空き家の処分、迷いますよね。
解体してしまうかそのまま売却するか、はたまた賃貸に出すか…
どれがベストなのか、それぞれのメリット・デメリットを交えて一緒に考えていきましょう！
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空き家の放置だけは絶対にNG
大前提として、空き家を放置するのだけはNGです。
空き家の放置がNGな理由
- 税金がかかり続ける
- 犯罪の現場になりかねない
- 近隣住民に被害を与えることもある
- 法律により強制撤去されるおそれがある
固定資産税や都市計画税がかかるといったこともそうですが、空き家は放火や不法投棄など犯罪の温床にもなりやすく、大変危険です。
劣化した屋根や壁などが台風で吹き飛んだり、地震でブロック塀が倒壊したりすれば、近隣住民にも大きな被害が及びます。
それに「空家等対策特別措置法」によって強制撤去（解体）をされる可能性もあります。もちろん、その際の費用は所有者が負担することになります。
しかも行政から「勧告」を受けると、固定資産税や都市計画税の優遇措置の対象外となります。
空き家を抱えている方は、ぜひこの機会にベストな処分方法を見つけましょう。
空き家を解体する
まずは空き家を解体するメリット・デメリットを見ていきましょう。
空き家解体のメリット
- 管理が楽になる
- 土地が売れやすくなる
空き家を解体して更地にすれば、空き家を管理する必要がなくなります。残った土地の雑草のお手入れ程度で済みますので管理が非常に楽になるでしょう。
また、一般的には古家付きの土地よりも更地のほうが売れやすくなると言われています。土地の売却を考えている方は、解体してしまうのもひとつの方法です。
空き家解体のデメリット
- 解体費用がかかる
- 税金があがる
解体費用がかかります。解体したあとの土地がすぐに売却できればよいのですが、そうでない場合は解体前と比べて最大6倍の固定資産税と、最大3倍の都市計画税が毎年かかることになります。
解体するかどうかの判断基準
- 建物が古く、売却できる可能性が低い
- 中古住宅の需要がないエリアにある
- 空き家の維持管理が難しい
- できるだけ早く土地を処分したい
こうした方は空き家の解体がよいでしょう。なお、空き家を解体したあとの土地は必ずしも売却する必要はありません。
貸し出したり駐車場にしたりなど、そのエリアに合った活用方法があれば活用するのも手です。
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空き家を売却する
続いて、空き家を売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。
空き家売却のメリット
- 譲渡所得が得られる
- 管理が不要になる
空き家をそのまま売却できれば、維持管理から開放されるだけでなく、譲渡所得も得られます。
相続した空き家だった場合、一定の要件を満たせば3,000万円の譲渡所得控除が受けられますので、売却できる空き家なら検討すべきでしょう。
空き家売却のデメリット
- 必ずしも売却できるとは限らない
- 売れ残れば固定資産税や都市計画税がかかり続ける
- 地中埋設物などが発見されるとトラブルの元になる
買い手が付くまでに時間がかかる可能性があります。その間、固都税を払い続けるとともに、適切な維持管理が必要になります。
また売却後に地中埋設物などが発見されれば、瑕疵担保責任が生じる可能性もあります。
売却するかどうかの判断基準
- リフォームすればまだまだ居住用として十分使用できる
- 中古住宅の需要があるエリアである
- 売却までに時間がかかっても問題ない
こうした方であれば、空き家の売却を検討してもよいでしょう。仲介手数料は発生しますが、解体費用よりもコストを抑えることができます（ただし長く売れなければ税金がかかり続けますが…）。
空き家を賃貸に出す
最後に、空き家を賃貸に出すことのメリット・デメリットです。
空き家を賃貸に出すメリット
- 家賃収入が得られる
- 将来的に自分が住んだり子供に残したりできる
空き家を借りてくれる人が見つかれば、継続的に家賃収入が見込めます。
また、ゆくゆくは自分で住んだり、子供などに財産として残したりすることもできます。
空き家を賃貸に出すデメリット
- 借り手が見つかるとは限らない
- 修繕費用の負担がある
- 家賃の下落の可能性がある
- 住人とのトラブルの可能性がある
空室率が高いエリアなどで借り手が見つからなければ、固都税がかかり続けます。借りやすくするため家賃を下げなければならないこともあります。
先に、ある程度リフォームをしておく必要もあるでしょう。また、将来的に修繕費用が必要になることも考えておかなければなりません。
賃貸に出すかどうかの判断基準
- 賃貸の需要があるエリアである
- 将来住むまたは子供に残したい
- 家賃収入がほしい
- リスクもしっかり踏まえて検討した
こうした方は、空き家を賃貸に出してもよいかもしれませんね。ただし、上記以外にも管理会社に管理を任せることになれば費用が発生します。
さまざまなリスクとメリットをじっくり比較しましょう。
空き家の処分は「見極め」が肝心
空き家のもっともリスクが少ない処分方法は、解体して土地を売却する方法でしょう。
解体費用はかかりますが、売却費用で取り戻せますし、それ以降維持管理をせずに済むなどリスクに対してメリットのほうが大きい処分方法です。
ですが、すべての方に解体が適しているとも限りません。
空き家の処分は、その空き家の状態やエリアの特性を見極めるとともに、財産として残しておきたいかどうかなど、さまざまな角度からトータルで判断することが大切です。
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