憧れのマイホームを手に入れるとき、土地を買ってから住宅を建てる方法があります。
土地だけと購入する場合、一戸建て住宅を購入するときと、手続きの流れが異なります。
そこで、土地購入を検討している人に向けて、それを取得するまでの流れを解説します。
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購入したい土地を決める
まずは、土地を探す流れになりますが、インターネットや不動産仲介会社を通じて候補を絞り込み、内容を詳しくチェックする流れになります。
購入する土地を探す
自分の用途に適した土地を探すために、まずはインターネットを使って、おおまかに売り出し中の土地をチェックします。
検索機能を使えば、エリア、広さやかたち、価格帯など、条件を絞りながら理想に近い土地を見つけ出せます。
詳細検索を活用すると、駅からの距離や交通アクセス、近所にある施設など、さらに具体的に条件を絞れます。
インターネットで売り出し中の土地の概要を把握したあと、不動産仲介業者に相談することも一案です。
自分の希望を伝えると、それに近い売り出し中の土地を紹介してくれ、土地の状況を詳しく説明してもらうことも可能です。
しかし不動産仲介業者は、土地を売ることを目標としているため、中立的な立場から案内してくれるとは限りません。
そのため、複数の不動産仲介業者に顔を出し、さまざまな情報を引き出すようにしましょう。
土地の内容を把握する
インターネットや不動産仲介業者を通じて希望に近い土地を絞り込んだら、次に土地の内容を具体的に把握する流れになります。
土地を購入するためには、土地を買う意思を表示するために「購入申込書」を提出しますが、そのまえに土地の内容を理解しておいた方が安心です。
そこで、不動産仲介会社などから「販売図面」をもらいましょう。「販売図面」から分かるのは、登記簿上の情報と現地の状況が合致しているかどうか。
土地の大きさや状況に違いがあると、あとでトラブルになることがありますので、きちんと見くらべて気になる点は確認するようにしましょう。
土地購入の意思表示をする
土地を購入することを決めたら、購入の意思を表示して、資格保有者から土地の詳細の説明を受ける流れになります。
土地の購入申込書を提出する
いくつかの候補から購入する土地を決めたら、次に「購入申込書」を提出する流れになります。
「購入申込書」とは、不動産仲介会社を通じて売主に提出するもので、土地を購入する意思があることを示す意味合いがあります。
「購入申込書」には、購入希望価格、売買契約の時期、引き渡し予定日などが記されていますが、この段階ではあくまで「希望」や「予定」であり、確定ではありません。
また、ほかに購入希望者がいた場合、その土地を買えないことがあることを念頭に置いておきましょう。
条件がよい土地は購入希望者があらわれる可能性が高いため、早めに「購入申込書」を提出することをおすすめします。
宅地建物取引士の説明を受ける
土地や建物など不動産の売買契約を結ぶとき、前もって「重要事項説明」を受けることになっています。
重要事項を説明するのは宅地建物取引士で、必ず記名押印した書類を交付したうえで口頭説明することが、法律により義務づけられています。
「重要事項説明」に記されているのは、土地の契約内容にかかわること全般。道路法など土地に関連する法律の用語が多く含まれており、一般の人が一度で理解することは困難です。
そのため、事前に「重要事項説明」の書類のコピーをもらって、おおまかでいいので内容を把握しておくとよいでしょう。
土地購入で住宅ローンは使えるの？
ここで注意したいのが、土地購入の資金計画が、住宅を購入するケースとかなり異なることです。
土地購入では住宅ローンが使えない
通常、新築や中古の住宅を購入する際、このタイミングで住宅ローンの事前審査に申し込みます。事前審査を受けることで、買主に購入代金を支払う能力があるのかを見極めるためです。
住宅ローンを組む場合、建物を担保にできる抵当権の登記が必要になるのですが、土地のみの購入であると担保にする建物がありません。
土地を買ったあとに注文住宅を購入する予定であっても、この時点で担保にできる建物がないことに変わりはありません。
そのため、土地の代金の支払いが厳しいな…と思っても、住宅ローンで土地購入の費用をまかなえませんので注意しましょう。
土地先行融資かつなぎ融資を活用
土地だけの購入であっても、それなりに大きなお金が必要になりますので、誰もが手元資金でまかなえるわけではありません。
そのようなときに活用できるのが「土地先行融資」そして「つなぎ融資」の2種類です。
土地先行融資とは、住宅を建てるまえに土地の部分だけの融資を受けられる制度。注文住宅など、あとで建物を建てる場合は、追加で融資を受けられることが特徴です。
土地先行融資の審査は、仮審査と本審査の2回あり、ハードルが高めに設定されているため、時間をかけて提出書類を準備しましょう。
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資がはじまるまでの「つなぎ」として利用できる制度です。土地を買ったあとに住宅を建ててはじめて住宅ローンが組めるようになります。
つなぎ融資はあくまで「つなぎ」のため、住宅ローンの契約が決まった時点で、融資分を清算する必要があります。
金利は2.5％から3％ほどと割高のため、自分にとって不可欠な融資かどうか考えたうえで申し込みましょう。
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土地の売買契約を結ぶ
購入資金計画のめどがたったら、土地の売買契約に進みますが、このとき1回目の支払いが発生します。
土地売買契約書の内容を確認する
宅地建物取引士より重要事項説明を受けて、その内容に問題がなかったら、土地の売買契約を交わす流れになります。
売買契約書は、売主と買主のそれぞれに義務や権利が発生する内容となっています。そのため、売主であっても買主であっても、義務を遂行していないと見なされたら、違約金を支払わなければなりません。
買主は、①融資を受けられなかったとき、②支払い期日を過ぎてしまったとき、少なくてもこの2点の記載内容はチェックしておきましょう。
また、購入する土地に固有の特記事項があるケースもありますので、そちらも要確認です。
土地購入の手付金を支払う
土地の売買契約と同じタイミングで、「手付金」を売主に支払う流れになります。
手付金とは、売主や買主が義務の遂行を怠ったとき、解約を求められるように支払うもので、一時的に「預かる」という位置づけです。
例えば、支払い期日までに買主が代金を支払わなかった、代金を支払ったのに売主が土地を引き渡さなかったなどのケースが対象となります。買主の都合で解約となった場合、支払った手付金は没収されます。
また、売主の都合で解約となった場合、手付金の2倍の金額が買主に支払われます。手付金の額は、土地の代金の20%以下と法律で決められていますが、実際は5%から10%のあいだで設定されることが多いようです。
土地の引き渡しをおこなう
最後に、土地の所有者を買主に移す手続きが行われます。手付金が返金されるのもこのタイミングです。
土地購入の残金を支払う
土地を購入する流れの最終段階が「引き渡し」です。
すぐに土地が引き渡されるわけではなく、そのまえにいくつかの手続きを終わらせる必要があります。
この段階でもっとも重要な手続きとされるのが土地代金の清算。事前に支払っている手付金は返金扱いとなるため、それを差し引いたものが残金と見なされます。
土地の購入のためにかかった諸費用を支払うのもこのタイミング。残金の支払いは、土地の引き渡しの直前に行われ、指定の口座に振り込むかたちが一般的です。
土地の引き渡し完了書を受け取る
一般的に、一戸建てでも分譲マンションでも、住居の引き渡しのときに鍵の受け渡しが発生します。土地の場合は鍵が存在しませんので、代わりに「引渡し確認書」が渡されます。
「引渡し確認書」を受け取った時点で取り引きが完了しますので、そのまえに残金の支払いや契約内容に相違がないか改めてチェックしましょう。
ただ、この時点で土地が自分のものになったわけではありません。
司法書士が登記所で土地の名義の変更を申請し、それが受理された時点で土地を所有する権利が買主に移ります。後日、土地の権利証が送られてきますので保管しておきましょう。
まとめ
土地を購入するとき、多くの人はのちに住宅を建てる予定だと思います。
どのような住宅に住みたいのかにより、適した土地が変わってきます。
そのため、家づくりのノウハウがある会社に助言をもったうえで、土地を探すことも一案です。
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