（９）翌年に確定申告が必要
被相続人居住家屋等確認書、被相続人の除票、土地・建物の売買契約書、電気ガスの閉栓証明書など、要件を満たす各種証明書や書類を入手して確定申告書に添付・申告することが必要になります。
このようにいくつかの条件があり、これらを全て満たすことが必要となります。
そのため、特例自体は魅力的ではありますが、まだまだハードルが高いという人も少なくありません。
特別控除を受けることのメリットとデメリット
特別控除を受けるにあたっては、少なからずメリット・デメリットが存在します。
まずはそれらを把握した上で、制度を利用するかどうか判断しましょう。
メリット
何と言っても3,000万円の特別控除によって税金が最大でおよそ610万円も少なくなるというところです。
これによって「売却」も選択肢に入ってくるケースが増え、空き家の減少へと繋がって行きます。
また、親族間で「誰が相続するのか？」といった問題も解決されます。
さらに、譲渡所得をそのまま相続税の支払いに充当することもできますので、その点もメリットと言えるでしょう。
デメリット
空き家にゴミなどが溜まっている場合、遺品がそのまま放置されている場合などは片付けや整理に追われます。
また、長期間放置されていて老朽化していたり設備が陳腐化している場合は当然、リフォームの必要性も出てきます。
さらに、耐震基準を満たす必要もありますので、その分の費用が発生します。
もし土地だけを売却するという場合でも、空き家を解体する費用が発生します。
このように多額の費用が発生してしまう可能性がデメリットとして挙げられます。
また、必ずしも譲渡先が見つかるとも限りませんので、あくまで空き家対策の「一環」としての制度という面が強い印象を与えてしまうかも知れません。
とは言ってもやはりこの制度を利用したことによる影響額は非常に大きいものとなりますので、条件を満たせる場合にはぜひ、利用してみてはいかがでしょうか？
