土地は建物と違って経年劣化の要素を受けないため、時が経つごとに資産価値を下げるということがなく基本的には安定した資産価値を維持する性質を持ちます。
そのため戸建て物件の所有者の場合、古くなった建物には資産的価値はないけれど、土地の方には大きな価値があるということはよくあります。
土地の売買を検討する場合には相場を調べて有利な取引に持っていきたいところですが、自分で土地相場を調べるにはある程度の努力と工夫が必要です。
本章では土地の価値について解説すると同時に、その相場を調べる方法について見ていきますので、ぜひ参考になさってください。
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土地の価値は複数存在する
いわゆる資産、財産は金額的な数値に換算して初めて資産、財産としての価値を持つことになります。
土地に関しては一つ「時価」というものがあり、これは市場で取引される際に用いる指標です。
「取引価格」、「実勢価格」などと評されることもありますが、どれも同じ意味です。
この時価は様々な要素を加味して算出されますが、国が示す国土の価値である「公示地価」が大きな要素の一つです。
民間の取引に加えて、公共事業用地の取得価格を導く際にも用いられる指標です。
公示価格を補完するものとして、各都道府県が示す「基準地価」も同程度に参考にされます。
時価と公示地価、基準地価の数値は完全に一致するわけではありませんが、大きな乖離が出ないのが普通です。
従って時価相場を調べるには公示価格と基準地価を調べれば良いということになります。
他にも相続税の計算の際に土地を評価するための「路線価」というものもあります。
路線価は時価よりも幾分割安に評価されるため、割り戻し計算をすることによって時価に近い価格を算出することが可能です。
「公示地価」「基準地価」「路線価」はネット上で確認することができるので、自宅で土地の相場を捉えることができます。
次の項からはそれぞれ具体的にどうやって調べればよいか見ていきます。
公示地価と基準地価を調べる方法
公示地価と基準を調べるには、国土交通省が運用している土地総合情報システムを利用します。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
上記サイトに入り、「地価公示 都道府県地価調査」をクリックします。
すると日本列島の地図が表示されるので、目的の都道府県をクリックします。
市区町村のマップに遷移するので、目的の土地がある市区町村をクリックします。
次の検索条件指定画面で「地価公示・都道府県地価調査の両方」のボタンにチェックを入れます。
調査年と地価の欄は特にいじらず、用途区分については住宅地であれば当該ボックスにチェックを入れて「検索」ボタンを押します。
すると設定した市区町村内にある土地と公示地価・基準地価の一覧が表示されます。
「価格(円/m²)」に表示される数値が公示地価または基準地価を指すので、この数値が時価に近い参考数値となります。
なお土地総合情報システムではもう一つ面白い機能を使って相場をチェックすることができるので、次の項で見てみます。
実際にあった取引の土地価格を調べる方法
先に挙げた土地総合情報システムでは、過去に実際にあった不動産取引の妥結価格を調べることができます。
国土交通省は定期的に不動産業者にアンケートを実施し、これに答えてくれた内容をまとめています。
調べたい対象の土地の付近に取引実績があれば参考にできるでしょう。
ただし、現実の取引では純粋な土地の価値以外にも様々な要素が絡み合い、契約妥結額を変化させます。
例えば売り主側に売り急ぎの事情があれば本来の相場よりも安い金額で契約妥結となるでしょうし、住み替え事案などで買い手側に買い急ぎの事情があれば相場よりも高い金額で妥結するかもしれません。
そうした要素が入るため純粋に土地の価値だけにフォーカスした数字ではないことを踏まえた上で参考にしてください。
この実際の取引価格を調べるには、土地総合情報システムのトップ画面で「不動産取引価格情報検索」をクリックします。
画面が遷移したら左側のカラムに注目します。
一番上の「1時期」については特にいじる必要はありません。
「2種類を選ぶ」で土地全般であれば「土地」を、住宅用地であれば「宅地」を選択します。
「3地域を選ぶ」で都道府県、市区町村、地区の選択欄で相場を調べたい土地のエリアを選択し、「この条件で検索」をクリックします。
すると次の画面でこれまで実績があった取引の土地価格などの情報が一覧で現れます。
自分が調べたい土地にできるだけ近いエリアの実績を調べることで、土地の相場を把握することができるでしょう。
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路線価を調べる方法
路線価は路線価図として冊子形態になったものが税務署等で閲覧できますが、今はネット上でも確認できるようになっています。
https://www.rosenka.nta.go.jp/
上記サイトに入り、相場を調べたい土地がある都道府県をクリックします。
次の画面で「路線価図」をクリックすると市区町村の選択ができるので希望のエリアをクリックします。
次の画面で地名の一覧が現れるので、対応する路線価図のページ番号をクリックしましょう。
すると住宅地図のようなものが現れます。
ビル街区などの地区区分を示す記号のようなものもありますが、これは無視して構いません。
注目して欲しいのは「170D」などとして数字とアルファベットが書かれた部分です。
この数字とアルファベットの両サイドからは矢印が伸びていて、その矢印の範囲の土地の路線価を示しています。
1平方メートルあたり千円単位で表記されているので、上記の場合1平方メートルあたり17万円の路線価であることを示します。
ちなみに「D」などのアルファベットは相続税の計算の際に関係してきますが、土地相場の調査では無視して頂いて大丈夫です。
路線価は時価よりも二割程度評価が下がるとされているので、相場を計算するには割り戻し計算が必要です。
上記を例にすれば、17万円÷0.8＝21.25万円となり、これに土地の面積を掛けて土地相場を算出することができます。
もっと簡単に相場を知りたい時は
上で見てきた土地相場の把握方法は、あくまで自力のみで進める方法です。
プロの不動産業者に相談すれば土地の相場はすぐにわかるので、特に問題が無ければ業者に相談した方がずっと早く、楽に相場を知ることができます。
昔は個別の業者に電話や訪問でコンタクトしなければなりませんでしたが、最近はネット経由でも気軽に土地の査定をお願いすることができます。
業者の担当者に訪問されるのが嫌であれば、簡易査定（机上査定）をお願いすれば良いでしょう。
簡易査定は実際の土地の状態や周辺環境を目視することはありませんが、土地のあるエリアやこれまでの周辺土地の取引実績などを勘案し、大体の土地価格を査定してもらうことができます。
訪問査定よりも査定精度が下がりますが、ネットや電話などで気軽に依頼でき、回答もメール等でもらえるのが利点です。
簡易査定を依頼すると営業の電話やダイレクトメールなどを受ける可能性があるので、これが苦にならないようであれば検討してみましょう。
まとめ
本章では土地価格の相場をネット経由で調べる方法について見てきました。
土地の時価を自分で調べるには公示地価や基準地価、路線価など指標になる数値を調査する必要があり、自力で調べるのは手間がかかります。
時間があれば試してみてもらいたいですが、面倒を避けたいのであればプロの不動産業者に査定を依頼するのがお勧めです。
簡易査定であれば気軽に申し込めるので、お仕事で忙しい方は検討してみましょう。
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