不動産を取得した時に一度だけかかる税金が不動産取得税です。
資金計画を立てるためにも、不動産取得の際の税金がいくらかかるのか、どのタイミングで支払わなければいけないのかしっかりと知っておく必要がありますよね。
また、不動産取得税の軽減措置、非課税になるケースについても知っておいたほうがいいでしょう。
不動産を取得した後に、納税通知書の金額を見て驚かないように、事前に準備をしておきましょう。
今回は不動産取得税について、計算方法や事例をご紹介していきます。
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不動産取得税について
不動産である土地や建物を取得した時にかかる税金が不動産取得税です。
不動産取得税は地方税のため納付先は都道府県になり、納税通知書は各自治体から送られてきます。
課税対象となる不動産の取得方法は、売買や贈与、交換、新築、改築、増築などがあります。
不動産を取得する際の有償無償についてや登記の有無は考慮されないため、無償による贈与の場合でも課税対象になります。
なお、相続で取得した不動産の場合には、課税されません。
不動産取得税の税率
原則４％が不動産取得税の税率ですが、2021年3月31日までに取得した不動産の場合、住宅と土地に関しては特例措置により３％に引き下げられています。
- 原則…住宅（４％）、土地（４％）、住宅以外の家屋（４％）
- 特例…住宅（３％）、土地（３％）、住宅以外の家屋（４％）※2021年3月31日までに取得した不動産
軽減措置について知っておく
不動産を取得した際に、不動産取得税に関する特例として軽減措置があります。
一定の条件を満たすことで軽減措置が適用されるため、不動産取得税の計算方法について見ていく前に軽減措置について確認していきましょう。
新築物件を取得する場合
住宅を建築したり購入する場合、床面積が50平方メートルから240平方メートル以下であれば、建物の評価額から1200万円が控除されます。
取得者が居住目的かセカンドハウスとしての住宅に限られます。
また、住宅が長期優良住宅に認定されている場合、2020年3月31日までに引き渡しが行われた場合に限り100万円の控除額が上乗せされるため、1300万円の控除となります。
それから、マンションタイプの場合、専有部分だけでなく共有部分を持ち分に応じて按分して加えた床面積が50平方メートルから240平方メートル以下の場合に適用されます。
中古物件を取得する場合
中古物件を購入する場合は、床面積が50平方メートルから240平方メートル以下で、取得者がそこに居住することが条件になります。
また、新耐震基準に適合されていることが証明されているか、適合外の場合は取得後６ヶ月以内に新耐震基準に適合するための耐震改修工事や証明が必要になるので、注意が必要です。
中古物件の場合、控除額は建物の築年月や自治体によって異なります。
建築日別の控除額の例は下記になります。
- 1997年4月以降の建築…1200万円
- 1989年4月から1997年3月末…1000万円
- 1985年7月から1989年3月末…450万円
- 1981年7月から1985年6月末…420万円
- 1976年1月から1981年6月末…350万円
土地を取得する場合
住宅用の土地を取得する場合で、一定の期間内に上記条件の住宅を取得すると控除が受けられます。
また、土地の場合2021年3月31日までの取得であれば、評価額が２分の１に軽減されます。
土地の不動産取得税の軽減は、「45,000円」もしくは住宅１戸あたり200平方メートルまでが限度で「１平方メートルの価格×1/2×床面積×２×３％」のどちらか多い額が控除されます。
ちなみに一定期間の定義は下記のものになります。
新築住宅のための土地
- 住宅と土地を同時に取得し、住宅が築１年以内の未使用住宅
- 土地を取得してから３年以内に新築の住宅を建てる（2020年3月31日までの土地取得の場合）
- 住宅を取得してから１年以内に土地を取得
中古住宅のための土地
- 土地を取得してから１年以内にその上の住宅を取得
- 住宅を所得してから１年以内に土地を取得
- 新耐震基準の麹が必要な住宅を取得し、入居前に適合させるための改修工事を行った土地
軽減措置を受けるために
不動産取得税で軽減措置を受けるためには、都道府県の税事務所に申告をする必要があります。
軽減措置の申告には各都道府県で期限が定められているので、原則として手続きを期限内に行わなくてはなりません。
不動産取得税の軽減措置を申告するには、印鑑や納税通知書、住宅引き渡し証書に登記簿謄本がおもに必要となります。
提出が必要な書類は都道府県で違う場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。
もし、申告の手続きをし忘れた場合には、軽減前の税額で納税通知書が送られてきます。
期限内に申告ができなかった場合には、すぐに税事務所で問い合わせをするようにしましょう。
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不動産取得税の計算方法
住宅や土地を取得した際にかかる不動産取得税は、「課税標準額×標準税率」という計算式で算出することができます。
課税標準額というのは固定資産税評価額のことで、土地や住宅を購入した時の時価ではなく公的な価格を使用します。
評価額は基本的に時価よりも低くなり、住宅の場合が５割から６割程度、土地の場合は７割程度が目安になります。
さらに土地に関しては2021年3月31日までは、課税標準額を1/2にする特例が適用されます。
また、税率に関しては前述したように2021年3月31日までは原則４％の税率が３％に引き下げられています。
不動産取得税＝課税標準額×標準税率
不動産取得税の事例
不動産を取得した際にかかる税金について、新築の住宅と中古の住宅、それに新築マンションの事例について見ていきましょう。
新築住宅と土地の場合
100平方メートルの土地に90平方メートルの住宅を新築で建てた際のケースで、固定資産税評価額は土地が2000万円で、住宅が1000万円です。
【住宅】
新築の場合、住宅の控除額が1200万円なので、下記のようになります。
1000万円ー1200万円（控除額）×３％＝０円（不動産取得税）
では、控除額が無かった場合は下記のようになります。
1000万円×３％＝30万円（不動産取得税）
【土地】
不動産取得税は「45,000円」もしくは住宅１戸あたり200平方メートルまでが限度で「１平方メートルの価格×1/2×床面積×２×３％」のどちらか多い額なので、下記のようになります。
2000万円×1/2×３％＝30万円
20万円×1/2×90×２×３％＝54万円（控除額）
30万円ー54万円＝０円（不動産取得税）
控除額がない場合は下記のようになります。
2000×1/2×３％＝30万円（不動産取得税）
中古マンションの場合
築年月が1995年4月の中古物件で、課税床面積が150平方メートルで共有の持ち分である土地面積が90平方メートル、土地が1500万円で住宅が1100万円の固定資産税評価額です。
居住用の住宅として中古マンションを購入したケースです。
【住宅】
築年月から1000万円の控除額を受けることができます。
1100万円ー1000万円（控除額）×３％＝３万円（不動産取得税）
控除額が無かった場合は下記のようになります。
1100万円×３％＝33万円（不動産取得税）
【土地】
1500万円×1/2×３％＝22万5000円
（1500÷90平方メートル）×1/2×150平方メートル×２×３％＝75万円（控除額）
22万5000円ー75万円＝０円（不動産取得税）
控除額がない場合は下記のようになります。
1500万円×1/2×３％＝22万5000円（不動産取得税）
新築マンションの場合
築年月が2018年10月の新築物件で、課税床面積が90平方メートルで共有持分の土地面積が70平方メートル、土地が2500万円で住宅が1100万円の固定資産税評価額です。
【住宅】
新築なので1200万円の控除額を受けることができます。
1100万円ー1200万円（控除額）×３％＝０円（不動産取得税）
【土地】
2500万円×1/2×３％＝37万5000円
（2500万円÷70平方メートル）×1/2×90平方メートル×２×３％＝96万4200円（控除額）
37万5000円ー96万4200円＝０円（不動産取得税）
不動産取得税が非課税になる場合
不動産取得税がかからないケースについて見ていきましょう。
不動産を相続で取得した場合
冒頭でも述べましたが、取得者の意志によるものではない相続は、所有権の移動として判断されるので課税対象にはなりません。
法人が合併や分割時に取得した場合
法人の体制が変わった場合に取得した不動産に関しては、取得ではなく変更として判断されるため非課税となります。
公益目的の取得の場合
学校法人や社会福祉法人、宗教法人などが使用するための不動産に関しては、公益目的の不動産として判断されるため非課税となります。
区画整理などで取得した場合
自治体により区画整理などで新たな場所に土地を取得しなければならない場合などは、その不動産の取得について非課税となります。
公共利用のための取得
公共のために利用される保安林や道路、運河なども非課税になります。
免税点について
不動産取得税は下記の内容に当てはまる場合にも非課税となります。
- 取得する土地の価格が10万円未満
- 新築の住宅価格、増築や改築価格が23万円未満
- 売買や交換、贈与で取得した住宅が12万円未満
不動産取得税を申告して納税する方法
不動産を取得して10日から60日以内に税事務所などに申告をする必要がありますが、都道府県によって必要な書類や申告期限などが異なるため、あらかじめ確認するようにしましょう。
申告してから半年から１年程度で納税通知書が送られてくるので、内容を確認して不動産取得税を納税しましょう。
コンビニやオンライン、金融機関や税事務所でも納めることができます。
不動産取得税まとめ
不動産取得税の計算方法や事例についてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
不動産取得税はそれ自体分かりやすいものですが、軽減措置や築年数などを加味しなければならず、その点が複雑に感じる部分だと思います。
今回の内容を参考に不動産取得のための準備をしっかりと行って、損をしてしまわないために軽減措置についても忘れずに申告できるようにしておきましょう。
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