得する住宅税制
住宅を購入したりリフォームなどを行う際に、国は様々な制度を設けています。
せっかく有利な税制や補助金などを受けられるのに知らずにいるのはもったいないですよね。
今回は「知って得する支援制度」をご紹介します。
ぜひ上手に利用して賢く住まいづくりをしましょう！
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住宅は「より高い」買い物になってしまう！
平成元年に3%の消費税が初めて導入されてからおよそ30年。
平成31年10月1日より消費税がついに2桁の10%となるといわれています。
まだ少し先の話しとは言え、あと2年半しかありません。
10%ということは1割ですので、住宅の購入を考えている人にとっては非常に高額な費用が発生するということになります。
もちろん、それに対して国も動いています。
緩和措置として「住宅ローン減税」や「すまい給付金」の拡大などを進めています。
そのほかにも様々な優遇措置を用意していますので、ぜひとも最大限に活用して賢く住まいづくりをしたいものです。
知らなきゃ損！？住宅に係る有利な税制！
住宅に係る税制には様々な種類があります。
ここでは代表的な税制と、補助制度や融資制度についてご紹介していきます。
なお、各種制度は条件や内容、適用可能な期間などについては似ているようで異なっている部分があったり、今後随時変更になる可能性もありますので、あらかじめご了承ください。
最新の正しい情報につきましては、国土交通省のホームページをご参照いただくことをお勧めいたします。
国土交通省「平成29年度税制改正」
（１）一般住宅向け「住宅ローン減税」
まずは一般住宅の新築や取得に利用できる税制の一つ「住宅ローン減税」です。
住宅を新築したり取得した場合、住宅ローンの金利負担を軽減する目的で、年末のローン残高の1％が10年間、所得税から控除されます。
もし前年度の所得税から控除しきれなかった場合は、翌年度の住民税から控除してもらうことができます。
■対象の条件は？
・平成31年6月30日までに入居していること
・所得の合計金額が3,000万円以下であること
・住宅の床面積が50平米以上あること
・住宅の取得または新築等の工事完了から6カ月以内に入居していること
などがあります。
なお、注意点として、中古住宅を取得する場合は「耐火建築物は築25年以内・木造等は築20年以内」であること、あるいは「一定の耐震基準を満たしていることが、耐震基準適合証明書や住宅性能評価書の写しや、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書により証明されたもの」のいずれかを満たしている必要があります。
また、この制度は消費税率を8％または10％に引き上げることへの措置ですので、消費税が課税されない個人間の中古住宅売買などには適用されません。
（２）認定長期優良住宅向け「住宅ローン減税」
次に、認定長期優良住宅の新築や取得に利用できる「住宅ローン減税」です。
認定長期優良住宅を新築・取得した場合、住宅ローンなどの年末残高の1％が10年間（最大で500万円まで）、所得税額から控除されます。
もし前年度の所得税から控除しきれなかった場合は、翌年度の住民税から控除してもらうことができます。
■対象の条件は？
・平成31年6月30日までに入居していること
・「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受けた「長期優良住宅」を新築・取得していること
・所得の合計金額が3,000万円以下であること
・住宅の取得または新築等の工事完了から6カ月以内に入居していること
・借入金の償還期間が10年以上であること
などがあります。
こちらも一般住宅向けと同様に、消費税率を8％または10％に引き上げることへの対措置ですので、消費税が課税されない個人売買などには適用されません。
（３）認定住宅の新築等をした場合の「所得税額特別控除」
ローンなどを利用せず、自己資金で認定長期優良住宅を建てた場合、所得税額の特別控除が受けられます。
具体的には、その年度の所得税額から標準的な性能強化費用相当額（上限650万円）の10％相当額（最大65万円まで）が控除されます。
もし控除額がその年度の所得税額を超える場合は、翌年度の所得税額から控除してもらうことができます。
■対象の条件は？
・平成31年6月30日までに入居していること
・「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受けた「長期優良住宅」を新築・取得していること
・所得の合計金額が3,000万円以下であること
・住宅の床面積は50㎡以上であること
・住宅の引渡しまたは新築等の工事完了から6カ月以内に入居していること
などがあります。
（４）リフォームに利用できる「住宅ローン減税」
新築や取得だけではありません。
リフォームにも利用できる「住宅ローン減税」があります。
概要としては、償還期間が10年以上の借入金で住宅をリフォーム（増改築等）した場合、ローンの残高残高の1％が10年間、所得税から控除されるというものです。
もし前年度の所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税から控除してもらうことができます。
■対象の条件は？
・平成31年3月31日までに入居していること
・リフォームを行うのが所有する住宅であること
・償還期間が10年以上の住宅ローンなどを活用して行うこと
・リフォーム工事の完了日から6カ月以内に居住していること
・増改築工事後の床面積が50㎡以上であり、その2分の1以上に居住していること
・所得の合計金額が3,000万円以下であること
・補助金等を除いてリフォームの工事費用が100万円を超えていること
などがあります。
（５）省エネリフォームを含む増改築を行った場合の「改修促進税制」
次は、省エネリフォームを含んだ増改築工事を行った場合の「改修促進税制」です。
償還期間が5年以上の借入金で住宅の省エネリフォームを含んだ増改築工事を行った場合、年末のローン残高1,000万円以下の部分についての工事費用の2％または1％が、リフォーム後に暮らし始めた年から5年間にわたって所得税から控除されます（最大で62.5万円まで）。
ただし、現行の住宅ローン減税制度との併用はできませんので、ご注意ください。
■対象の条件は？
・平成31年3月31日までに入居していること
・所有する住宅のリフォームであること
・リフォーム工事の完了日から6ヶ月以内に居住していること
・なおかつ居住日からその年の12月末まで継続して居住していること
・リフォーム工事後の住宅の床面積が50㎡以上で、その2分の1以上に居住していること
・所得の合計金額が3,000万円以下であること
などがあります。
（６）耐震リフォームに利用できる「改修促進税制」
現在すでに住居として暮らしている住宅の耐震リフォームを行った場合に、所得税から最大で25万円を控除され、さらに固定資産税が最大半額までの減額を受けることができます。
■対象の条件は？
所得税額の特別控除を受けるための条件
・所有する住宅の耐震リフォームであること
・昭和56年5月31日以前に建てられた住宅の耐震リフォームであること
・現行の耐震基準に適合させるための耐震リフォームであること
・住宅耐震改修証明書などの必要書類を添付して確定申告を行うこと
などがあります。
また、固定資産税の減額を受けるための条件としては
・昭和57年1月1日以前に存在する住宅の耐震リフォームであること
・耐震リフォームの工事費用が50万円を超えていること
・耐震リフォーム工事の完了日から3ヶ月以内に自治体に証明書などの必要書類を添付して申告していること
などがあります。
なお、注意点としましては、所得税額の特別控除は「平成31年6月30日まで」、固定資産税の減額は「平成30年3月31日まで」の制度になります。
（７）すまい給付金
続いて補助制度や融資制度についてご紹介します。
まずは「すまい給付金」です。
消費税率の引き上げに伴う負担を軽減するための制度で、本来、現行の消費税8%が終わる平成29年3月31日までの制度でしたが、消費税率10%への引き上げが平成31年10月1日まで延期されたことから、本制度も平成31年6月31日までに延長されました。
新築住宅、中古住宅ともに給付の対象となり、金額は収入と持分割合で決まりますが最大で30万円の給付金を受け取ることができます。
■対象の条件は？
・平成31年6月30日までに引き渡され入居していること
・登記上の持分を所有していること
・取得した住宅への居住が住民票において確認できること
・消費税率8％時の収入額の目安が510万円以下であること
・消費税率10％時の収入額の目安が775万円以下であること
などがあります。
（８）リフォーム融資
耐震リフォーム工事を行う場合、あるいは「高齢者向け返済特例制度」を利用して、部分的なバリアフリー工事または耐震リフォーム工事を行う場合に「住宅金融支援機構」のリフォーム融資を受けることができます。
■対象の条件は？
・高齢者向け返済特例制度を利用する方
・耐震改修工事または耐震補強工事を行う方
・日本国籍の方（または永住許可などを受けている外国人）
・本人、本人の配偶者、本人または配偶者の親族が所有し居住する住宅のリフォームをする方
・申込日現在の年齢が次のいずれか
A高齢者向け返済特例制度を利用される方＝60歳以上
B高齢者向け返済特例制度を利用されない方＝79歳未満
・総返済負担率が次の基準以下
A年収が400万円未満の場合＝30％以下
B年収が400万円以上の場合＝35％以下
などがあります。
なお、申込み本人の収入だけで総返済負担率基準を満たさない場合は、同居予定者の収入を合算できる場合がありますので詳しくは住宅金融支援機構にお問い合わせください。
（９）ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業
ZEH（ゼッチ）を新築する、あるいはZEHの新築建売住宅を購入する、または既築住宅をZEHへ改修する場合に補助金が交付されます。
■ZEHとは？
経済産業省・資源エネルギー庁が掲げる取り組みで「高断熱化と高効率設備によって快適な室内環境と省エネルギーを同時に実現した上で、太陽光発電等によってエネルギーを創り、年間に消費する正味のエネルギー量が概ねゼロ以下となる住宅」としています。
■対象の条件は？
・住民票によって申請した人が常に居住していることが確認できる住宅であること
・専用住宅であること
・既築住宅の場合、申請時に申請者自身がその住宅を所有していること
・新築建売住宅の場合、申請者は建売住宅の購入予定者であること
などがあります。
このほかにも、次のような様々な税制や補助制度、融資制度があります。
「不動産取得税の課税標準及び税率の特例措置（一般住宅・認定長期優良住宅）」
「固定資産税の新築住宅に係る減税（一般住宅・認定長期優良住宅）」
「登録免許税の減税（一般住宅・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・一定の質向上を図った中古住宅）」
「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の課税の特例」
「空き家を売却した際の譲渡所得の特別控除」
「バリアフリー改修促進税制」
「フラット35Sの金利下げ」
など
有利な住宅税制はたくさんある
いかがでしたでしょうか？
さすがに全てを知っているという方は少ないと思いますが、ここでご紹介した以外にも、まだまだ住宅に係る税制や補助・融資制度はいくつもあります。
知らないと損をしてしまうケースもありますので、ぜひ有効活用していただき、賢く住まいづくりをしましょう！
