1.必要な費用の一覧
中古住宅購入に必要な費用は何でしょうか？
私たちが何かを買うときは、商品に付いている「値段」＋「消費税」を支払います。
これは誰しもが日常の中で普通に支払っています。
では、住宅を購入する際に私たちが何を支払う必要があるのでしょうか。
上で述べた様に「値段」＋「税金」が必要な事は察して頂けたかと思います。
しかし、残念ながら中古住宅の購入に必要な費用は、そんなに簡単には現すことができないのです。プラスαで様々な費用が必要になります。
何の費用が必要なのか一覧で確認した後、順番に理解していきましょう！
【必要な諸費用】
- 印紙税
- 消費税
- 仲介手数料
- 融資事務手数料
- ローン保証料
- 斡旋手数料
- 各種保険料
- 所有権移転登記
これらの費用を合計すると、一般的に「物件価格」の1割程度が必要だと言われています。
想定外の費用が必要だった！とならない為にもしっかりと理解していきましょう。
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2.これが必要な税金！印紙税とは？
まずは税金からみていきましょう。
中古住宅を購入する際に、支払う必要がある税金が印紙税です。
この印紙税は購入する物件の金額によって増減します。購入する物件を決めたとします。次に何をするでしょうか？不動産会社と「契約」を交わしますよね。
その際に作成されるのが”売買契約書”です。そして、この売買契約書に印紙を張り付けます。この「印紙」を購入する金額が印紙税となり、税額は以下の通りです。
1000万円を超えて5000万円以下の場合:1万円
5000万円を超えて1億円以下の場合:3万円
1億円を超えて5億円以下の場合:6万円
(2020年3月31日までに作成された契約書に関しては、軽減措置が適用される為、適用後の税額を記載)
通常、不動産仲介者が用意してくれることが多いです。
用意されていない場合であっても、金額をアナウンスして貰える場合がほとんどです。支持に従って購入しましょう！
＊印紙税に関する注意点
印紙税の貼り忘れや、金額を間違ってしまった場合どうなるのでしょうか。
本来納付するべき印紙税額に加えて、過怠税が課せられます。
この過怠税は本来払うべき額の2倍！つまり、本来の約3倍の印紙税額を徴収されることになりますのでお気をつけください。
3.消費税
中古住宅は新築住宅と違い、消費税が”かかる”場合と”かからない”場合があります。その違いと何に消費税がかかるのかを見ていきましょう！
中古住宅の購入時には、個人の売主から購入する場合と、不動産仲介業者から購入する場合があります。
この購入方法が、消費税額に大きく関係してきます。
不動産仲介業者から購入した場合には、土地には消費税はかからないですが、建物部分に消費税がかかります。
また、仲介手数料にも消費税がかかるので要注意です。(仲介手数料に関しては事項で詳しく説明します。)
続いて個人の売主から中古住宅を購入した場合です。この場合、消費税はかかりません。
勿論、土地にも消費税はかからないです。仲介業者を介していないので仲介手数料にかかる消費税も必要なしとなります。
よってかなりの消費税が不要となる為、可能であれば個人の売主から購入してみると良いのではないでしょうか。かなり必要な諸費用が抑えられます！
4.仲介手数料
仲介手数料とは、住宅購入時に仲介してもらった不動産会社に対して支払う手数料です。こちらの費用がそれなりに大きな額にものになるので、要注意となります。
そして勿論、個人の売主から購入した場合には仲介を行っていないので、仲介手数料も不要となります。諸費用をなるべく抑えたい方は、個人の売主から中古住宅を購入すると良いでしょう。
さて、手数料については、宅地建物取引業法により、以下のように取り決められています。
- 200万円以下の場合、5%以内
- 200万円を超え400万円以下の場合
- 4%以内400万円超えの場合、3%以内
3項でも述べたように仲介手数料には消費税がかかる為、支払う額は上記の額よりも大きくなります。具体的にどのように仲介手数料を支払うのかを見ていきましょう。
3000万円の中古住宅を購入したとします。
この場合は、まず①200万円に対して5%の仲介手数料を支払います。
②200万円から400万円に対しては4%を支払い、③400万円を超えた金額に対しては3%を支払います。
なんだかややこしいように思いますが、
①200万円×0.05=10万円
②200万円×0.04=8万円
③(3000-400)万円×0.03=78万円
よって、10+8+78=96万円の仲介手数料が発生します。そしてここに消費税がかかるので、96×1.1=105万6千円が仲介手数料となります。
しかし、この金額は仲介手数料のマックスの金額です。要するに選択した不動産業者や物件によっては、仲介手数料が少なくなる可能性があります。
そのため、減額が可能か交渉する事ができます。
実際に減額に応じてくれるかは、運次第なところもありますが、ダメで元々です。
試してみる価値はあるのではないでしょうか。くれぐれも常識の範囲内での交渉をお願い致します！
また、不動産業者は何もせずに仲介手数料を貰っている訳ではありません。お家を探してくださったり、契約書を用意して頂いたりと様々な手続きをしてますので、その代金としてしっかりと支払いましょう。
以上が中古住宅を購入する際に必要な諸費用となります。続いてはローンや保険に関する諸費用を見ていきましょう！
5.融資事務手数料
こちらの手数料は、住宅ローンを借りる時に金融機関に支払う必要がある、手数料となります。
3万円から5万円といった具体的な額を取り決めている金融機関もあれば、借入額×2%前後といった額を設定している金融機関もあります。
2%となれば、仮に3000万円の物件を購入した場合には60万円の融資事務手数料が必要となります。
5万円を設定している金融機関と比べると約12倍の費用が発生することになりますので、事前にしっかりと確認を行う事をオススメします。
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6.ローン保証料
ローソン保証料は保証会社に支払う保証料です。こちらは、保証会社に連帯保証人の代わりとして保証人になってもらう為に支払う費用となります。
要するに！住宅購入契約者がローンを支払えなくなってしまった。という不測の事態が発生した際に、代わりに保証会社がローンを支払いますよ。という契約の為に支払う費用です。
費用は、購入した住宅や金融機関、借入期間等によって変化します。
また、支払い方法も金融機関によって変化しますので、しっかりと検討していく必要があります。
平均的な金額としては、1000万円単位で20万円程度必要だと言われています。
7.斡旋手数料
斡旋手数料は、住宅ローンの手続きを代行してもらった際に必要な費用です。
ポジションとしては、仲介手数料に類似していますね。代行をお願いした不動産業者によって費用は様々となります。
平均として数万円から数十万の費用が必要になることが多いでしょう。
8.各種保険料
まずは火災保険料から見ていきましょう。
火災保険への加入は、ローン借入時に必須の項目となり、必然的に必ず支払わなければならない費用となります。
保険料ですので、保証の内容により大きく金額は変わってきます。
具体的には、住宅の種類や、保証対象によって変わるので、どこまでの範囲に保険をかけるのか検討する必要があります。
おおよそ、15万円から30万円は必要になると考えておきましょう。
次に、地震保険料です。地震保険料はお住まいの地域や、建物の構造によって変化します。火
災保険を補完する目的で作られた制度になります。火災保険とセットで入る事で費用が抑えられる場合もありますので、検討してみると良いでしょう。
9.所有権移転登記
所有移転登記は、不動産の所有者に変更があった際に行う必要があります。不動産の売主と買主が共同で申請し、手続きを行います。
登録免許税が必要となり、売買による所有権移転登記の場合、2%の税率です。2%の税率が、不動産の固定資産税評価額に掛けられます。
2021年末までに登記を行うと、税率が1.5%になる軽減措置がありますので、先延ばしにせず手続きを行いましょう。
買主側が準備する必要のある物は住民票のみですが、司法書士に作成してもらう必要のある書類が2つあります。
1つ目が委任状、2つ目が登記原因証明情報になります。司法書士に支払う報酬は5万円から10万円程度が相場となります。
従って所有権移転登記では、固定資産税評価額×0.02を税金として支払い、5万円から10万円の司法書士の方への報酬を支払う必要があります。
10.まとめ
最後に必要な費用をまとめて見てみましょう。
具体例として、3000万円の中古住宅を不動産業者から購入した場合と想定して計算してみます。
①印紙税＝3万円
②消費税300万円
③仲介手数料＝約105万円
④融資事務手数料＝5万円
⑤ローン保証料＝60万円
⑥斡旋手数＝10万円
⑦各種保険料＝30万円
⑧所有権移転登記＝70万円
①から⑧を合わせると583万円です。
選択する不動産業者や保険料など様々な要件で変動しますので、一概にこの金額とは言えないです。
だいたいの目安の1つとして考える、3000万円の中古住宅購入時に必要な諸費用の額が600万円となります。
もしも、不動産業者からではなく、個人の売主から購入した場合には、②と③の費用が不要になりますので、約400万円の節約となります。約200万円で収まると言うことですね！
やはりすごくお得ですので、可能であれば個人の売主から住宅を購入してみてはいかがでしょうか。
以上が中古住宅を購入した際に必要な諸費用となります。購入計画を立てる際には是非とも参考にしてみて下さい！
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