不動産を個人で売買すると、必要な手続きが膨大に発生するため、かなりの時間と労力がかかります。
ほとんどの人は、不動産関係の手続きに精通していないため、不動産屋に仲介を依頼する流れになります。
仲介とひとことで言っても、業者との契約方法にはいくつかのパターンがあります。
そこで、不動産売買の仲介方法のひとつである一般媒介とは何か、仲介との違いやメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。
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不動産の媒介と仲介の違いとは？
不動産の売買について調べていると、仲介という言葉を頻繁に目にすることがあるでしょう。不動産業界において、仲介と媒介にはどんな違いがあるのでしょうか。
媒介と仲介の定義は異なる
言葉上の意味は、2者のあいだの取り引きや交渉の間に立つことと。そのニュアンスについては、媒介も仲介も基本的に変わりません。
しかしながら、不動産業界の専門用語としては、それぞれ意味が異なります。
そのため、意味の違いを理解したうえで、どちらを選ぶのかを決めなければなりません。
媒介と仲介は状況により使い分けられる
不動産売買をする際の「媒介」とは、物件売り主と買い主のあいだの直接取引の仲立ちを、専門の業者にしてもらうこと。
一方、仲介とは、あいだに立っている業者から、取り引きの紹介を受けることを意味します。
どちらも仲立ちをするという点は同じですが、不動産売買の取り引き全般が仲介、不動産の売却契約時が媒介というように、状況により使い分けられています。つまり、媒介のほうが、仲介よりも状況が限定的であると考えてもいいでしょう。
一般媒介契約にはどんな種類がある？
不動産取引を媒介する方法には3種類あり、そのうちのひとつが一般媒介契約となります。
３種類の媒介契約の違い
一般契約媒介を選ぶと、物件の売り主はいくつかの媒介業者と契約を結ぶことができます。
それに対して専属専任媒介契約は、物件の売り主がひとつの媒介業者にすべてを任せる契約となります。
専任媒介契約を選ぶと、専任の媒介業者のほか、その系列の業者であれば、複数の契約を結ぶことが可能です。
不動産の一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産屋と媒介を依頼できるのみならず、自ら販売活動をできる点にあります。自由度は高いものの、業者に課せられる義務もゆるやかになります。
不動産の仲介業者は不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのレインズに登録しており、情報収集のために活用しています。
それに対して一般媒介契約の場合は、レインズに必ずしも登録する必要がなく、売り主に対する報告義務も絶対とされていません。
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不動産売買の一般媒介契約の注意点
媒介契約には3種類あることをご説明しましたが、一般媒介契約を選んだ場合、どのような点に注意すればいいのでしょうか。
明示型と非明示型の2種類ある
一般媒介契約には、ほかに依頼している業者がいるかどうか、依頼している業者に対して明示義務があるものとないものがあります。明示型の場合、売り主はどこの業者に同時依頼しているのか通知しなければなりません。
非明示型の場合、ほかの依頼先を通知する必要はありませんが、媒介業者の立場からすると、ライバルの有無が分からない状態になります。
明示する義務があるにもかかわらず、通知をしていない業者の取り引きが決まったら、他の業者からかかった経費が請求される可能性があります。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリットは、いくつかの媒介業者へ同時に依頼できるため、取り引き価格をくらべられる点にあります。
媒介を依頼された業者は、ほかの業者と情報を共有できるので、売り主により多くの情報を提供できることもあります。
売買契約が成立するまでは、仲介手数料は請求されないため、複数に依頼したからといって、コストがかさむわけでもありません。
とはいえ、ほかにもライバルがいるぶん、媒介業者にとっての優先順位は下がります。そのため、明示型でも非明示型でも、後回しにされてしまうリスクがあります。
もっとも選ばれている媒介の種類とは？
媒介契約を結ぶ際、一般媒介契約を含めて、いくつかの選択肢がありますが、どれがいちばんメジャーなのでしょうか。
もっともメジャーなのは専属専任媒介
ある調査によると、売り主がもっともよく利用するのは、専属専任媒介とのこと。そして、専任媒介、一般媒介が続く結果となりました。
一般媒介契約は、複数の業者と契約できるものの、ライバルが多くいるぶん、優先順位が下がることはすでに説明しました。
専属専任媒介にて契約すると、売却活動のすべてをひとつの業者に任せる形になりますが、専門的な知識がない人にとっては安心感があります。
業者から定期的な報告を受けながら、自分自身でも売却活動をしたい人は、専任媒介契約を選ぶ傾向があります。
不動産の一般媒介契約が向いているケース
メジャーなのは専属専任媒介と言われていますが、もちろん一般媒介契約が向いているケースもあります。
１．自分の裁量で不動産を売りたい人
２．自分自身でも買い手を探している人
３．不動産を売るあてがある人
４．不動産売却にある程度の知識がある人
いくつかの業者と同時に契約できる一般媒介契約であれば、売却の方向性を臨機応変に広げやすく、自分でもどんどん売却活動を展開できます。
業者の売却活動が停滞するリスクはあるものの、自分自身の活動でカバーする心づもりがあるなら、一般媒介契約が適しているでしょう。
一般媒介契約を選ぶまでのチェックポイント
いろいろな選択肢の中から、媒介契約の種類を選ぶ場合、何を基準に決めればいいのでしょうか。
売却までの期間設定は必須
媒介契約のタイプを決める際は、いつまでに売却したいのか、最大何か月まで活動できるのか、売却期間を明確にすることがおすすめです。
なぜなら、売却期間に応じて、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介のどれが適しているのか変わってくるからです。
短期間で不動産を売りたい場合は、売却活動を優先的に行ってくれる、専属専任媒介がもっとも適しています。
売却期間にゆとりがあるなら専任媒介、自分のペースで進めたいなら一般媒介を選ぶことで、売却の選択肢をより広げられます。
不動産の条件も重要なポイント
自分が所有している不動産の特徴や条件も、媒介契約の種類を決めるポイントになります。
不動産の立地条件がよく、問題となるような状況がなければ、専属専任媒介契約を結ぶことで、スピーディーな取り引きにつながります。
一方、立地条件に何らかの難があり、特殊な特性がある不動産であれば、売却に時間がかかります。その場合、売却方法や売却条件の自由度が高い一般媒介契約を選ぶことで、選択肢を広げられます。
まとめ
不動産を売るとき、大部分の売り主は不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
このとき、どのような種類の媒介契約を結ぶのかにより、売却までの期間や条件が大きく変わってきます。
所有している不動産の特徴、売却スケジュールの都合、自分自身の不動産取引の知識などを加味して媒介契約を選べれば、スムーズに取り引きをすすめられると思います。
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